Huursombenadering
Inhoud
2 Huursombenadering in Dynamics Empire
2.5 Huursomdetails van OG Eenheid
1 Waarom huursombenadering?
Vanaf 2017 geldt de huursombenadering voor woningcorporaties in een vernieuwde vorm. De overheid heeft de huursombenadering in het leven geroepen om de verschillen in huurprijzen voor vergelijkbare woningen te nivelleren. Daarbij heeft zij een maximale huursomstijging ingesteld, waarmee de totale stijging van alle huurprijzen van de corporatie (de huursom) kan worden gereguleerd.
Kern van de huursombenadering is dat er een plafond gezet wordt op de stijging van de totale huursom, maar dat daarbinnen gevarieerd kan worden met de individuele huurverhogingen. Hierdoor is het mogelijk om een relatief goedkope woning een grotere huurverhoging te geven dan een woning met een huur die tegen de streefhuur aanligt. Dat geeft een betere relatie tussen de prijs en de kwaliteit van de woning, en zorgt ervoor dat de verschillen voor vergelijkbare woningen minder groot worden.
In Dynamics Empire is functionaliteit opgenomen om de huursom van de in aanmerking komende eenheden binnen een corporatie te berekenen, en op ieder moment de ontwikkeling hiervan te kunnen monitoren. Het bijzondere hierbij is dat het systeem al het werk doet: er hoeven geen filters te worden gezet. Één druk op de knop is voldoende om automatisch de huursom van alle in aanmerking komende eenheden te berekenen, waarbij rekening wordt gehouden met de nodige uitzonderingen die zich voor kunnen doen.
2 Huursombenadering in Dynamics Empire
In Dynamics Empire zijn voor de verwerking van de huursombenadering verschillende functionaliteiten opgenomen, die als volgt zijn onder te verdelen:
Beheer
- Huursomtijdvakken
- Huursomuitzonderingen
- Huurverhogingsprestatieafspraken
Taken
- Huursom berekenen
Lijsten
- Huursomoverzicht
Allereerst stelt u het een en ander aan instellingen in (Beheer), waarna u de huursom kunt berekenen (Taak); hierbij wordt een rapport geproduceerd met de stand van zaken die geldt tot het eind van het huursomtijdvak, op basis van de informatie die tot dan toe bekend is. In het huursomoverzicht (Lijst) treft u alle eenheden die ‘betrokken’ zijn bij de huursombenadering, waarbij per eenheid de details hiervoor kunnen worden ingezien. In genoemde volgorde wordt de functionaliteit in onderstaande paragrafen beschreven.
De verschillende functionaliteiten roept u aan met behulp van het zoekveld 
, rechtsboven in Dynamics Empire.
2.1 Huursomtijdvakken
Voor de berekening van de huursom voor de in aanmerking komende eenheden dient u eerst een huursomtijdvak te definiëren. Een dergelijk tijdvak beslaat één heel jaar, of preciezer: één heel jaar plus één dag, namelijk van 1 januari 20XX t/m 1 januari 20XX+1.
Voor de huursombenadering gaat het uiteindelijk om de stijging van de totale huursom gedurende dat tijdvak. En daartoe wordt de huursom die geldt op 1 januari 2023 vergeleken met de huursom zoals die geldt op 1 januari 2024 (te berekenen op of vlak na 2 januari 2024).
Het is echter prima mogelijk – en juist wenselijk! - om tussentijds berekeningen uit te voeren. U kunt op iedere gewenste datum binnen het tijdvak de huursom berekenen, waarbij geldt dat de huursom altijd wordt berekend op dezelfde twee peildata: de ingangsdatum van het huursomtijdvak en de einddatum van datzelfde tijdvak. Voorbeeld: als u de berekening van het huursomtijdvak 2023 uitvoert op 15-7-2023, dan wordt de huursom berekend zoals die was op 1-1-2023 en zoals die zal zijn op 1-1-2024, uitgaande van de informatie die op 15-7-2023 is vastgelegd in Dynamics Empire. Zoals wettelijk aangegeven mag de huursom maar een bepaald percentage stijgen (voor 2023 was dat 2,60 %). En met dat gegeven in het achterhoofd kunt u aan de hand van de tussentijdse berekeningen indien nodig uw beleid bijstellen, om te zorgen dat u die grens aan het eind van het jaar (of beter: aan het begin van het volgende jaar) niet overschrijdt. Momenten waarop een tussentijdse berekening verstandig is, is bijvoorbeeld vlak na de jaarlijkse huurverhoging, of na afronden van een woningverbeteringsproject.
