Themadocument Jaarlijkse huurverhoging 2022-2023

Inhoud

Inleiding
Van huidige nettohuur naar nieuwe nettohuur
Stappenplan voor campagne jaarlijkse huurverhoging
3.1 Algemeen
3.2 Speciale aandachtspunten voor de huurverhoging van 2022-2023
3.3 Het stappenplan
WOZ-gegevens importeren
Woningwaarderingsparameters inrichten
Maximale huurprijzen importeren
Nieuwe woningwaarderingen aanmaken
7.1. Woningwaarderingen in bulk aanmaken voor alle OG Eenheden
7.2. Woningwaardering tussentijds aanpassen tijdens huurverhogingsproces
Huurverhogingstijdvak(ken) inrichten
Huurverhogingsbeleidstypen inrichten of bijstellen
9.1. Algemeen
9.2. Adviezen
Huurverhogingsbatches inrichten of bijstellen
Nettohuuraftoppingen inrichten of bijstellen
Huurverhogingsbedragaftoppingen inrichten
Per huurverhogingsbeleidstype een huurverhogingspercentage inrichten
13.1.     Algemeen
13.2.     Basisverhogingspercentages
13.3.     Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen
Huurverhogingseigenschappen van OG Eenheden toewijzen of bijwerken
14.1.     Algemeen
14.2.     Mutatie per individuele OG Eenheid
14.3.     Mutatie per reeks OG Eenheden (via importbestand)
14.4.     Adviezen
Huishoudverklaringen aanvragen
Huishoudverklaringen importeren
Elementen voor servicekosten aanpassen
Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken
Nieuwe nettohuur berekenen
19.1.     Algemeen
19.2.     Berekening nieuwe nettohuur
19.3.     Starten van de berekening
Huurverhogingen raadplegen en controleren
Huurverhoging verwerken
Huurverhogingsbrieven inrichten of bijstellen
22.1. Algemeen
22.2. Teksten voor huurverhogingsbrief inrichten
Huishoudverklaringen verwijderen
Huurverhoging verwijderen of terugdraaien
24.1. Huurverhoging verwijderen
24.2. Huurverhoging terugdraaien
Huurverhogingsstatussen, statusovergangen en excepties
25.1.     Mogelijke statussen van een huurverhoging
25.2.     Mogelijke excepties per status
25.3.     Mogelijke statusovergangen
Toelichting over specifieke aspecten
26.1.     Nettohuurelementen en nettohuur
26.2.     Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan
26.3.     Secundaire aftopping op maximale huurprijs
26.4.     Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting
26.5.     Ingesteld verhogingspercentage is maximum.
26.6.     Standaard of alternatieve huurverhogingsbatch
26.7.     Standaard of alternatieve nettohuuraftopping en/of huurverhogingsbedragaftopping
26.8.     Basisverhogingspercentage en inkomensafhankelijk verhogingspercentage
26.9.     Inkomensafhankelijk verhogingsbedrag
26.10.   Het effect van nettohuuraftoppingen
26.11.   Berekening van het subsidiabel servicebedrag
26.12.   Rol subsidiabel servicebedrag in relatie tot aftopbedrag
26.13.   Aftopbedrag inclusief subsidiabel servicebedrag
26.14.   Aftopbedrag exclusief subsidiabel servicebedrag
26.15.   De liberalisatiegrens als aftopbedrag
26.16.   De markthuur als aftopbedrag
26.17.   De maximale huurprijs als aftopbedrag
26.18.   De streefhuur als aftopbedrag
26.19.   De mutatie-nettohuur als aftopbedrag
Bijlage: alle mogelijke excepties
27.1.     Excepties n.a.v. aanmaken huurverhogingsparameters (status = ‘Overgeslagen’)
27.2.     Excepties n.a.v. berekenen nieuwe nettohuur (status ‘Ongeldig’)
27.3.     Excepties n.a.v. mutatie broncontract (status = ‘Ongeldig’)
27.4.     Excepties n.a.v. verwerken huurverhoging (status = ‘Niet-geëfectueerd’)
27.5.     Excepties n.a.v. mutatie doelcontract (status = ‘Geëffectueerd’)
27.6.     Excepties n.a.v. verwijderen of terugdraaien huurverhoging

1. Inleiding

Dit document geeft informatie over het uitvoeren van de jaarlijkse huurverhoging voor het tijdvak 2022-2023, d.w.z. de periode 1 juli 2022 t/m 30 juni 2023.

T.o.v. vorige tijdvakken is de hoofdstukindeling van het Themadocument voor het tijdvak 2022-2023 zodanig gewijzigd, dat de hoofdstukindeling beter aansluit op het stappenplan.

De belangrijkste inhoudelijke wijzigingen t.o.v. het themadocument voor het tijdvak 2021-2022 zijn:

De Rijksoverheid heeft de methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging aangepast. In plaatst van een hoger huurverhogingspercentage kan de nettohuur nu met een bedrag van maximaal 50 tot 100 euro worden verhoogd. De huishoudgrootte en het huishoudinkomen bepalen of een huishouden hiervoor in aanmerking komt en zo ja, wat het maximum huurverhogingsbedrag is.
Voor zelfstandige huurwoningen met zeer lage huren, d.w.z. een nettohuur van 300 euro of lager, heeft de Rijksoverheid een maximale huursprong van 25 euro vastgesteld.
Paragraaf 2 bevat speciale aandachtspunten voor de jaarlijkse huurverhoging van 2022-2023.
v.m. bovengenoemde wettelijke wijzigingen is in Dynamics Empire een nieuwe vorm van aftopping geïntroduceerd: huurverhogingsbedragaftopping. Deze nieuwe vorm wordt in hoofdstuk 12 nader toegelicht.
Hoofdstuk 5 is geactualiseerd met de door de Rijksoverheid gepubliceerde woningwaarderingparameters voor 2022-2023.
In hoofdstuk 11 is een nieuwe voorgedefinieerde nettohuuraftopping AFTOPMUTNETHR vermeld, die voortaan kan worden toegepast voor het aftoppen van de nieuwe nettohuur op de mutatie-nettohuur van de OG Eenheid.
In hoofdstuk 25 worden de mogelijke statussen, statusovergangen en excepties van een huurverhoging nader toegelicht.

2. Van huidige nettohuur naar nieuwe nettohuur

Om te komen van de huidige nettohuur tot de nieuwe nettohuur wordt een aantal stappen doorlopen. Tijdens deze stappen worden ingestelde aspecten toegepast voor de berekening van de nieuwe nettohuur.

De belangrijkste zaken op een rijtje (er wordt geen rekening gehouden met allerlei exceptionele omstandigheden):

De huurverhogingsdatum van het huurverhogingstijdvak geldt als peildatum (hierna –jhv-peildatum) om te bepalen welk contract als broncontract moet fungeren.
Het contract dat geldig is op de jhv-peildatum wordt als broncontract gehanteerd.
De nettohuurelementen van het broncontract worden gehanteerd voor de berekening van de huidige nettohuur.
Het basisverhogingspercentage wordt bepaald aan de hand van het huurverhogingsbeleidstype.
Er wordt bepaald of er sprake is van een inkomensafhankelijk verhogingspercentage.
Het totaal verhogingspercentage wordt bepaald volgens de formule: basisverhogingspercentage + inkomensafhankelijk verhogingspercentage.
Het verhogingsbedrag wordt berekend volgens de formule: totaal verhogingspercentage van huidig bedrag.
Het verhogingsbedrag wordt getoetst aan het toe te passen aftopbedrag. Het aftopbedrag wordt bepaald door de ingestelde huurverhogingsbedragaftopping. Indien nodig wordt het verhogingsbedrag afgetopt op het aftopbedrag.
De nieuwe nettohuur wordt berekend volgens de formule: nieuwe nettohuur = huidig bedrag + verhogingsbedrag.
De nieuwe nettohuur wordt getoetst aan het toe te passen aftopbedrag. Het aftopbedrag wordt bepaald door de ingestelde nettohuuraftopping. Indien nodig wordt de nieuwe nettohuur afgetopt op het aftopbedrag.
Als het verhogingsbedrag en/of de nieuwe nettohuur moet worden afgetopt, dan wordt het verhogingspercentage herberekend op vier decimalen nauwkeurig.
Voor elk nettohuurelement wordt het verhogingsbedrag berekend volgens de formule: verhogingsbedrag = (herberekend) verhogingspercentage van huidig bedrag.
Per nettohuurelement wordt het nieuwe bedrag berekend volgens de formule: nieuw bedrag = huidig bedrag + verhogingsbedrag.
Per nettohuurelement wordt het nieuwe bedrag afgerond op twee decimalen.
De nieuwe nettohuur wordt geformeerd door de nieuwe bedragen van de nettohuurelementen op te tellen.
Als de precisie van het huurverhogingspercentage anders is dan vier decimalen, wordt per nettohuurelement een herberekening uitgevoerd met de precisie die van toepassing is. Dit kan (opnieuw) in een neerwaartse bijstelling van het nieuw bedrag Op basis van de uiteindelijke waarden voor nieuw bedrag wordt de nieuwe nettohuur geformeerd.
De waarden voor nieuw bedrag worden de bedragen voor de nettohuurelementen voor het doelcontract.

3. Stappenplan voor campagne

3.1. Algemeen

De campagne voor het uitvoeren van de jaarlijkse huurverhoging begint al vroeg in het kalenderjaar. Het volgende stappenplan geeft een overzicht van de stappen die moeten worden doorlopen om de jaarlijkse huurverhoging te realiseren. Sommige stappen zijn bedoeld voor het verkrijgen van de juiste uitgangspunten of het inrichten van het beleid, andere stappen zijn bedoeld voor de feitelijke uitvoering van de huurverhoging.

De kern van het proces wordt gevormd door het berekenen van de nieuwe nettohuur. Deze stap wordt uitgevoerd op basis van de huurverhogingsparameters, die op hun beurt zijn gebaseerd op de uitgangspunten en het huurverhogingsbeleid.

De uitgangspunten hebben o.a. betrekking op de volgende aspecten:

WOZ-gegevens
Woningwaarderingen
Maximale huurprijzen
Huishoudverklaringen (t.b.v. inkomensafhankelijke huurverhoging)

Enkele afhankelijkheden die relevant zijn en die invloed (kunnen/zullen) uitoefenen op de volgorde van de stappen en de uitkomst van de jaarlijkse huurverhoging:

De WOZ-gegevens hebben invloed op de uitkomst van de woningwaardering, omdat de WOZ-waardering onderdeel is van de woningwaardering.
De woningwaarderingsparameters hebben invloed op de uitkomst van de woningwaardering.
Het aantal waarderingspunten bepaalt de maximale huurprijs voor een OG Eenheid. De maximale huurprijs kan als aftoppingsaspect - primair en/of secundair - worden toegepast bij berekening van de nieuwe nettohuur.
De maximale huurprijs kan als uitgangspunt fungeren voor de streefhuur voor een OG Eenheid. Dit is het geval als gebruik wordt gemaakt van de dynamische streefhuurmethode. De streefhuur kan als aftoppingsaspect worden toegepast bij de berekening van de nieuwe nettohuur.

Het huurverhogingsbeleid heeft o.a. betrekking op de volgende aspecten:

Huurverhogingseigenschappen
- Beleidstypen
- Aftoppingen (van de nieuwe nettohuur en de verhogingsbedragen)
Toewijzing van huurverhogingseigenschappen aan OG Eenheden
Verhogingspercentages (voor beleidstypen en huishoudverklaringen)

Het huurverhogingsbeleid van de corporatie bepaalt aard en omvang van de benodigde inrichting en bepaalt het aantal benodigde iteraties in het proces:

Hoe eenvoudiger het beleid, des te minder inrichting nodig en des te eenvoudiger het proces.
Hoe gedifferentieerder het beleid, des te meer inrichting nodig en des te meer iteraties in het proces.

3.2. Speciale aandachtspunten voor 2022-2023

De nieuwe wettelijke regels die zijn gepubliceerd aangaande inkomensafhankelijke huurverhoging en huursprongen voor zeer lage huren hebben de volgende impact op het stappenplan:

extra stap (9) voor het inrichten van huurverhogingsbedragaftoppingen;
uitbreiding van de bestaande stap (10) voor het instellen van verhogingspercentages per huurverhogingsbeleidstype;
uitbreiding van de bestaande stap (11) voor het toewijzen of bijstellen van de huurverhogingseigenschappen van OG Eenheden;
uitbreiding van de bestaande stap (13) voor het importeren van huishoudverklaringen;
in stappen 15, 16 en 18 houdt het systeem automatisch rekening met de ingestelde huurverhogingsbedragaftoppingen.

Huurverlagingen wegens laag inkomen die in de eerste maanden van 2022 ingaan hebben tot gevolg dat voor de betreffende woning en betrokken huurder(s) in het kalenderjaar 2022 geen jaarlijkse huurverhoging kan worden toegepast.

3.3. Het stappenplan

Stap	Omschrijving
1	WOZ-gegevens importeren
2	Woningwaarderingsparameters inrichten
3	Maximale huurprijzen importeren
4	Nieuwe woningwaarderingen aanmaken
5	Huurverhogingstijdvak(ken) inrichten
6	Huurverhogingsbeleidstypen inrichten of bijstellen
7	Huurverhogingsbatches inrichten of bijstellen
8	Nettohuuraftoppingen inrichten of bijstellen
9	Huurverhogingsbedragaftoppingen inrichten
10	Per huurverhogingsbeleidstype een huurverhogingspercentage inrichten
11	Huurverhogingseigenschappen van OG Eenheden toewijzen of bijwerken
12	Huishoudverklaringen aanvragen
13	Huishoudverklaringen importeren
14	Elementen voor servicekosten aanpassen
15	Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken
16	Nieuwe nettohuur berekenen; modus = simulatie
17	Huurverhogingen raadplegen en controleren Indien nodig, de uitgangspunten en/of het beleid aanpassen, de parameters opnieuw aanmaken en de nieuwe nettohuur opnieuw berekenen.
18	Nieuwe nettohuur berekenen; modus = definitief
19	Huurverhoging verwerken
20	Huurverhogingsbrieven inrichten of bijstellen
21	Huishoudverklaringen verwijderen

Deze stappen worden in de volgende hoofdstukken uitgebreider beschreven.

Stappen 12, 13 en 21 hoeven alleen te worden uitgevoerd als inkomensafhankelijke huurverhoging wordt toegepast. Anders kunnen deze stappen worden overgeslagen.

Stap 14 hoeft alleen te worden uitgevoerd als onderdeel van de jaarlijkse huurverhoging als de servicekosten tegelijkertijd met de nettohuur worden aangepast.

4. WOZ-gegevens importeren

De WOZ-waarde van een OG Eenheid is een aspect dat wordt gewaardeerd als onderdeel van de woningwaardering. De WOZ-waarden worden bepaald door de gemeente, doorgaans eenmaal per jaar. Elke WOZ-waarde heeft een peildatum en mag vanaf het volgende kalenderjaar worden gebruikt. U kunt de nieuwe WOZ-gegevens importeren in Dynamics Emire, mits ze zijn opgenomen in een bestand met het volgende formaat:

Onderdeel	Waarde / betekenis
Bestandstype	CSV
Veldscheidingsteken	; (punt-komma)
Kolom 1 inhoud	‘WOZ-gegevens’
Kolom 2 inhoud	OG Eenheidnr.
Kolom 3 inhoud	WOZ-objectnr.
Kolom 4 inhoud	Peildatum van de WOZ-waarde
Kolom 5 inhoud	WOZ-waarde
Kolom 6 inhoud	Jaar vanaf welke de WOZ-waarde mag worden gebruikt

Onderstaande afbeelding toont een gedeelte van een bestand met WOZ-gegevens in het genoemde formaat.

U kunt de WOZ-gegevens importeren via de volgende stappen:

Open pagina OGE Exploitatie (Fin.) -import.
Klik op de knop Importeren.
Selecteer het bestand met de nieuwe WOZ-gegevens. De geïmporteerde WOZ-gegevens worden getoond op het tabblad WOZ.
Klik op de knop Verwerken.

Nadat de verwerking is voltooid moet worden geverifieerd of er OG Eenheden zijn waarvan de WOZ-gegevens niet zijn verwerkt. Als dit het geval is, staat de reden in de kolom Reden niet verwerkt.

5. Woningwaarderingsparameters inrichten

Voor juiste berekening van het aantal waarderingspunten van een OG Eenheid moet gebruik worden gemaakt van de juiste waarderingsparameters. Het is vrij gebruikelijk dat de waarde van een of meer waarderingsparameters elk jaar per 1 juli wijzigt. De wijziging van de parameters wordt over het algemeen een aantal maanden voor de ingang daarvan door de overheid bekend gemaakt. Nadat de nieuwe waarderingsparameters bekend zijn, dienen deze in Dynamics Empire te worden ingesteld.

De pagina van Dynamics Empire waarmee de waarderingparameters kunnen worden ingesteld:

Een woningwaarderingparameterset heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Ingangsdatum	De ingangsdatum van de parameterset. De ingangsdatum moet 01-07-<jaar van begindatum> zijn. 2022-2023: 01-07-2022
Type	Aanduiding van de wijze waarop de parameterset is aangemaakt. Sinds 2019 kunnen nieuwe parametersets alleen nog handmatig aangemaakt worden. Daarvóór leverde Cegeka voorgedefinieerde parametersets mee met servicepacks.
WOZ-puntbedrag	Het bedrag van de WOZ-waarde waaraan 1 punt moet worden toegekend. 2022-2023: €12.090
Minimale WOZ-waarde	De minimale WOZ-waarde die moet worden gehanteerd voor het bepalen van de WOZ-waardering. 2022-2023: €61.198
WOZ m2-bedrag	Het getal waardoor de som van de oppervlakten van vertrekken en overige ruimten moet worden gedeeld en waaraan 1 punt moet worden toegekend. 2022-2023: €189
WOZ COROP m2-bedrag	Het getal waardoor de som van de oppervlakten van vertrekken en overige ruimten moet worden gedeeld en waaraan 1 punt moet worden toegekend (voor woningen in COROP-gebied). 2022-2023: €80
Vanaf bouwjaar	Het eerste kalenderjaar dat meetelt om een woning van minimaal 40 punten te laten voorzien voor de WOZ-waarde, mits de punten van de overige onderdelen minimaal 110 betreft. 2022-2023: 2015
Tot-en-met bouwjaar[1]	Het laatste kalenderjaar dat meetelt om een woning van minimaal 40 punten te laten voorzien voor de WOZ-waarde, mits de punten van de overige onderdelen minimaal 110 betreft. 2022-2023: 2022
COROP vanaf bouwjaar	Het eerste kalenderjaar voor de berekening van de punten voor de WOZ-waarde (voor woningen in COROP-gebied). 2022-2023: 2018
COROP tot-en-met bouwjaar	Het laatste kalenderjaar voor de berekening van de punten voor de WOZ-waarde (voor woningen in COROP-gebied). 2022-2023: 2022
Liberalisatiegrens-punten	Hiermee wordt het aantal punten opgegeven vanaf welke liberalisatie mogelijk is. Dat wil zeggen: het laagste aantal punten dat leidt tot een maximale huurprijs die hoger is dan de liberalisatiegrens. 2022-2023: 141
Maximum percentage WOZ-aandeel	Hiermee wordt het maximale aandeel (percentage) opgegeven van de punten voor WOZwaarde binnen het totaal aantal punten voor de woningwaardering van een OG Eenheid. 2022-2023: 33 of 100 (zie LET OP hieronder)
Eengezins-energieprestatiepunten	Indien een energieprestatievergoeding is overeengekomen tussen verhuurder en huurder bij een eengezinswoning. 2022-2023: 32
Meergezins-energieprestatiepunten	Indien een energieprestatievergoeding is overeengekomen tussen verhuurder en huurder bij een meergezinswoning (incl. duplexwoning). 2022-2023: 28
Maximale huurprijs opslagpercentage	Het percentage waarmee de maximale huurprijs van een OG Eenheid wordt verhoogd indien voor de OG Eenheid beschermd stads- en dorpsgezicht van toepassing is. 2022-2023: 15
Beschermd stads- of dorpsgezicht bouwjaar	Jaartal waarvóór een OG Eenheid gebouwd moet zijn wil het in aanmerking komen voor verhoging van de maximale huurprijs vanwege beschermd stads- of dorpsgezicht. 2022-2023: 1945

LET OP:

De desbetreffende wettelijke wijziging is nog niet in werking getreden en op dit moment is nog niet bekend wanneer deze wel in werking treedt (zie woningmarktbeleid). Zolang de wettelijke wijziging nog niet in werking is getreden adviseren wij u deze parameter te vullen met de waarde 100, zodat de punten voor WOZ niet worden afgetopt. Zodra de wettelijke wijziging in werking is getreden, adviseren wij u de parameter te vullen met de waarde 33 en de volgende stappen in het proces van de jaarlijkse huurverhoging (opnieuw) uit te voeren.

6. Maximale huurprijzen importeren

Voor juiste berekening van de maximale huurprijs van een OG Eenheid moet gebruik worden gemaakt van de juiste maximale huurprijzen zoals die door de overheid zijn bepaald. Het is vrij gebruikelijk dat de maximale huurprijzen elk jaar per 1 juli wijzigen. De wijziging van de maximale huurprijzen wordt over het algemeen een aantal maanden voor de ingang daarvan door de overheid bekend gemaakt. Nadat de nieuwe maximale huurprijzen bekend zijn, worden door Cegeka bestanden aangemaakt die kunnen worden gedownload en daarna worden geïmporteerd (ingelezen).

U kunt deze bestanden downloaden van de supportwebsite van cegeka: https://support.dynamicsempire.nl/.

De pagina van Dynamics Empire waarmee de maximale huurprijzen kunnen worden ingelezen:

Onderstaande tabel toont de verwerkingscriteria die moeten worden gespecificeerd.

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Woningtype	Het woningtype waarvoor de maximale huurprijzen worden geïmporteerd. · Zelfstandige woning · Onzelfstandige woning
Jaar	2022-2023: 2022
OK	Na klik op OK moet het importbestand worden geselecteerd.

LET OP:

De functie voor het importeren moet tweemaal worden gestart:

· 1x voor de import van de maximale huurprijzen voor zelfstandige woningen;
De juiste bestandsnaam luidt: Max.huurprijzen Zelfstandig per 01-07-2022.csv.

· 1x voor de import van de maximale huurprijzen voor onzelfstandige woningen;
De juiste bestandsnaam luidt: Max.huurprijzen Onzelfstandig per 01-07-2022.csv.

7. Nieuwe woningwaarderingen aanmaken

7.1. Woningwaarderingen in bulk aanmaken voor alle OG's

Bij het uitvoeren van de jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid wordt gebruik gemaakt van resultaten die onderdeel zijn van de woningwaardering van die OG Eenheid, m.n. de WOZ-waarde en de maximale huurprijs. Om die reden moet van alle OG Eenheden waarvoor een woningwaardering van toepassing is, een nieuwe versie van de woningwaardering zijn aangemaakt voordat met de feitelijke huurverhogingsacties wordt gestart.

Voor elke OG Eenheid moet een nieuwe versie van de woningwaardering worden aangemaakt met een ingangsdatum die gelijk is aan de ingangsdatum van de nieuwe woningwaarderingsparameterset (zie Woningwaarderingsparameters inrichten).

De pagina waarmee een nieuwe versie van de woningwaardering in bulk kan worden aangemaakt voor meerdere OG Eenheden:

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Ingangsdatum	2022-2023: 1-7-2022
Sneltab: OG Eenheid	Eventuele filters waarmee wordt gezorgd dat slechts voor een beperkte set OG Eenheden nieuwe woningwaarderingen worden aangemaakt. Als geen filters worden gespecificeerd, worden voor alle OG Eenheden nieuwe woningwaarderingen aangemaakt.
OK	Start het aanmaken van nieuwe versies van de woningwaardering. Tijdens de verwerking wordt een voortgangsindicatie getoond.

7.2. Woningwaardering tussentijds aanpassen

Nadat voor alle OG Eenheden een nieuwe versie van de woningwaardering is aangemaakt, kan het zijn dat de woningwaardering van bepaalde OG Eenheden moet worden aangepast, omdat er sprake is van inhoudelijke wijzigingen aan de eigenschappen van de OG Eenheid. Voor het realiseren van deze aanpassingen moet de standaard onderhoudsfunctie voor de woningwaardering van een OG Eenheid worden gebruikt. Deze functie is te bereiken via de knop Woningwaardering op OG Eenhedenlijst en OG Eenheidskaart.

LET OP:

Als u voor een OG Eenheid een tussentijdse versie van de woningwaardering met inhoudelijke wijzigingen aanmaakt met een ingangsdatum die vóór de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak ligt (dus vóór 1 juli), moeten diezelfde inhoudelijke wijzigingen ook worden doorgevoerd in een nieuwe versie van de woningwaardering met ingangsdatum die gelijk is aan de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak (d.w.z. 1 juli).