Hieronder staan de velden van het Huursomtijdvak kort beschreven.
|
Veld |
Omschrijving |
|
Code |
Dit is een unieke code ter identificatie van een huursomtijdvak. |
|
Omschrijving |
Hier dient een betekenisvolle omschrijving van het tijdvak te worden genoteerd. Dit zal doorgaans de exacte afbakening van de betreffende periode zijn. |
|
Ingangsdatum |
Dit is de ingangsdatum van het tijdvak, zijnde 1 januari van een specifiek jaar. |
|
Einddatum |
Dit veld wordt automatisch door het systeem berekend en ingevuld. Het betreft de einddatum van het tijdvak, zijnde 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar zoals vermeld bij de ingangsdatum. |
|
Huurverhogingstijdvak-code |
Bij het berekenen van de huursom wordt gebruik gemaakt van gegevens die ook voor de jaarlijkse huurverhoging worden gebruikt. Om die reden is hier een referentie naar het huurverhogingstijdvak vereist. Dit veld wordt in eerste instantie automatisch door het systeem ingevuld, maar is wel wijzigbaar. |
|
Huurverhogingstijdvak-omschrijving |
Dit veld wordt automatisch door het systeem gevuld, aan de hand van het vorige veld. Merk op dat het hier vermelde tijdvak niet gelijk is aan het huursomtijdvak. |
|
Max. huursomstijgings-percentage |
Dit is het maximale percentage dat de huursom mag stijgen in het huursomtijdvak. Door de overheid is dit voor 2023 vastgesteld op 2,6. |
|
Wettelijk huurverlagingsbedrag |
Hier wordt het bedrag weergegeven waarnaar de nettohuur van een OG Eenheid moet worden verlaagd gedurende deze huursomperiode indien de eenheid wordt gehuurd door een huishouden met een zeer laag inkomen. Als de wettelijke huurverlaging is doorgevoerd voor een OG Eenheid gedurende het huursomtijdvak, dan geldt dat als een huursomuitzondering voor die OG Eenheid. |
2.2 Huursomuitzonderingen
De huursombenadering heeft betrekking op eenheden (woningen) die daarvoor in aanmerking komen. Het betreft de eenheden die aan de volgende criteria voldoen:
- de eigenschap Woningwaarderingstelsel heeft de waarde Zelfstandige woonruimte
- de eigenschap Als woning verantwoorden heeft de waarde Ja
- de eenheid is in exploitatie aan het begin van het huursomtijdvak (d.w.z. de contractregel die actief is op de ingangsdatum van het huursomtijdvak heeft Exploitatietoestandstype Verhuur, Leegstand of Renovatie)
Op de eenheden die in aanmerking komen voor de huursombenadering kunnen één of meer wettelijke uitzonderingen van toepassing zijn. Als voor een eenheid een uitzondering van toepassing is, wordt de nettohuur van die eenheid niet meegeteld in de huursom.
De volgende omstandigheden zijn als huursomuitzondering gedefinieerd:
- Geliberaliseerd: De woning had op begindatum van het huursomtijdvak een geliberaliseerd huurcontract.
- Harmonisatie: Nettohuur van de woning is aangepast vanwege harmonisatie.
- Huurkorting-start: Tijdelijke huurkorting (huurbevriezing of huurverlaging) is toegepast.
- Huurkorting-stop: Tijdelijke huurkorting weer terug naar de oorspronkelijke huur.
- Huurverlaging: Nettohuur van de woning is eenmalig verlaagd.
- Inkomensafhankelijk: De nettohuur van de woning is in het huursomtijdvak inkomensafhankelijk verhoogd*, en er is met de betreffende gemeente een prestatieafspraak**.
- Inkomensdaling: Nettohuur van de woning is in het huursomtijdvak inkomensafhankelijk verlaagd.
- Leegstand-begin: De woning was op de begindatum van het huursomtijdvak niet verhuurd.
- Leegstand-eind: De woning was op de einddatum van het huursomtijdvak niet verhuurd.
- Uit beheer: De woning is in het huursomtijdvak voor het laatst verhuurd.
- Woningverbetering: De nettohuur van de woning is in het huursomtijdvak verhoogd vanwege woningverbetering.