BELANGRIJK:

In R19 en DE OnPrem moet die nieuwe versie met ingangsdatum 1 juli handmatig worden aangemaakt

In DE Online is nieuwe functionaliteit genaamd ‘Woningwaarderingen 1 juli bijwerken’ beschikbaar, waarmee u ervoor kunt zorgen dat die nieuwe versie met ingangsdatum 1 juli automatisch wordt aangemaakt. Deze functionaliteit moet via de pagina Empire-functionaliteitenbeheer worden geactiveerd en ingericht. Inrichting van deze functionaliteit omvat het inplannen van een speciale codeunit (11282398) in een taakwachtrijpost.

LET OP:

Aanpassing van de woningwaardering kan leiden tot een aangepaste maximale huuprijs. Als u wilt dat met de gewijzigde maximale huuprijs rekening wordt gehouden tijdens de berekening van de nieuwe nettohuur, moet u de huurverhogingsparameters van de desbetreffende OG Eenheden eerst opnieuw aanmaken.

8. Huurverhogingstijdvak(ken) inrichten

Een huurverhogingstijdvak betreft een periode van 12 maanden waarop de verhoging (mutatie) van de nettohuur van een OG Eenheid betrekking heeft. Het huurverhogingstijdvak wordt gebruikt als ophangpunt voor diverse entiteiten die een rol spelen bij de uitvoering van de jaarlijkse huurverhoging. De combinatie van ingangsdatum en huurverhogingsdatum moet uniek zijn. Dit betekent dat er verschillende tijdvakken met dezelfde ingangsdatum kunnen worden aangemaakt, mits ze verschillende huurverhogingsdatums hebben.

Onderstaande de pagina waarmee Huurverhogingstijdvakken kunnen worden toegevoegd of gewijzigd:

Een huurverhogingstijdvak heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Code	De code moet uniek zijn en mag maximaal 20 tekens lang zijn. Het verdient aanbeveling om een code te gebruiken die aangeeft welk tijdvak het betreft, bijv. code ‘2022-2023’ voor het huurverhogingstijdvak voor 2022-2023.
Omschrijving	De omschrijving voor het huurverhogingstijdvak.
Ingangsdatum	2022-2023: 1-7-2022
Einddatum	De einddatum wordt automatisch bepaald aan de hand van de ingangsdatum en kan niet handmatig worden aangepast. De einddatum heeft altijd de waarde 30-6-jjjj+1. Als de concrete ingangsdatum 1-7-2022 is, dan is de einddatum 30-6-2023.
Maximaal basishuurverhogingspercentage	Het maximaal basisverhogingspercentage dat mag worden toegepast voor gereguleerde contracten. 2022-2023: 2,3
Huurverhogingsdatum	De datum per wanneer de huurverhoging daadwerkelijk ingaat. Standaard is deze datum gelijk aan de ingangsdatum van het tijdvak, maar de huurverhogingsdatum kan ook ná de ingangsdatum van het tijdvak liggen, echter niet na de einddatum van het tijdvak.

9. Beleidstypen inrichten of bijstellen

9.1. Algemeen

Het huurverhogingsbeleidstype bepaalt in hoge mate op welke wijze de verhoging (mutatie) van de nettohuur voor de jaarlijkse huurverhoging wordt uitgevoerd. De huurverhogingsbeleidstypen die worden ingericht, dienen een afspiegeling te zijn van het huurverhogingsbeleid dat moet worden uitgevoerd. Voor meer details over de vertaling van huurverhogingsbeleid naar inrichting, zie Huurverhogingsbeleid vertalen in inrichting.

Onderstaand de pagina waarmee Huurverhogingsbeleidstypes kunnen worden toegevoegd of gewijzigd:

Een huurverhogingsbeleidstype heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Code	De code moet uniek zijn en mag maximaal 20 tekens lang zijn. Het verdient aanbeveling om een code te gebruiken die zo goed mogelijk de betekenis van het beleidstype uitdrukt.
Omschrijving	De omschrijving voor het huurverhogingsbeleidstype.
Verhogingspercentageprecisie	De precisie in decimalen die voor het verhogingspercentage moet worden toegepast. De volgende precisies zijn mogelijk: - 1 decimaal - 2 decimalen (dit is de standaardwaarde) - 3 decimalen - 4 decimalen Bij het berekenen van de nieuwe nettohuur wordt in beginsel gerekend met een precisie van 4 decimalen. Vervolgens wordt bepaald welke precisie voor het verhogingspercentage van toepassing is. Als deze anders is dan 4 decimalen, wordt het verhogingspercentage gecorrigeerd tot de precisie die moet worden toegepast. Dit heeft gevolgen voor de uitkomst van de berekening.
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	De primaire aftopping wordt geregeld op basis van de nettohuuraftopping die van toepassing is (voor meer details over nettohuuraftopping, zie Nettohuuraftoppingen inrichten). Via deze indicatie kan worden aangegeven of een verlaging van de nettohuur vanwege de nettohuuraftopping is toegestaan. Voor meer details over dit aspect, zie Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan.
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Optie om aan te geven of de nieuwe nettohuur eventueel moet worden afgetopt op de maximale huurprijs. De volgende opties zijn beschikbaar: · Nee Voor de nieuwe nettohuur wordt geen secundaire aftopping op de maximale huurprijs toegepast. · Ja en verlaging niet toegestaan Eventueel wordt de nieuwe nettohuur vanwege secundaire aftopping afgetopt op de maximale huurprijs. Verlaging naar de maximale huurprijs is echter niet toegestaan. · Ja en verlaging toegestaan Eventueel wordt de nieuwe nettohuur vanwege secundaire aftopping afgetopt op de maximale huurprijs. Verlaging naar de maximale huurprijs is ook toegestaan. Voor meer details over dit aspect, zie Secundaire aftopping op maximale huurprijs.
Nettohuur verhogen in geval van huurkorting	Indicatie (vinkje) om aan te geven of de nettohuur mag worden verhoogd (gemuteerd) als er sprake is van een nettohuurelement met een negatief bedrag. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja Als de huidige nettohuur een element bevat met een negatief bedrag wordt de nettohuur verhoogd en het element met het negatieve bedrag wordt met een negatief bedrag verhoogd (dus verlaagd). · Nee Als de huidige nettohuur een element bevat met een negatief bedrag wordt de nettohuur niet verhoogd. Er wordt een exceptie met bijbehorende tekst gerapporteerd die uitdrukt dat de nettohuur niet is verhoogd. Voor meer details over dit aspect, zie Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting.

9.2. Adviezen

Denk vooral vanuit het huurverhogingsbeleid (top-down), minder vanuit de inrichtingsmogelijkheden in Dynamics Empire (bottum-up).

Probeer niet eerst het huurverhogingsbeleid tot in detail in te richten en dan pas de nieuwe nettohuur te berekenen. Beter is het om een iteratieve aanpak te hanteren. Hiervoor kan optimaal gebruik worden gemaakt van de simulatiemodus om de nieuwe nettohuur te berekenen. De uitkomsten van de simulatieberekening kunnen worden ingezien met de geavanceerde opvraagfaciliteiten. Mochten bepaalde resultaten niet aan de eisen en/of verwachtingen voldoen, dan moet worden bepaald wat daarvan de oorzaak is. De oorzaak dient te worden weggenomen, waarna opnieuw een iteratie moet worden doorlopen.

Onderstaande tabel bevat een voorbeeld van stappen die iteratief kunnen worden doorlopen.

Stap	Actie
1	Configureer een eenvoudige inrichting.
2	Maak de huurverhogingsparameters aan.
3	Bereken de nieuwe nettohuur in simulatie-modus.
4	Controleer de resultaten. Als resultaten niet OK, dan: · verfijn de inrichting op basis van de bevindingen; · ga terug naar stap 2.

Begin met een beperkt aantal huurverhogingsbeleidstypen: één beleidstype voor elke groep OG Eenheden die doorgaans hetzelfde basisverhogingspercentage krijgt.

Splits in de volgende iteraties de beleidstypen als voor verschillende OG Eenheden binnen die groep verschillend beleid geldt t.a.v. het volgende:

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Inkomensafhankelijke aftopping en/of huurverhogingsbatch
Verhogingspercentageprecisie (aantal decimalen)
Huurverlaging toegestaan vanwege primaire aftopping
Secundaire aftopping op maximale huurprijs
Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting
Ingesteld verhogingspercentage is maximum

Geef elk huurverhogingsbeleidstype een code en omschrijving die de desbetreffende groep OG Eenheden omschrijft (bijvoorbeeld: ‘Sloopwoningen’). Voordelen van deze werkwijze:

De code en omschrijving van het beleidstype hebben een generiek karakter, waardoor het beleidstype meerdere jaren van toepassing kan zijn.
De code en omschrijving helpen achteraf te verklaren waarom een OG Eenheid voor een bepaald tijdvak een bepaalde huurverhoging heeft gehad.

10. Huurverhogingsbatches inrichten of bijstellen

Een huurverhogingsbatch heeft binnen de jaarlijkse huurverhoging de rol om daarvoor een sjabloon voor een huurverhogingsbrief te kunnen inrichten. Van alle OG Eenheden waarop dezelfde huurverhogingsbatch van toepassing is, krijgen de huurders een huurverhogingsbrief volgens hetzelfde sjabloon.

Onderstaand de pagina waarmee Huurverhogingsbatches kunnen worden beheerd (toegevoegd, gewijzigd of verwijderd):

Als een nieuwe huurverhogingsbatch moet worden toegevoegd, moet in de uitklaplijst op de actie Nieuw worden geklikt. Daarna wordt de volgende pagina getoond:

Als een huurverhogingsbatch wordt gebruikt voor huurverhogingen via beleidstypen zijn de volgende eigenschappen relevant:

Eigenschap	Omschrijving
Code	De unieke code voor de huurverhogingsbatch. De code mag maximaal 10 tekens bevatten.
Omschrijving	De omschrijving voor de huurverhogingsbatch.

LET OP:

De overige eigenschappen van een huurverhogingsbatch zijn niet relevant als de batch wordt gebruikt voor huurverhogingen op basis van beleidstypen. In dat geval moeten deze eigenschappen niet worden ingevuld of aangevinkt.

11. Nettohuuraftoppingen inrichten of bijstellen

Een nettohuuraftopping is bedoeld om te bewerkstelligen dat de nieuwe nettohuur tijdens de berekening op een bepaalde waarde wordt afgetopt. Dit is om te voorkomen dat de nieuwe nettohuur een waarde bereikt die niet gewenst is.

De nettohuuraftoppingen zijn er in twee types:

de voorgedefinieerde nettohuuraftopping: deze wordt meegeleverd met Dynamics Empire en is minimaal te beïnvloeden;
de additionele nettohuuraftopping: deze kan volledig naar eigen inzicht worden geconfigureerd. Bij elke additionele aftopping moeten één of meer aftoppingsregels worden ingericht.

Voor meer details over het effect van nettohuuraftoppingen, zie Het effect van nettohuuraftoppingen.

Onderstaand de pagina waarmee Nettohuuraftoppingen kunnen worden beheerd (toegevoegd, gewijzigd of verwijderd):

Een nettohuuraftopping heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Code	De code moet uniek zijn en mag maximaal 20 tekens lang zijn. Het verdient aanbeveling om een code te gebruiken die die zo goed mogelijk de betekenis van de nettohuuraftopping uitdrukt.
Omschrijving	De omschrijving voor de nettohuuraftopping.
Aftoppingstype	Het aftoppingstype bepaalt welke variant van toepassing is: Voorgedefinieerd of Additioneel. Het is niet mogelijk om een nettohuuraftopping met type Voorgedefinieerd toe te voegen.
Subsidiabel servicebedrag inbegrepen	Indicatie om aan te geven hoe het aftopbedrag voor de nettohuuraftopping moet worden geïnterpreteerd. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja In het aftopbedrag is het subsidiabel servicebedrag WEL inbegrepen. Het aftopbedrag is dus inclusief het subsidiabel servicebedrag. · Nee In het aftopbedrag is het subsidiabel servicebedrag NIET inbegrepen. Het aftopbedrag is dus exclusief het subsidiabel servicebedrag. Voor meer details over de rol van het subsidiabel servicebedrag in relatie tot het aftopbedrag, zie Rol subsidiabel servicebedrag in relatie tot aftopbedrag.

Onderstaande tabel toont de voorgedefinieerde nettohuuraftoppingen.

Code	Betekenis
AFTOPLIBGR	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening afgetopt op het bedrag van de liberalisatiegrens. Voor meer details over de liberalisatiegrens als aftopbedrag, zie De liberalisatiegrens als aftopbedrag.
AFTOPMARKTHR	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening afgetopt op het bedrag van de markthuur voor de OG Eenheid. Voor meer details over de markthuur als aftopbedrag, zie De markthuur als aftopbedrag.
AFTOPMAXHR	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening afgetopt op het bedrag van de maximale huurprijs voor de OG Eenheid. Voor meer details over de maximale huurprijs als aftopbedrag, zie De maximale huurprijs als aftopbedrag.
AFTOPMUTNTHR	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening afgetopt op het bedrag van de mutatie-nettohuur van de OG Eenheid. Voor meer informatie over de mutatie-nettohuur als aftopbedrag, zie De mutatie-nettohuur als aftopbedrag.
AFTOPNIET	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening niet afgetopt. Dit is ongeacht de uitkomst van de berekening en de hoogte van de nieuwe nettohuur.
AFTOPSTREEFHR	De nieuwe nettohuur wordt tijdens de berekening afgetopt op de streefhuur voor de OG Eenheid. Voor meer details over de streefhuur als aftopbedrag, zie De streefhuur als aftopbedrag .
BEVRIEZING	De nieuwe nettohuur blijft gelijk aan de huidige nettohuur; er vindt dus geen enkele mutatie plaats.

Voor nettohuuraftoppingen van het type Additioneel moeten een of meer nettohuuraftoppingsregels worden ingericht. Selecteer de nettohuuraftopping en klik op de knop Nettohuuraftoppinsgregels.

Een nettohuuraftoppingsregel heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Ingangsdatum	De unieke ingangsdatum voor de aftoppingsregel. Bij het toepassen van de nettohuuraftopping wordt de aftoppingsregel toegepast die geldig is op de huurverhogingsdatum van het huurverhogingstijdvak.
Type	Het type bepaalt op welke wijze het aftopbedrag voor de aftoppingsregel moet worden bepaald/berekend. De volgende opties zijn beschikbaar: · Bedrag Voor de aftoppingsregel moet het concrete aftopbedrag worden ingesteld. · Percentage van maximale huurprijs Voor de aftoppingsregel moet het percentage worden ingevuld. Het aftopbedrag wordt berekend als percentage van de maximale huurprijs. · Streefhuur plus correctiebedrag Voor de aftoppingsregel moet het correctiebedrag worden ingevuld. Het aftopbedrag wordt berekend door het correctiebedrag op te tellen bij de streefhuur.
Aftopbedrag	Het concrete aftopbedrag dat vanaf de ingangsdatum van toepassing is. Alleen toegestaan als Type = Bedrag.
Percentage	Het percentage voor de berekening van het aftopbedrag als een percentage van de maximale huurprijs. Alleen toegestaan als Type = Percentage van maximale huurprijs.
Correctiebedrag	Het correctiebedrag voor berekening van het aftopbedrag als een correctie van de streefhuur. Alleen toegestaan als Type = Streefhuur plus correctiebedrag.

12. Huurverhogingsbedragaftoppingen inrichten

Een huurverhogingsbedragaftopping is bedoeld om te bewerkstelligen dat het huurverhogingsbedrag waarmee de nettohuur van een OG Eenheid tijdens de jaarlijkse huurverhoging wordt verhoogd, wordt afgetopt op een bepaalde waarde. Dit is om te voorkomen dat het verschil tussen de huidige nettohuur en nieuwe nettohuur te groot wordt.

Onderstaand de pagina waarmee Huurverhogingsbedragaftoppingen kunnen worden beheerd (toegevoegd, gewijzigd of verwijderd):

Een huurverhogingsbedragaftopping heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Code	De code moet uniek zijn en mag maximaal 20 tekens lang zijn. Het verdient aanbeveling om een code te gebruiken die zo goed mogelijk de betekenis van de huurverhogingsbedragaftopping uitdrukt.
Omschrijving	De omschrijving van de huurverhogingsbedragaftopping.

BELANGRIJK

Wij adviseren u om voor de huurverhoging van 2022-2023 de volgende aftoppingen in te richten:

Code	Omschrijving
HOOGINKOMEN	Huurders met een hoog inkomen
HOOGMIDDENINKOMEN	Huurders met een hoog middeninkomen
LAGENETTOHUUR	Zelfstandige woningen met lage huidige nettohuur
GEENAFTOPPING	Geen aftopping van het huurverhogingsbedrag

Per huurverhogingsbedragaftopping moeten één of meer huurverhogingsbedragaftoppingsregels worden ingericht. Selecteer de aftopping en klik op Huurverhogingsbedragaftoppingsregels.

Een huurverhogingsbedragaftoppingsregel heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Ingangsdatum	De unieke ingangsdatum voor de aftoppingsregel. Bij het toepassen van de huurverhogingsbedragaftopping wordt de aftoppingsregel toegepast die geldig is op de huurverhogingsdatum van het huurverhogingstijdvak.
Bedrag	Het concrete aftopbedrag dat vanaf de ingangsdatum van toepassing is.

Eigenschap

Omschrijving

Ingangsdatum

De unieke ingangsdatum voor de aftoppingsregel.

Bij het toepassen van de huurverhogingsbedragaftopping wordt de aftoppingsregel toegepast die geldig is op de huurverhogingsdatum van het huurverhogingstijdvak.

Bedrag

Het concrete aftopbedrag dat vanaf de ingangsdatum van toepassing is.

BELANGRIJK

Wij adviseren u om voor de huurverhoging van 2022-2023 de volgende aftoppingsregels in te richten:

Huurverhogingsbedragaftopping	Ingangsdatum	Bedrag
HOOGINKOMEN	1-7-2022	100,00
HOOGMIDDENINKOMEN	1-7-2022	50,00
LAGENETTOHUUR	1-7-2022	25,00
GEENAFTOPPING	1-7-2022	0,00

BELANGRIJK

De laatstgenoemde aftopping, ‘GEENAFTOPPING’, heeft een bedrag gelijk aan 0,00 euro. Als een aftopping met een dergelijke aftoppingsregel is toegewezen aan een OG Eenheid, wordt het huurverhogingsbedrag voor die OG Eenheid niet afgetopt.

13. Per beleidstype een percentage inrichten

13.1. Algemeen

Het huurverhogingspercentage is het percentage dat voor een huurverhogingstijdvak voor een huurverhogingsbeleidstype wordt toegepast. Het kan dus zijn dat voor eenzelfde huurverhogingsbeleidstype voor verschillende huurverhogingstijdvakken, verschillende verhogingspercentages moeten worden toegepast.

Wat betreft het huurverhogingspercentage wordt onderscheid gemaakt naar de volgende soorten:

Basisverhogingspercentage- dit percentage is verplicht;
Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen - dit percentage is optioneel.

13.2. Basisverhogingspercentages

Onderstaand de pagina waarmee Huurverhogingspercentages voor beleidstypen kunnen worden beheerd (toegevoegd, gewijzigd of verwijderd):

Het basisverhogingspercentage heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Tijdvakcode	Kies het huurverhogingstijdvak waarop een verhogingspercentage betrekking heeft. Als het gewenste huurverhogingstijdvak niet aanwezig is, moet dit eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingstijdvakken inrichten.
Tijdvakomschrijving	De omschrijving van het gekozen huurverhogingstijdvak. Alleen lezen.
Tijdvakingangsdatum	De ingangsdatum van het gekozen huurverhogingstijdvak.
Beleidstypecode	Kies het huurverhogingsbeleidstype waarop een verhogingspercentage betrekking heeft. Als het gewenste huurverhogingsbeleidstype niet aanwezig is, moet dit eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingsbeleidstypen inrichten.
Beleidstype-omschrijving	De omschrijving van het gekozen huurverhogingsbeleidstype. Alleen lezen.
Verhogingspercentage	Het percentage invullen dat als basispercentage moet worden toegepast. Ondanks de naam mag een negatief percentage worden ingevuld. In dat geval zal de huurverhoging resulteren in een verlaging van de nettohuur.
Batchcode	Kies de huurverhogingsbatch die van toepassing is. Als de gewenste huurverhogingsbatch niet aanwezig is, moet deze eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingsbatches inrichten.
Batchomschrijving	De omschrijving van de gekozen huurverhogingsbatch. Alleen lezen.
Ingesteld verhogingspercentage is maximum	Indicatie om aan te geven of het ingestelde verhogingspercentage als maximum moet worden toegepast. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja Het effectief verhogingspercentage mag nooit hoger zijn dan het ingestelde verhogingspercentage. Dus ook niet als gevolg van afronding. · Nee Het effectief verhogingspercentage mag hoger zijn dan het ingestelde verhogingspercentage. Dit is bijvoorbeeld als gevolg van afronding (ingesteld percentage 0,30 wordt door afronding 0,31). Voor meer details over dit aspect, zie Ingesteld verhogingspercentage is maximum.

ADVIES

Maak bij het inrichten van huurverhogingsbeleidstypen onderscheid tussen beleidstypen voor OG Eenheden met geliberaliseerde contracten enerzijds en voor OG Eenheden met gereguleerde contracten anderzijds.

Stel bij de beleidstypen voor OG Eenheden met gereguleerde contracten een verhogingspercentage in dat niet hoger is dan het door de Rijksoverheid vastgestelde maximum hurverhogingspercentage (2022: 2,3%).

Stel bij de beleidstypen voor OG Eenheden met geliberaliseerde contracten een verhogingspercentage in dat niet hoger is dan het door de Rijksoverheid vastgestelde maximum hurverhogingspercentage (2022: 3,3%).

13.3. Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen

Naast het basisverhogingspercentage is er een mogelijkheid om een huurverhogingspercentage toe te passen dat is gekoppeld aan het huishoudinkomen van de huurder. Dit is een inkomensafhankelijke huurverhogingspercentage. Door het toepassen van een inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage wordt een zogenaamde ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’ toegepast. Voor meer details over dit aspect, zie Inkomensafhankelijke huurverhoging.

BELANGRIJK

Als geen gebruik wordt gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging, hoeven geen verhogingspercentages hiervoor te worden ingericht.

Onderstaand de pagina waarmee Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen kunnen worden beheerd (toegevoegd, gewijzigd of verwijderd).

Een huurverhogingspercentage voor huishoudverklaringen heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Tijdvakcode	Kies het huurverhogingstijdvak waarop een verhogingspercentage betrekking heeft. Als het gewenste huurverhogingstijdvak ontbreekt, moet dit eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover zie Huurverhogingstijdvakken inrichten.
Tijdvakomschrijving	De omschrijving van het gekozen huurverhogingstijdvak. Alleen lezen.
Tijdvakingangsdatum	De ingangsdatum van het gekozen huurverhogingstijdvak. Alleen lezen.
Huishoudverklaring	Kies de code waarvoor een aanvullend verhogingspercentage moet worden toegepast. De code in dit geval is de inkomensindicatie waarvoor een inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage van toepassing is.
Beleidstypecode	Kies het huurverhogingsbeleidstype waarop een verhogingspercentage betrekking heeft. Als het gewenste huurverhogingsbeleidstype ontbreekt, moet dit eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingsbeleidstypen inrichten.
Beleidstype-omschrijving	De omschrijving van het gekozen huurverhogingsbeleidstype. Alleen lezen.
Verhogingspercentage	Het percentage invullen dat als basispercentage moet worden toegepast. Ondanks de naam mag een negatief percentage worden ingevuld. Het percentage dat hier wordt ingevuld geldt als aanvullend percentage op het basisverhogingspercentage; het komt dus niet in plaats van het basisverhogingspercentage. Voor meer info hierover, zie Basisverhogingspercentage en inkomensafhankelijk verhogingspercentage.
Batchcode	Kies de huurverhogingsbatch die van toepassing is. Als de gewenste huurverhogingsbatch ontbreekt, moet deze eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingsbatches inrichten. Het instellen van de batchcode is optioneel. Als een batchcode wordt ingesteld, dan fungeert deze als alternatieve batchcode en komt deze in de plaats van de batchcode die voor het basisverhogingspercentage is ingesteld. Voor meer info hierover, zie Standaard of alternatieve huurverhogingsbatch.
Nettohuuraftopping	Kies de nettohuuraftopping die van toepassing is. Als de gewenste nettohuuraftopping ontbreekt, moet deze eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Nettohuuraftoppingen inrichten. Het instellen van een nettohuuraftopping is optioneel. Als een nettohuuraftopping wordt ingesteld, fungeert deze als alternatieve nettohuuraftopping en komt deze in de plaats van de nettohuuraftopping die voor de OG Eenheid is ingesteld. Voor meer info hierover, zie Standaard of alternatieve nettohuuraftopping en/of huurverhogingsbedragaftopping.
Huurverhogingsbedragaftopping	Kies de huurverhogingsbedragaftopping die van toepassing is. Als de gewenste huurverhogingsbedragaftopping ontbreekt, moet deze eerst worden aangemaakt. Voor meer details hierover, zie Huurverhogingsbedragaftoppingen inrichten. Het instellen van een huurverhogingsbedragaftopping is optioneel. Als een huurverhogingsbedragaftopping wordt ingesteld, fungeert deze als alternatieve huurverhogingsbedragaftopping en komt deze in de plaats van de huurverhogingsbedragaftopping die voor de OG Eenheid is ingesteld. Voor meer info hierover, zie Standaard of alternatieve nettohuuraftopping en/of huurverhogingsbedragaftopping.