Op de pagina Huursomuitzonderingen staan alle uitzonderingen vermeld. Uit deze lijst kan onder meer worden afgeleid dat het aantal eenheden dat aan het begin van het tijdvak in de berekening wordt meegenomen, gelijk is aan het aantal eenheden waar aan het eind van het tijdvak rekening mee wordt gehouden. Er kunnen in de tussentijd wel eenheden afvallen (als er binnen het huursomtijdvak een uitzondering op van toepassing is – zie volgende paragraaf), maar er kunnen nooit eenheden bijkomen.
Het systeem houdt automatisch rekening met de vermelde uitzonderingen; deze zijn verwerkt in de code die ten grondslag ligt aan de uit te voeren berekeningen en hebben een vaste betekenis. Om die reden kan hier in de identificerende uitzonderingscodes niets gewijzigd worden. U kunt wel, indien gewenst, de omschrijving aanpassen.
Onderstaand worden de velden van de pagina Huursomuitzonderingen kort toegelicht.
|
Veld |
Omschrijving |
|
Code |
Deze code is identificerend voor de betreffende uitzondering, en is voorgedefinieerd en niet te wijzigen. |
|
Omschrijving |
Dit veld bevat een omschrijving van de uitzondering. U kunt indien gewenst de tekst wijzigen. |
|
Te koppelen aan huurprijsmutatiereden |
Deze indicatie geeft aan of de huursomuitzondering al dan niet moet worden gekoppeld aan één of meer huurprijsmutatieredenen. Via de knop Verhuurmutatieredenen in het lint kunt u de gelijknamige pagina openen; daar kan aan een verhuurmutatiereden een huursomuitzondering worden gekoppeld. Via de knop Huurprijsmutatieredenen in het menu kunt u de gelijknamige pagina openen; daar kan aan een huurprijsmutatiereden één of meer huursomuitzonderingen worden gekoppeld. |
Een huursomuitzondering is van toepassing voor een OG Eenheid binnen een huursomtijdvak als de contractregels van de OG Eenheid voldoen aan bepaalde criteria. Deze criteria zijn specifiek voor elk van de genoemde huursomuitzondering.
|
Huursomuitzondering |
Wanneer van toepassing voor een OG Eenheid in een tijdvak |
|
Geliberaliseerd |
De OG Eenheid heeft op de ingangsdatum van het huursomtijdvak een actieve contractregel met de indicatie ‘Geliberaliseerd contract’ = ‘Ja’ |
|
Harmonisatie |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Harmonisatie’. |
|
Huurkorting-start |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Huurkorting-start’. |
|
Huurkorting-stop |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Huurkorting-stop’. |
|
Huurverlaging |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Huurverlaging’. De nettohuur van deze contractregel is exact gelijk aan het wettelijke huurverlagingsbedrag dat van toepassing is voor het huursomtijdvak. De nettohuur van de vorige contractregel is hoger dan het wettelijke huurverlagingsbedrag dat van toepassing is voor het huursomtijdvak. |
|
Inkomensafhankelijk |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Inkomensafhankelijk’. De nettohuur van deze contractregel is bovendien met een groter percentage verhoogd t.o.v. de nettohuur van de vorige contractregel dan het maximum basishuurverhogingspercentage van het huurverhogingstijdvak dat ingaat gedurende het huursomtijdvak. Zie onderstaande nadere toelichting. |
|
Inkomensdaling |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Inkomensdaling’. |
|
Leegstand-begin |
De OG Eenheid heeft op de ingangsdatum van het huursomtijdvak een actieve contractregel met ‘Exploitatietoestandstype’ = ‘Leegstand’ |
|
Leegstand-eind |
De OG Eenheid heeft op de einddatum van het huursomtijdvak een actieve contractregel met ‘Exploitatietoestandstype’ = ‘Leegstand’ |
|
Uit-beheer |
De OG Eenheid heeft een contractregel die ingaat in het huurverhogingstijdvak met Exploitatietoestandstype = ‘Verkocht’ of ‘Uit beheer’. |
|
Woningverbetering |
De OG Eenheid heeft gedurende het huursomtijdvak tenminste één actieve contractregel met een huurprijsmutatie waarvan de huurprijsmutatiereden is gekoppeld aan de huursomuitzondering ‘Woningverbetering’. |
* Inkomensafhankelijke huurverhoging
Op het veld Huurverhogingstijdvakcode op de pagina Huursomtijdvakken kan worden ingezoomd op het achterliggende huurverhogingstijdvak. Om te zien of er een inkomensafhankelijke verhoging heeft plaatsgehad, gebruikt het systeem het ‘Maximale basishuurverhogingspercentage’: is er in het kader van de jaarlijkse huurverhoging een verhoging gerealiseerd die boven dat genoemde percentage ligt? En zo ja, is er vervolgens sprake van een prestatieafspraak? Als dat inderdaad het geval is wordt de eenheid als uitzondering gekwalificeerd.