BELANGRIJK

Voor de jaarlijkse huurverhoging van 2022-2023 adviseren wij u om op elke regel die betrekking heeft op het huurverhogingstijdvak 2022-2023 een huurverhogingsbedragaftopping in te stellen:

· Op elke regel die de huishoudverklaring m.b.t. hoog inkomen bevat (d.w.z. met code J) stelt u huurverhogingsbedragaftopping ‘HOOGINKOMEN’ in.

· Op elke regel die de huishoudverklaring m.b.t. middeninkomen bevat (d.w.z. met code M) stelt u huurverhogingsbedragaftopping ‘HOOGMIDDENINKOMEN’ in.

LET OP:

Inkomensindicatie/huishoudverklaringcode M is toegevoegd door de Belastingdienst. U dient handmatig een nieuwe huishoudverklaring met deze code toe te voegen in Dynamics Empire (m.b.v. de pagina Huishoudverklaringscodes) voordat u verhogingspercentages kunt inrichten voor deze huishoudverklaringscode.

14. Eigenschappen van OGE's toewijzen of bijwerken

14.1. Algemeen

Bij de OG eenheid zijn drie huurverhogingseigenschappen opgenomen waarvan moet worden nagegaan of muatie daarvan noodzakelijk is. De drie eigenschappen zijn:

Huurverhogingsbeleidstype
Nettohuuraftopping
Huurverhogingsbedragaftopping

Dynamics Empire biedt de volgende mogelijkheden om de genoemde eigenschappen te muteren:

per individuele OG Eenheid, door de eigenschappen aan te passen op de pagina met details van een OG Eenheid
in bulk voor een reeks OG Eenheden, door gebruik te maken van een importbestand.

14.2. Mutatie per individuele OG Eenheid

Onderstaande afbeelding toont de pagina met details van een OG Eenheid, waaronder de huurverhogingseigenschappen. Deze bevinden in op het tabblad Jaarlijkse hurverhoging.

De eigenschappen kunnen worden gemuteerd door een waarde uit de uitklaplijst te selecteren.

14.3. Mutatie per reeks OG Eenheden (via importbestand)

Onderstaande afbeelding toont de Dynamics Empire-pagina voor het importeren van huurverhogingseigenschappen voor OG Eenheden vanuit een importbestand.

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Werkmapbestandsnaam […]	Er wordt een dialoog geopend om het importbestand te selecteren. Het importbestand moet een Excel-bestand (.xls of .xlsx) zijn.
Werkbladnaam	Als het importbestand meerdere werkbladen bevat, kan hiermee een bepaald werkblad worden geselecteerd.
OK	Start het importen van het bestand. Tijdens de verwerking wordt een voortgangsindicatie getoond.

Als tijdens de verwerking excepties worden geconstateerd, wordt aan het einde een exceptierapport getoond. Per geconstateerde exceptie wordt gerapporteerd wat er aan de hand is. Als sprake is van excepties dient het importbestand te worden gecorrigeerd en opnieuw te worden geïmporteerd.

Het importbestand voor het muteren van huurverhogingseigenschappen moet het volgende formaat hebben:

Bestandsformaat: Excel
Kopregel (regel 1 in het bestand)
- Kolom A: Eenheidnr.
- Kolom B: Huurverhogingsbeleidstypecode
- Kolom C: Nettohuuraftopping
- Kolom D: Huurverhogingsbedragaftopping
Overige regels (regel 2 en verder in het bestand):
- Kolom A: geldige code van een OG Eenheid (verplicht gevuld)
- Kolom B: geldige code van een huurverhogingsbeleidstype (optioneel gevuld)
- Kolom C: geldige code van een nettohuuraftopping (optioneel gevuld)
- Kolom D: geldige code van een huurverhogingsbedragaftopping (optioneel gevuld)

LET OP:

Als een cel in kolom B, C of D van het bestand leeg is, wordt die cel tijdens de import overgeslagen, zodat de waarde van het desbetreffende veld in Dynamics Empire ongewijzigd blijft.

OPMERKING:

Kolom E en verder in het importbestand mogen waarden bevatten. Deze worden tijdens de import genegeerd. Waarden in kolom E en verder kunnen bijv. handig zijn voor filtering.

14.4. Adviezen

Het resultaat van bepaalde acties (bijv. aanmaken huurverhogingsparameters en/of berekening in ‘simulatie’-modus) kan worden gebruikt voor het wijzigen van de inrichting. De hier bedoelde wijziging heeft dan betrekking op het huurverhogingsbeleidstype dat aan OG Eenheden is toegekend.

De parameters zoals hiervoor genoemd zijn onderdeel van het overzicht jaarlijkse huurverhoging zoals dat door Dynamics Empire wordt getoond; de parameters zijn als kolom opgenomen in het overzicht.

Via Dynamics Empire kan een export naar Excel worden gemaakt van het genoemde overzicht. Het nu verkregen Excel-bestand kan worden gebruikt voor het instellen van het huurverhogingsbeleidstype en/of nettohuuraftopping van OG Eenheden. De volgende tabel toont een voorbeeld van verhogingspercentages die als gevolg van bepaald beleid moeten worden toegepast:

Categorie OG Eenheden	Ratio huidige nettohuur / maximale huurprijs	Basis verhogingspercentage
Relatief hoge nettohuur	Ratio >85%	0,2%
Relatief gemiddelde nettohuur	80% < ratio <= 85%	0,4%
Relatief lage nettohuur	Ratio <= 80%	0,6%

Hierna staan de stappen genoemd om een dergelijk scenario te kunnen uitvoeren. Aanname is dat de OG Eenheden nog niet zijn voorzien van een huurverhogingsbeleidstype.

Stap	Actie
1	Maak een tijdelijk huurverhogingsbeleidstype aan (bijvoorbeeld met code TIJDELIJK of ONBEPAALD).
2	Maak een specifiek huurverhogingsbeleidstype aan per categorie conform het huurverhogingsbeleid.
3	Wijs het tijdelijke beleidstype toe aan alle OG eenheden waarvan de nettohuur moet worden verhoogd.
4	Maak een huurverhogingstijdvak aan (mogelijk bestaat dit al).
5	Maak de huurverhogingsparameters voor het huurverhogingstijdvak aan voor alle OG Eenheden waaraan het tijdelijke beleidstype is toegewezen à de ratio huidige nettohuur / maximale huurprijs wordt per OG Eenheid opgeslagen in tabel ‘OGE Huurverhoging’.
6	Open de pagina met het overzicht van de jaarlijkse huurverhoging.
7	Zorg dat ten minste de kolommen ‘Eenheidsnr.’, ‘Huurverhogingsbeleidstypecode’, Nettohuuraftopping’, ‘Huurverhogingsbedragaftopping’ en ‘Huidige nettohuur / max huurprijs %’ worden getoond op de overzichtspagina.
8	Exporteer de OG eenheden naar Excel (ratio gaat mee naar Excel).
9	Maak in Excel een formule die per OG Eenheid uitrekent wat het specifieke beleidstype is dat hoort bij de ratio van de OG Eenheid.
10	Zorg dat de structuur van de Excel-sheet voldoet aan de voorwaarden voor het importbestand (voor het formaat van het importbestand zie Formaat van importbestand voor huurverhogingseigenschappen).
11	Wijs de specifieke beleidstypes toe aan de OG eenheden door middel van het importeren van het Excel-bestand.

Na export naar Excel ontstaat het volgende bestand.

Voor de vermelde OG Eenheden moet het beleidstype TIJDELIJK worden vervangen door het concrete beleidstype. Dit concrete beleidstype dient te worden ingevuld in het Excel-bestand. Hierna kan het Excel-bestand worden geïmporteerd.

Op vergelijkbare wijze zoals hiervoor beschreven kunnen de uitkomsten worden gebruikt om op een efficiënte en effectieve wijze tot aanpassing van de huurverhogingseigenschappen van OG Eenheden te komen.

ADVIES:

De huurverhogingsbedragaftoppingen die nodig zijn voor 2022-2023 kunt u als volgt instellen voor de OG Eenheden.

1. Creëer een Excel-bestand met het juiste formaat.

2. Zorg dat kolom A van het bestand is gevuld met de codes van alle OG Eenheden waarvoor u huurverhogingsparameters wilt aanmaken.

3. Zorg dat kolom D is gevuld met de waarde ‘GEENAFTOPPING’.

4. Importeer het bestand à de huurverhogingsbedragaftopping ‘GEENAFTOPPING’ wordt in bulk toegewezen aan alle OG Eenheden.

5. Maak huurverhogingsparameters aan voor het tijdvak 2022-2023.

6. Selecteer alle huurverhogingen die voldoen aan de volgende voorwaarden:

a. Huurverhogingstijdvak = 2022-2023

b. Huidige netttohuur < 300,00

7. Voor elke OG Eenheid waarvan de huurverhoging is geselecteerd in stap 6: selecteer de desbetreffende regel in het bestand en wijzig de waarde in kolom D in ‘LAGENETTOHUUR’.

8. Importeer het bestand à de huurverhogingsbedragaftopping ‘LAGENETTOHUUR’ wordt in bulk toegewezen aan alle OG Eenheden waarvan de huidige nettohuur lager is dan 300,00 euro.

15. Huishoudverklaringen aanvragen

Bij het uitvoeren van de huurverhoging is het onder bepaalde omstandigheden toegestaan om rekening te houden met de inkomenssituatie van de huurder. De voorwaarden die van toepassing zijn, zijn bepaald door de overheid.

Belangrijk

Het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging is optioneel. Als er geen gebruik van wordt gemaakt, is dit hoofdstuk niet relevant.

Om met de inkomenssituatie rekening te kunnen houden moet een bestand met huishoudverklaringen worden aangevraagd bij de Belastingdienst. Alle details omtrent het aanvragen van een dergelijk bestand kunnen worden gevonden op het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl.

M.i.v. 2020 heeft de Belastingdienst de regelgeving voor het aanvragen van huishoudverklaringen zodanig aangepast, dat u uitsluitend een aanvraag kunt indienen voor een woning op basis van de BAG-identificatie van die woning in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen van het Kadaster. Daartoe dient elke OG Eenheid waarvoor u een huishoudverklaring wilt aanvragen, in Dynamics Empire te zijn gekoppeld aan een BAG-verblijfsobject.

Onderstaande afbeelding toont de Dynamics Empire-pagina waarmee het vraagbestand voor huishoudverklaringen kan worden aangemaakt.

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Huurverhogingstijdvak	Het huurverhogingstijdvak selecteren waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging betrekking heeft.
Tijdvakomschrijving	Omschrijving van het geselecteerde huurverhogingstijdvak. Alleen lezen.
Huurverhogingsdatum	De datum per wanneer de huurverhoging ingaat. Deze moet overeenkomen met de huurverhogingsdatum van de contractregel om de OG Eenheid als resultaat op te laten nemen in het aanvraagbestand. De Huurverhogingsdatum is niet meer per definitie de begindatum van het tijdvak, maar de ‘Huurverhogingsdatum’ die is opgegeven in het betreffende huurverhogingstijdvak.
OG Eenheid	Via dit onderdeel kunnen filters worden gespecificeerd om te bewerkstelligen dat een beperkte set OG Eenheden wordt verwerkt. Als geen filters worden gespecificeerd, worden alle OG Eenheden verwerkt.
OK	Nadat op de knop OK is geklikt wordt het vraagbestand aangemaakt. Het vraagbestand is een CSV-bestand volgens het formaat dat hiervoor is gespecificeerd.

Naast bovengenoemde verwerkingscriteria moet de OG Eenheid aan de volgende criteria voldoen om opgenomen te worden in het vraagbestand:

De OG Eenheid moet een zelfstandige woonruimte zijn (veld ‘Woonruimte’ = ‘Zelfstandig’).
De OG Eenheid moet op de huurverhogingsdatum (bijv. 1-7-2022) een contractregel hebben waarvoor geldt:
1. het veld ‘Huurverhogingsdatum’ = de huurverhogingsdatum van het geselecteerde huurverhogingstijdvak;
2. het veld ‘Exploitatietoestandstype’ = ‘Verhuurd’;
3. het veld ‘Geliberaliseerd contract’ = ‘Nee’.
De OG Eenheid moet op de huurverhogingsdatum (bijv. 1-7-2022) een woningwaardering hebben, met een ingangsdatum die gelijk is aan of kleiner is dan de huurverhogingsdatum.
De OG Eenheid moet zijn gekoppeld aan een BAG-verblijfsobject.
Er moet voldoende ruimte aanwezig zijn tussen de huidige nettohuur van de OG Eenheid (d.w.z. de nettohuur in de contractregel die geldig is op de huurverhogingsdatum minus 1 dag (bijv. 30-6-2022)) en de maximale huurprijs van de OG Eenheid, om de huidige nettohuur met het maximum basis huurverhogingspercentage (in 2022 is dat 2,3%) te kunnen verhogen zonder dat de nieuwe nettohuur boven de maximale huurprijs van die OG Eenheid uitkomt.

Via de knop ‘Opslaan’ kan een locatie worden gekozen waar het bestand wordt opgeslagen.

LET OP:

Afhankelijk van het aantal regels kan door Dynamics Empire meer dan één vraagbestand worden aangemaakt.

Een vraagbestand is een CSV-bestand met de volgende kolommen (gescheiden door komma’s):

Postcode
Huisnummer
Huisnummertoevoeging
BAG-id van het verblijfsobject (aangeleverd door de corporatie)

Het vraagbestand (of de vraagbestanden) moet(en) via het webportaal van de Belastingdienst worden geüpload. Voor meer details hierover, zie www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl.

16. Huishoudverklaringen importeren

Nadat het vraagbestand door de Belastingdienst is aangevuld, dient het te worden gedownload en vervolgens te worden geïmporteerd. Het bestand dat wordt gedownload is het antwoordbestand.

De eerste kolommen in het antwoordbestand zijn identiek aan die van het vraagbestand. Het antwoordbestand is door de Belastingdienst aangevuld met extra kolommen, te weten:

inkomensindicatie;
BAG-id van het verblijfsobject (dat door de Belastingdienst is gebruikt bij het vaststellen van de indicatie; kan afwijken van het BAG-id dat in het vraagbestand was opgenomen).

Het antwoordbestand bevat per adres een code/indicatie van de inhoud van de huishoudverklaring.

LET OP:

T.o.v. het tijdvak 2019-2020 heeft de Belastingdienst voor het tijdvak 2022-2023 de volgende wijzigingen doorgevoerd:

· Code M is toegevoegd door de Belastingdienst. U dient handmatig een nieuwe huishoudverklaring met deze code toe te voegen in Dynamics Empire (m.b.v. de pagina Huishoudverklaringcodes) voordat u het antwoordbestand van de Belastingdienst importeert.

· Code U is verwijderd. Deze code gaf aan dat het huishouden behoorde tot een uitzonderingsgroep die van inkomensafhankelijke huurderhoging was uitgezonderd (AOW-gerechtigd en/of meer dan 4 personen).

Onderstaande afbeelding toont de Dynamics Empire-pagina voor het importeren van de huishoudverklaringen (uit het antwoordbestand).

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Huurverhogingsdatum	De datum per wanneer de huurverhoging ingaat.
OK	Nadat op de knop OK is geklikt, moet het antwoordbestand worden geselecteerd.

Nadat de import van het antwoordbestand is voltooid, wordt de volgende terugkoppeling getoond.

Per OG Eenheid wordt de code van de huishoudverklaring opgeslagen in het broncontract, d.w.z. de contractregel die actief is op de huurverhogingsdatum.

LET OP:

Als bij één of meerdere geïmporteerde regels het BAG-id dat is gebruikt door de Belastingdienst afwijkt van het BAG-id dat was aangeleverd in het vraagbestand, dan wordt daarover een generieke melding getoond na afloop van de import.

17. Elementen voor servicekosten aanpassen

De situatie kan zich voordoen dat u tegelijkertijd met de nettohuur ook één of meer service-elementen wilt aanpassen. In dat geval is het van belang dat u de benodigde stappen in de juiste volgorde uitvoert. De juiste volgorde is:

elementbedragen aanpassen van de service-elementen in de broncontracten van de OG Eenheden;
huurverhogingsparameters aanmaken;
nieuwe nettohuur berekenen (eerst in simulatie, dan definitief);
huurverhoging verwerken.

Zodoende wordt bij de stap ‘nieuwe nettohuur berekenen’ automatisch rekening gehouden met de bedragen van de service-elementen ná huurverhoging. Dit is m.n. relevant in de situatie dat u bij één of meer nettohuuraftoppingen hebt ingesteld dat het aftopbedrag inclusief het subsidiabel servicebedrag moet worden beschouwd. In die situatie wordt het effectief aftopbedrag bepaald door het initiële aftopbedrag te verlagen met het subsidiabel servicebedrag ná de huurverhoging.

Voor details over berekening van het subsidiabel servicebedrag, zie Berekening van het subsidiabel servicebedrag.

Voor details over de rol van het subsidiabel servicebedrag in de berekening van het effectieve aftopbedrag (en daarmee in de berekening van de nieuwe nettohuur), zie Rol subsidiabel servicebedrag in relatie tot aftopbedrag.

De eerstgenoemde stap, Elementbedragen aanpassen van de service-elementen, kunt u op verschillende manieren uitvoeren, bijvoorbeeld via het importeren van een bestand:

huurverhogingsbestand creëren met de gewenste aanpassingen van de bedragen van de service-elementen van de broncontracten;
huurverhogingsbestand importeren via de gelijknamige taak Huurverhogingsbestand importeren;
geïmporteerde gegevens verwerken in de broncontracten m.b.v. de taak Verwerken huurverhoging-import.

Hierna kunt u de huurverhogingsparameters aanmaken (en dus niet direct de huurverhoging verwerken).

18. Huurverhogingsparameters voor OGE's aanmaken

Tijdens deze stap worden per OG Eenheid de huurverhogingsparameters aangemaakt. Daarbij wordt per OG Eenheid onderscheid gemaakt tussen:

de uitgangspunten die van toepassing zijn voor de huurverhoging van de OG Eenheid, waaronder:
- Huidige nettohuur
- Maximale huurprijs
- Streefhuur
- Markthuur
- Huidige nettohuur als percentage van de maximale huurprijs
- Huidige nettohuur als percentage van de streefhuur
- Huidige nettohuur als percentage van de markthuur
- Subsidiabel servicebedrag
het huurverhogingsbeleid dat van toepassing is voor de OG Eenheid:
- Beleidstype, basis verhogingspercentage en inkomensafhankelijk verhogingspercentage
- Nettohuuraftopping en effectief aftoppingsbedrag
- Huurverhogingsbedragaftopping en -aftopbedrag

Bij het bepalen van de uitgangspunten wordt per OG Eenheid uitgegaan van de bestaande contractregel die geldig is op de huurprijspeildatum (dat is de dag vóór de huurverhogingsdatum van het geselecteerde tijdvak). Deze bestaande contractregel wordt het broncontract van de OG Eenheid genoemd.

De aangemaakte huurverhogingsparameters dienen twee doelen:

De parameters fungeren als basis voor de berekening van de nieuwe nettohuur.
De parameters kunnen worden gebruikt als input voor het optimaliseren van de toewijzing van huurverhogingseigenschappen aan OG Eenheden.

Onderstaand de pagina waarmee u Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken kunt:

Onderstaande tabel toont de verwerkingscriteria die moeten/kunnen worden gespecificeerd:

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Tijdvakcode	De code van het huurverhogingstijdvak waarvoor de huurverhogingsprameters moeten worden aangemaakt.[2]
Sneltab: OG Eenheid filtering	Via dit onderdeel kunnen filters worden gespecificeerd om te bewerkstelligen dat een beperkte set OG Eenheden wordt verwerkt. Als geen filters worden gespecificeerd, worden alle OG Eenheden verwerkt.

Van elke OG Eenheid die voldoet aan het filter, wordt eerst gecontroleerd of de OG Eenheid voldoet aan alle voorwaarden die van toepassing zijn voor het aanmaken van de huurverhogingsparameters. Als een OG Eenheid niet aan alle voorwaarden voldoet, is er sprake van een exceptie. In dat geval worden de code en omschrijving van de exceptie getoond op een exceptierapport dat verschijnt nadat de taak is uitgevoerd, en wordt de OG Eenheid overgeslagen.

Onderstaande afbeelding toont een voorbeeld van een exceptierapport.

De code en tekst van de exceptie zoals die op het exceptierapport worden vermeld, worden ook opgeslagen, zodat deze op elk gewenst moment zijn te raadplegen.

LET OP:

Als er een andere huurverhogingsdatum wordt toegepast dan 1-7, kan het zijn dat (veel) contracten niet worden geselecteerd bij het aanmaken van de huurverhogingsparameters. Er wordt dan een A10-exceptie gerapporteerd. Om te voorkomen dat deze exceptie wordt gerapporteerd, moet de huurverhogingsdatum van de contractregels worden aangepast. Hiervoor moet gebruik worden gemaakt van de functionaliteit Wijzigen huurverhogingsdatum. Deze kan worden bereikt via het pad: Afdelingen/Empire Applicatiebeheer/Wonen/Huurverhoging. Via het toepassen van de juiste filtering kan worden bewerkstelligd dat alleen de contractregels worden 'geraakt' waarvan de huurverhogingsdatum moet worden aangepast. Deze stap moet worden herhaald als er meerdere nieuwe huurverhogingsdatums van toepassing zijn.

Van elke OG Eenheid die is verwerkt, kunnen de huurverhogingsparameters worden geraadpleegd. Voor meer details, zie Huurverhogingen raadplegen en controleren.

Als de huurverhogingsparameters voor één of meer OG Eenheden en een tijdvak al een keer waren aangemaakt, kunnen de huurverhogingsparameters voor diezelfde OG Eenheden en hetzelfde tijdvak opnieuw worden aangemaakt vanaf de lijst Jaarlijkse huurverhogingen, knop Parameters aanmaken.

19. Nieuwe nettohuur berekenen

19.1. Algemeen

Tijdens deze stap wordt per OG Eenheid de nieuwe nettohuur berekend op basis van de aangemaakte parameters, die op hun beurt zijn gebaseerd op de uitgangspunten en het ingerichte huurverhogingsbeleid.

Daarnaast worden tijdens deze stap per OG Eenheid diverse andere (tussen)resultaten berekend en opgeslagen, waaronder:

Nettohuur vóór aftopping
Nettohuur ná aftopping
Huurverhogingsbedrag vóór aftopping
Huurverhogingsbedrag ná aftopping
Effectief huurverhogingsbedrag
Inkomensafhankelijk verhogingsbedrag
Nieuwe nettohuur als percentage van de maximale huurprijs
Nieuwe nettohuur als percentage van de liberalisatiegrens
Nieuwe nettohuur als percentage van de streefhuur
Nieuwe nettohuur als percentage van de markthuur
Nieuwe bedragen voor de nettohuurelementen
Berekend en effectief verhogingspercentage

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende verwerkingsmodi:

Simulatie
- De status van de huurverhogingen wordt Simulatie.
- De nieuwe bedragen voor de nettohuurelementen worden wel opgeslagen binnen de huurverhogingen, maar niet opgeslagen bij de elementen die aan het broncontract zijn gerelateerd.
- Op basis van de binnen de huurverhogingen opgeslagen (tussen)resultaten kan de toewijzing van huurverhogingseigenschappen aan OG Eenheden verder worden geoptimaliseerd.
Definitief
- De status van de huurverhogingen wordt Definitief, zodat de huurverhogingsparameters van die OG Eenheid voor dat tijdvak niet opnieuw aangemaakt kunnen worden.
- De nieuwe bedragen voor de nettohuurelementen worden wel opgeslagen bij de elementen die aan het broncontract zijn gerelateerd.
- Op basis van deze nieuwe bedragen voor nettohuurelementen kan in de volgende stap het nieuwe contract (doelcontract) worden gemaakt.

De opgeslagen (tussen)resultaten per OG Eenheid kunnen worden geraadpleegd en geëxporteerd.

Zie Huurverhogingen raadplegen en controleren.