Let op: Niet elke huurverhoging die gebaseerd is op een huishoudverklaring (voorheen: inkomensindicatie) is per definitie inkomensafhankelijk. Het gaat om het uiteindelijke effectieve verhogingspercentage.
De overheid definieert een jaarlijkse huurverhoging van een individuele woning als zijnde een inkomensafhankelijke huurverhoging, als het effectieve verhogingspercentage (dus na aftopping) hoger is dan het door de overheid vastgestelde maximum basisverhogingspercentage. Bijvoorbeeld:
- Maximum basishuurverhogingspercentage van het huurverhogingstijdvak = 3,10%
- Jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid:
- Verhogingspercentage = 1,1%
- Inkomensafhankelijk verhogingspercentage = 1,2%
- Totaal verhogingspercentage = 2,3%
- Door aftopping is het effectieve verhogingspercentage van de eenheid 2,1%
Omdat het effectieve verhogingspercentage <= 3,1% is de huurverhoging van deze eenheid volgens de definitie van de overheid niet inkomensafhankelijk.
** Huurverhogingsprestatieafspraken
“Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is de basis voor maatschappelijke investeringen door corporaties. Aan dit beleid dienen corporaties naar redelijkheid bij te dragen. De exacte bijdrage van de corporatie aan het volkshuisvestingsbeleid komt tot stand in samenspraak met huurdersorganisatie en gemeente. Dit wordt bekrachtigd in prestatieafspraken (o.a. over de jaarlijkse huurverhoging).”
Klik op de pagina Huursomtijdvakken in het menu op de knop Huurverhoging prestatieafspraken (ook direct via het zoekveld op te roepen). Daar kunt u per gemeente per huursomtijdvak aangeven of uw corporatie prestatieafspraken heeft gemaakt over het investeren van de extra inkomsten die de corporatie ontvangt dankzij het feit dat de huren inkomensafhankelijk zijn verhoogd. De inhoud van een specifieke afspraak doet hier niet ter zake; het gaat om het feit of er überhaupt een afspraak bestaat/van kracht is.
2.3 Huursom berekenen
Typ (een deel van de naam) Huursom berekenen in het zoekveld en open de pagina. Het enige wat u hier hoeft te doen is het juiste huursomtijdvak te kiezen. Na een klik op OK wordt voor het bezit binnen het actieve NAV-bedrijf de huursom berekend, en wel voor twee data: voor de ingangsdatum en voor de einddatum van het geselecteerde huursomtijdvak. Voor alle eenheden die voor huursom in aanmerking komen worden de volgende stappen uitgevoerd:
- Per eenheid wordt nagegaan
- of hij voldoet aan de criteria om überhaupt in aanmerking te komen voor de berekening van de huursom (zelfstandige woning die aan het begin van het huursomtijd in exploitatie is van de corporatie);
- of er één of meer huursomuitzonderingen van toepassing zijn.
- Als voor de eenheid geen uitzondering van toepassing is, wordt de nettohuur op de begindatum van het huursomtijdvak bepaald. Deze nettohuur wordt opgeteld bij de huursom-op-begindatum-huursomtijdvak. Van de eenheid wordt de nettohuur op de einddatum van het huursomtijdvak bepaald. Deze nettohuur wordt opgeteld bij de huursom-op-einddatum-huursomtijdvak.
- Van alle zelfstandige woningen die in aanmerking komen voor huursombenadering in het geselecteerde huursomtijdvak, wordt een aantal details gerapporteerd.
- Van alle zelfstandige woningen die in aanmerking komen voor huursombenadering in het geselecteerde huursomtijdvak, maar waarop één of meer uitzonderingen van toepassing zijn, wordt een aantal details gerapporteerd.
- Van alle zelfstandige woningen die in aanmerking komen voor huursombenadering in het geselecteerde huursomtijdvak, en waarop geen uitzonderingen van toepassing zijn, wordt een aantal details gerapporteerd. Voor deze groep eenheden wordt ook het maximaal toegestane huursomstijgingspercentage gerapporteerd.
Aangezien Dynamics Empire automatisch alle eenheden eruit filtert die niet aan de juiste voorwaarden voldoen, is op deze pagina geen mogelijkheid tot filteren opgenomen.