19.2. Berekening nieuwe nettohuur

Tijdens de berekening van de waarde van het tussenresultaat ‘Nieuwe nettohuur na aftopping‘ past het systeem de volgende aftoppingen toe:

Huurverhogingsbedragaftopping
Nettohuuraftopping
Aftopping op maximale huurprijs

De berekening van dit tussenresultaat is grofweg als volgt:

Nieuwe nettohuur na aftopping = minimum van de volgende drie bedragen:

· Huidige nettohuur + minimum(Berekend huurverhogingsbedrag en Huurverhogingsbedragaftopping)
en

· Nettohuuraftopbedrag
en

· Maximale huurprijs

Waarbij ‘berekend huurverhogingsbedrag’ = totaal verhogingspercentage van huidige nettohuur.

Rekenvoorbeeld:

Uitgangspunten:
- Huidige nettohuur = 700,00 euro
- Maximum huurprijs = 850,00 euro
Instellingen:
- Totaal verhogingspercentage = 20%
- Nettohuuraftoppingsbedrag = 820,00 euro
- Huurverhogingsbedragaftoppingsbedrag = 100,00 euro
Berekening:
- Nieuwe nettohuur vóór aftopping = 840,00 euro
- Huurverhogingsbedrag vóór aftopping = 140,00 (= 20% van 700,00)
- Nieuwe nettohuur na aftopping = 800,00 euro, want het minimum van:
  - 800,00 (= 700,00 + 100,00 (= minimum van 140,00 en 100,00))
  - 820,00 (nettohuuraftopping)
  - 850,00 (maximum huurprijs)

De berekening wordt zodanig uitgevoerd dat het eindresultaat ervan per OG Eenheid voldoet aan de volgende

eisen:

De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is exact gelijk aan de som van de bedragen van alle nettohuurelementen (geen afrondingsverschillen).
De nieuwe nettohuur is niet hoger dan effectief aftopbedrag (dus ook niet als het contract van de OG Eenheid meerdere nettohuurelementen bevat).
De nieuwe nettohuur is een bedrag met 2 decimalen.
Het effectief verhogingspercentage heeft de door de corporatie ingestelde precisie (aantal decimalen).
Het toepassen van het effectief verhogingspercentage op de huidige nettohuur komt exact uit op het bedrag van de nieuwe nettohuur, mits toegepast op de nettohuurelementen.

Hiertoe wordt de berekening van de nieuwe nettohuur en het effectief verhogingspercentage uitgevoerd in een aantal stappen met elk hun eigen (tussen)resultaat:

Stap	Resultaat	Berekening
1	Nettohuur vóór aftopping	Huidige nettohuur * (100 + Totaal verhogingspercentage) / 100
2	Nettohuur na aftopping	Huidige nettohuur + Huurverhogingsbedrag Waarbij Huurverhogingsbedrag = minimum(Berekend huurverhogingsbedrag en Huurverhogingsbedragaftopping) Waarbij Berekend huurverhogingsbedrag = Huidige nettohuur * Totaal verhogingspercentage / 100 Het resultaat wordt eventueel via de primaire aftopping afgetopt op het effectief aftopbedrag en via de secundaire aftopping afgetopt op de maximale huurprijs, waarbij rekening wordt gehouden met de volgende instellingen binnen het Huurverhogingsbeleid: · Huurverlaging vanwege primaire aftopping toegestaan (ja/nee) · Secundaire aftopping op maximale huurprijs (nee/ja verlaging wel/niet toegestaan)
3	Berekend Verhogingspercentage	(Nettohuur na aftopping – Huidige nettohuur) * 100 / Huidige nettohuur
4	Effectief Verhogingspercentage	Berekend verhogingspercentage zonodig gecorrigeerd, zodat: · het effectief verhogingspercentage de ingestelde precisie heeft (als nettohuur is afgetopt, dan wordt het berekende percentgage afgekapt, anders wordt het berekende percentage afgerond) · de nieuwe nettohuur niet boven het effectieve aftopbedrag uitkomt
5	Nieuwe nettohuur	Som van de nieuwe bedragen van alle nettohuurelementen, waarbij nieuw bedrag van nettohuurelement = · huidig bedrag van het element * (100 + effectief verhogingsperc.) / 100 · afgerond op 2 decimalen

Zie ook hoofdstuk 26, Toelichting over specifieke aspecten.

19.3. Starten van de berekening

U kunt de berekening van de nieuwe nettohuur in Dynamics Empire op twee manieren starten:

via de taak Nieuwe nettohuur berekenen;
via de pagina Jaarlijkse huurverhogingen.

Onderstaande afbeelding toont de pagina van de taak waarmee de nettohuur kan worden berekend.

Onderstaande tabel toont de verwerkingscriteria die moeten/kunnen worden gespecificeerd.

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Tijdvakcode	De code van het huurverhogingstijdvak waarvoor de huurverhogingsprameters moeten worden aangemaakt.[3]
Verwerkingsmodus	De verwerkingsmodus die tijdens het berekenen moet worden toegepast. Voor meer details, zie Verwerkingsmodus voor berekenen nieuwe nettohuur. De volgende opties zijn beschikbaar: · Simulatie · Definitief
Sneltab: OG Eenheid filtering	Via dit onderdeel kunnen filters worden gespecificeerd om te bewerkstelligen dat een beperkte set OG Eenheden wordt verwerkt. Als geen filters worden gespecificeerd, worden alle OG Eenheden verwerkt.

De berekening kan ook vanuit het Jaarlijkse huurverhoging overzicht worden gestart, via knoppen Berekenen (simulatie)/Berekenen (definitief).

Alle huurverhogingen met status Aangemaakt of Simulatie en die voldoen aan de verwerkingscriteria, worden verwerkt.

Tijdens de verwerking kunnen omstandigheden van toepassing zijn die beletten dat de berekening kan worden uitgevoerd. Dergelijke omstandigheden worden gerapporteerd in de vorm van een exceptie. Als een of meer excepties zijn opgetreden, wordt dit kenbaar gemaakt aan de gebruiker. De gebruiker kan de details van de excepties inzien via het exceptierapport. De huurverhogingen die konden worden verwerkt, krijgen de status Simulatie of Definitief, afhankelijk van de gekozen verwerkingsmodus.

20. Huurverhogingen raadplegen en controleren

Tijdens het uitvoeren van de volgende stappen worden allerlei huurverhogingsdetails opgeslagen die betrekking hebben op de huurverhoging van een OG Eenheid:

Huurverhogingsparameters aanmaken
Nieuwe nettohuur berekenen (in simulatie en definitief)
Huurverhoging verwerken

Deze details worden per OG Eenheid per huurverhogingstijdvak opgeslagen in een aparte tabel, genaamd Jaarlijkse huurverhoging. U kunt deze details raadplegen op de lijstpagina Jaarlijkse huurverhogingen en de bijbehorende detailpagina Jaarlijkse huurverhoging.

Vanuit de lijstpagina kunt u:

één of meer huurverhogingen exporteren naar Excel;
de detailpagina openen waarop de details van één huurverhoging (d.w.z. één OG Eenheid en één tijdvak) worden getoond.

De detailpagina is verdeeld in de volgende tabbladen:

Status en exceptie
Uitgangspunten
Instellingen – verhogingspercentage en batch
Instellingen – primaire aftopping
Instellingen – secundaire aftopping op maximale huurprijs
Berekening en effectuering
Nettohuurelementen
Uitlegteksten

De relatie tussen de genoemde drie stappen en de velden in de tabbladen is als volgt:

De velden op tabblad 1 worden gevuld of bijgewerkt in alle genoemde stappen.
De velden op tabblad 2 t/m 5 en enkele velden op tabblad 8 worden gevuld tijdens de stap ‘Huurverhogingsparameters aanmaken’.
De velden op tabblad 6 en 7 en enkele velden op tabblad 8 worden gevuld tijdens de stap ‘Nieuwe nettohuur berekenen’.

Vanaf de detailpagina kunt u de pagina Huurverhogingsrelaas openen, waarop alle detailstappen worden vermeld die zijn uitgevoerd binnen de huurverhoging van de desbetreffende OG Eenheid en het huurverhogingstijdvak.

21. Huurverhoging verwerken

Tijdens deze stap wordt per OG Eenheid de huurverhoging verwerkt. Dit betekent dat per OG Eenheid het broncontract met bijbehorende elementen wordt gebruikt om te komen tot een nieuw doelcontract met bijbehorende (nettohuur)elementen. De bedragen van de nettohuurelementen van het doelcontract zijn aangepast volgens de jaarlijkse huurverhoging.

Onderstaand de pagina van de taak Huurverhoging verwerken:

Onderstaande tabel toont de verwerkingscriteria die moeten/kunnen worden gespecificeerd.

Verwerkingscriterium	Omschrijving
Huurverhogingsdatum	De datum waarop de huurverhoging moet ingaan. Deze datum wordt gebruikt om de huurverhogingen op te zoeken die moeten worden verwerkt.
Volgende huurverhogingsdatum	De waarde voor deze datum wordt afgeleid van de huurverhogingsdatum, maar kan ook handmatig worden bepaald. Deze datum wordt bij het doelcontract genoteerd als zijnde de volgende datum voor een jaarlijkse huurverhoging.
Verhuurmutatiereden / Huurprijsmutatiereden	De verhuurmutatiereden/huurprijsmutatiereden die wordt toegekend.
Contract	Via dit onderdeel kunnen filters worden gespecificeerd om te bewerkstelligen dat een beperkte set OG Eenheden wordt verwerkt. Indien geen filters worden gespecificeerd, worden alle huurverhogingen met status Definitief verwerkt.

Alle huurverhogingen die voldoen aan de verwerkingscriteria worden verwerkt. In essentie betekent dit dat het broncontract wordt gebruikt voor het aanmaken van een doelcontract. Het doelcontract bevat de elementen met het aangepaste bedrag. Tijdens de verwerking kunnen omstandigheden van toepassing zijn die beletten dat een doelcontract kan worden gemaakt. Dergelijke omstandigheden worden gerapporteerd in de vorm van een exceptie. Als een of meer excepties zijn opgetreden, wordt dit kenbaar gemaakt aan de gebruiker. De gebruiker kan de details van de excepties inzien via het exceptierapport.

De huurverhogingen die konden worden verwerkt, krijgen de status Geëffectueerd.

Voor het raadplegen van de berekeningsresultaten, zie Huurverhogingen raadplegen en controleren.

22. Huurverhogingsbrieven inrichten of bijstellen

22.1. Algemeen

Om de huurders te informeren over de gevolgen van de jaarlijkse huurverhoging kan een huurverhogingsbrief worden vervaardigd. De brief zoals die uiteindelijk wordt vervaardigd, wordt bepaald door het sjabloon dat voor de brief wordt toegepast. Het sjabloon op haar beurt is gekoppeld aan een huurverhogingsbatch. Als u voor verschillende huurverhogingen verschillende brieven met afwijkende inhoud en/of indeling wenst te sturen, moet u dus verschillende huurverhogingsbatches inrichten met elk zijn eigen sjabloon.

Indien nodig kan Cegeka uw organisatie hierbij ondersteunen. In dat geval is het verstandig deze inzet tijdig aan te vragen, zodat de sjablonen op tijd zijn ingericht of aangepast.

22.2. Teksten voor huurverhogingsbrief inrichten

Om het sjabloon voor de huurverhogingsbrief te kunnen inrichten moet worden teruggekeerd naar de hoofdpagina voor Huurverhogingsbatches. Kies in de uitklaplijst voor ‘Batch’ de huurverhogingsbatch waarvoor de sjabloonteksten moeten worden ingericht.

Het menu toont de acties zoals in onderstaande afbeelding.

Actie	Betekenis
Koptekst	De pagina voor het inrichten van kopteksten voor de huurverhogingsbrief wordt geopend.
Regeltekst	De pagina voor het inrichten van regelteksten voor de huurverhogingsbrief wordt geopend.
Voettekst	De pagina voor het inrichten van voetteksten voor de huurverhogingsbrief wordt geopend.
Extra motivering	De pagina voor het inrichten van een extra motivering voor de huurverhogingsbrief wordt geopend.

Kopteksten voor huurverhogingsbrief

Onderstaande afbeelding toont de pagina voor het inrichten van de kopteksten voor een huurverhogingsbrief.