U kunt deze actie op ieder gewenst moment uitvoeren.
Na de berekening meldt het systeem dat de verwerking is voltooid. Daarna krijgt u de mogelijkheid om een voorbeeld van het resultaat te bekijken, of om het te verzenden: als PDF, Word- of Excel-document.
Het rapport geeft – met betrekking tot alle zelfstandige woningen die in aanmerking komen voor de huursombenadering – drie regels weer:
- alle zelfstandige woningen op de ingangsdatum van het huursomtijdvak
- zelfstandige woningen met een huursomuitzondering in het huursomtijdvak
- zelfstandige woningen die meetellen in het huursomtijdvak
Uit de verschillende kolommen kunt u allerlei informatie halen, maar de belangrijkste getallen staan rechts onderaan: het daadwerkelijke huursomstijgingspercentage en het maximaal toegestane huursomstijgingspercentage. Door het verschil tussen deze twee getallen te interpreteren kunt u, afhankelijk van op welke datums u de berekening draait, uw beleid bijstellen: ofwel om ervoor te zorgen dat u op of onder het maximale percentage blijft, ofwel om de nog overgebleven ruimte invulling te geven. (Denk hierbij met name aan het doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging!)
U kunt op deze pagina inzoomen op de inhoud, als een en ander te klein blijkt om goed te kunnen lezen. Daarnaast kan het rapport vanaf deze pagina nog worden opgeslagen (als Excelsheet, PDF of Word-document).
2.4 Huursomoverzicht
Typ Huursomoverzicht in het zoekveld en open de pagina. In het huursomoverzicht wordt per eenheid per huursomtijdvak een regel getoond met betrekking tot de huursom. Aan de rechterkant staat in het bovenste feitenblok de samenvatting van de huursomberekening, over alle eenheden heen; in het onderste feitenblok staan gegevens van de specifieke eenheid waar de geselecteerde regel betrekking op heeft.
Hierbij een toelichting op enkele specifieke kolommen in het overzicht:
- Telt mee voor huursom: indicatie die aangeeft of de OG Eenheid al dan niet meetelt in de berekening van de huursom van het huursomtijdvak. Een OG Eenheid telt mee als het aan het begin van het tijdvak voldoet aan de randvoorwaarden en als er gedurende het huursomtijdvak geen huursomuitzonderingen van toepassing zijn;
- Voldoet aan randvoorwaarden: indicatie die aangeeft of de OG Eenheid aan het begin van het tijdvak voldoet aan de randvoorwaarden om mee te tellen voor de huursom. Een OG Eenheid voldoet aan de randvoorwaarden als het een zelfstandige woonruimte betreft die aan het begin van het tijdvak in exploitatie is. De OG Eenheid is een zelfstandige woonruimte als Verantwoorden als woning = ‘Ja’ en Woningwaarderingstelsel = ‘Zelfstandige woonruimte’. De OG Eenheid is aan het begin van het tijdvak in exploitatie als de contractregel die actief is op de ingangsdatum van het huursomtijdvak een Exploitatietoestandstype heeft die gelijk is aan Verhuur, Leegstand of Renovatie.
- Aantal uitzonderingen: het aantal huursomuitzonderingen dat gedurende het tijdvak van toepassing is voor de OG Eenheid.
Het huursomoverzicht bevat per huursomtijdvak alle OG Eenheden, dus ook de OG Eenheden die niet voldoen aan de randvoorwaarden en ook OG Eenheden waarvoor 1 of meer huursomuitzonderingen van toepassing zijn binnen het tijdvak. Zodoende kunt u controleren of de administratie van de laatstgenoemde groep OG Eenheden op orde is (en ze niet ten onrechte, als gevolg van administratieve fouten, worden overgeslagen in de berekening van de huursom). Bovendien is er op het rapport 'Samenvatting van de huursomberekening' een extra regel toegevoegd waarop het resultaat van de huursomberekening van alle verhuurbare OG Eenheden wordt vermeld (dus inclusief de OG Eenheden die niet voldoen aan de randvoorwaarden).
2.5 Huursomdetails van OG Eenheid
Als u de huursomdetails voor een OG Eenheid opent, krijgt u o.a. een specificatie te zien van de huursomuitzonderingen die van toepassing zijn voor de OG Eenheid binnen het huursomtijdvak.
Per huursomuitzondering kunt u via de knop Contract navigeren naar de contractregel die ten grondslag ligt aan de betreffende huursomuitzondering.