Een kopregel heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Tekst	De tekst voor de betreffende kopregel. In de tekst kunnen variabelen worden opgenomen. Een variabele is een %-teken gevolgd door een getal, bijv. %41 of %1. Via de knop Variabelen wordt er een lijst met beschikbare variabelen getoond die in de tekst kunnen worden opgenomen.
Vet-afgedrukt	Indicatie om aan te geven of een kopregel vet moet worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel wordt vet afgedrukt. · Nee De regel wordt normaal afgedrukt.
Kolomkop	Indicatie om te geven of onderdelen van de kopregel als een kolomkop moeten worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel of onderdelen daarvan wordt/worden als een kolomkop afgedrukt. De onderdelen van de regel die als een kolomkop moeten worden afgedrukt, moeten worden gescheiden via het @-teken. Voorbeeld: Kolomkop1@kolomkop2@kolomkop3@kolomkop4 · Nee De regel moet niet als kolomkop worden afgedrukt.

Regelteksten voor huurverhogingsbrief

Onderstaande afbeelding toont de pagina voor het inrichten van de regelteksten voor een huurverhogingsbrief.

Een regel heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Regelsoort	Deze eigenschap komt overeen met de verhogingssoort van een element. Voor de elementen met de overeenkomstige verhogingssoort wordt een regel afgedrukt. Voorbeelden: · Regelsoort is: Niet Effect: voor alle elementen met verhogingssoort Niet wordt een regel afgedrukt. · Regelsoort is: % Effect: voor alle elementen met verhogingssoort % wordt een regel afgedrukt.
Tekst	De tekst voor de betreffende regel. In de tekst kunnen variabelen worden opgenomen. Een variabele is een %-teken gevolgd door een getal; bijv. %41 of %1. Via de knop Variabelen wordt een lijst met beschikbare variabelen getoond die in de tekst kunnen worden opgenomen.
Vet-afgedrukt	Indicatie om aan te geven of een regel vet moet worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel wordt vet afgedrukt. · Nee De regel wordt normaal afgedrukt.
Kolomkop	Indicatie om aan te geven of onderdelen van de regel als een kolomkop moeten worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel of onderdelen daarvan worden als een kolomkop afgedrukt. De onderdelen van de regel die als een kolomkop moeten worden afgedrukt, moeten worden gescheiden via het @-teken. Voorbeeld: Kolomkop1@kolomkop2@kolomkop3@kolomkop4 · Nee De regel moet niet als kolomkop worden afgedrukt.

Voetteksten voor huurverhogingsbrief

Onderstaande afbeelding toont de pagina voor het inrichten van de voetteksten voor een huurverhogingsbrief.

Een voetregel heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap	Omschrijving
Tekst	De tekst voor de betreffende voetregel. In de tekst kunnen variabelen worden opgenomen. Een variabele is een %-teken gevolgd door een getal; bijv. %41 of %1. Via de knop Variabelen wordt er een lijst met beschikbare variabelen getoond die in de tekst kunnen worden opgenomen.
Vet-afgedrukt	Indicatie om aan te geven of een voetregel vet moet worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel wordt vet afgedrukt. · Nee De regel wordt normaal afgedrukt.
Kolomkop	Indicatie om te geven of onderdelen van de voetregel als een kolomkop moeten worden afgedrukt. De volgende opties zijn beschikbaar: · Ja De regel of onderdelen daarvan wordt/worden als een kolomkop afgedrukt. De onderdelen van de regel die als een kolomkop moeten worden afgedrukt, moeten worden gescheiden via het @-teken. Voorbeeld: Kolomkop1@kolomkop2@kolomkop3@kolomkop4 · Nee De regel moet niet als kolomkop worden afgedrukt.

Extra motivering voor huurverhogingsbrief

Onderstaande afbeelding toont de pagina voor het inrichten van de extra motivering voor een huurverhogingsbrief.

Een koptekst heeft de volgende eigenschappen:

Eigenschap

Omschrijving

Tekst

De tekst voor de betreffende motivatieregel. In de tekst kunnen variabelen worden opgenomen. Een variabele is een %-teken gevolgd door een getal, bijv. %41 of %1.

Via de knop Variabelen wordt er een lijst met beschikbare variabelen getoond die in de tekst kunnen worden opgenomen.

NB: In het lint op tab NAVIGEREN in groep Huishoudverklaring zijn specifieke variabelen voor de extra motivatie beschikbaar.

Vet-afgedrukt

Indicatie om aan te geven of een motivatieregel vet moet worden afgedrukt.

De volgende opties zijn beschikbaar:

· Ja
De motivatieregel wordt vet afgedrukt.

· Nee
De motivatieregel wordt normaal afgedrukt.

23. Huishoudverklaringen verwijderen

Nadat de huishoudverklaringen zijn gebruikt voor de jaarlijkse huurverhoging, dienen deze te worden verwijderd. Onderstaande afbeelding toont de Dynamics Empire-pagina voor het verwijderen van huishoudverklaringen.

De functie kan worden uitgevoerd zonder verwerkingscriteria (filters) toe te passen. In dat geval worden alle huishoudverklaringen verwijderd. Als een specifieke selectie moet worden toegepast, moeten de daarvoor geschikte verwerkingscriteria (filters) worden toegepast.

Nadat op de knop OK is geklikt, wordt de volgende vraag gesteld:

Invoeronderdeel	Omschrijving
Ja	De huishoudverklaringen worden verwijderd.
Nee	Er worden geen huishoudverklaringen verwijderd.

24. Huurverhoging verwijderen of terugdraaien

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters voor een tijdvak wordt per OG Eenheid één huurverhoging aangemaakt. Als een huurverhoging alle stappen in het proces succesvol doorloopt, krijgt de huurverhoging uiteindelijk de status Geëffectueerd. Huurverhogingen die niet alle stappen doorlopen, behouden één van de overige statussen. In bepaalde gevallen is het nodig of gewenst om huurverhogingen te verwijderen of terug te draaien. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe en onder welke voorwaarden u een huurverhoging kunt verwijderen resp. terugdraaien en wat het effect daarvan is.

24.1. Huurverhoging verwijderen

Zolang van een huurverhoging de nieuwe nettohuur nog niet definitief is berekend, kunt u de huurverhoging verwijderen.

Selecteer de huurverhoging op de lijstpagina Jaarlijkse huurverhogingen.
Klik op de knop Verwijderen.

Op deze manier wordt een huurverhoging fysiek verwijderd.

24.2. Huurverhoging terugdraaien

Huurverhogingen die al definitief of geëffectueerd zijn kunt u terugdraaien.

Selecteer de huurverhoging op de lijstpagina Jaarlijkse huurverhogingen.
Klik op de knop Terugdraaien.

In het geval van een definitieve huurverhoging worden de verhoging en de batchcode verwijderd uit het broncontract. In het geval van een geëffectueerde huurverhoging wordt ook het nieuwe doelcontract verwijderd.

Terugdraaien van een geëffectueerde verhoging is alleen mogelijk zolang het doelcontract nog niet geprolongeerd is, oftewel zolang het doelcontract nog de status ‘Nieuw’ heeft. In beide gevallen is na het terugdraaien de status van de huurverhoging gelijk aan ‘Ongeldig’. U kunt daarna deze huurverhogingen verwijderen of opnieuw de parameters aanmaken.

25. Huurverhogingsstatussen, statusovergangen en excepties

Tijdens het aanmaken van huurverhogingsparameters voor OG Eenheden wordt per OG Eenheid een huurverhoging aangemaakt. Naarmate de huurverhoging verschillende stappen in het proces ondergaat, verandert de status van de huurverhoging. Tijdens het uitvoeren van de stappen controleert Dynamics Empire of voldaan is aan diverse voorwaarden waaraan voldaan moet zijn wil de stap succesvol kunnen worden uitgevoerd. Als blijkt dat niet voldaan is aan de voorwaarden, genereert Dynamics Empire een exceptie. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de verschillende statussen, statusovergangen en excepties.

25.1. Mogelijke statussen van een huurverhoging

Status	Toelichting
Overgeslagen	Het aanmaken van de huurverhogingsparameters van de OG Eenheid is mislukt (er is sprake van een exceptie). Als de exceptie duidt op ontbrekende uitgangspunten en/of een onvolledige inrichting, kunt u de parameters opnieuw aanmaken nadat u de oorzaak van de exceptie heeft verholpen.
Aangemaakt	Het aanmaken van de huurverhogingsparameters van de OG Eenheid is gelukt.
Simulatie	De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is berekend in modus ‘simulatie’.
Definitief	De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is berekend in modus ‘definitief’.
Geëffectueerd	Het verwerken van de huurverhoging van de OG Eenheid is gelukt: een nieuw contract met ingangsdatum 1 juli (het zogenoemde doelcontract) is aangemaakt.
Niet-geëffectueerd	Het verwerken van de huurverhoging van de OG Eenheid is mislukt: er is sprake van een exceptie en er is geen doelcontract aangemaakt. De exceptie geeft aan wat de oorzaak is van het feit dat de verwerking is mislukt. U kunt de huurverhoging opnieuw verwerken nadat u de oorzaak heeft verholpen.
Ongeldig	De huurverhogingsparameters en resultaten van de berekening in ‘simulatie’-modus zijn ongeldig geworden door één van de volgende redenen: 1. Het broncontract is verwijderd en/of bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd (er is sprake van een exceptie). In dat geval kunt u de exceptie opheffen door de huurverhogingsparameters opnieuw aan te maken. 2. Het berekenen van de nieuwe nettohuur is mislukt als gevolg van een exceptie. De exceptie geeft aan wat de oorzaak is van het feit dat de berekening is mislukt. U dient de huurverhogingsparameters opnieuw aan te maken voordat u de berekening opnieuw kunt uitvoeren.
Vervallen	De definitieve berekening is vervallen doordat het broncontract is verwijderd en/of bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd.

25.2. Mogelijke excepties per status

In het geval van status Overgeslagen, Ongeldig, Vervallen of Niet-geëffectueerd is er voor de betreffende huurverhoging per definitie sprake van een exceptie. De code en omschrijving van de exceptie geeft een nadere toelichting op de oorzaak dat de huurverhoging de betreffende status heeft.

In het geval van status Geëffectueerd kan er sprake zijn van een exceptie. Dit is het geval als het doelcontract van de huurverhoging is verwijderd of de bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd.

25.3. Mogelijke statusovergangen

In onderstaand schema worden de mogelijke statusovergangen weergegeven. De donkerblauwe rechthoeken geven de verschillende statussen weer. De pijlen geven de stappen of gebeurtenissen weer die leiden tot de overgang van de ene status in een andere status.

De gebeurtenis ‘Broncontract mutatie’ of ‘Doelcontract mutatie’ is van toepassing als het broncontract resp. doelcontract van de huurverhoging is verwijderd en/of als bij dat broncontract resp. doelcontract elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd.

26. Toelichting over specifieke aspecten

26.1. Nettohuurelementen en nettohuur

De nettohuur zoals die wordt gebruikt voor de berekening tijdens de jaarlijkse huurverhoging is de som van de bedragen van de nettohuurelementen.

Voorbeeld 1

Nettohuurelement 1	635,00
Nettohuurelement 2	12,50
Nettohuurelement 3	7,35
Nettohuur	654,85 = 635,00 + 12,50 + 7,35

Voorbeeld 2

Nettohuurelement 1	628,00
Nettohuurelement 2	10,85
Nettohuurelement 3	-5,75
Nettohuur	633,10 = 628,00 + 10,85 – 5,75

Een nettohuurelement is een element met een bepaalde elementsoort. Een element wordt als een nettohuurelement beschouwd als aan de volgende criteria wordt voldaan:

De eigenschap Elementsoort heeft de volgende waarde:
- <leeg> (er is dus geen elementsoort ingevuld), of
- Kale huur, of
- BTW-compensatie
De eigenschap Eenmalig heeft de waarde Nee (uitgevinkt).

Onderstaande afbeelding illustreert hetgeen hiervoor is gespecificeerd.

26.2. Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan

De primaire aftopping is de aftopping van de nieuwe nettohuur op basis van de nettohuuraftopping van een OG Eenheid.

Of verlaging vanwege primaire aftopping is toegestaan, kan worden ingesteld bij een huurverhogingsbeleidstype (voor meer details over huurverhogingsbeleidstypen zie Huurverhogingsbeleidstypen inrichten). Verlaging vanwege primaire aftopping is aan de orde als de huidige nettohuur hoger is dan het aftopbedrag van de nettohuuraftopping die van toepassing is.

Voorbeeld 1

Huidige nettohuur	670,00
Nettohuuraftopping	AFTOPSTREEFHR (aftoppen op de streefhuur)
Aftopbedrag (is streefhuur)	660,00
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Ja
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verlaagd naar 660,00
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan het aftopbedrag (660,00) van de nettohuuraftopping, en verlaging vanwege primaire aftopping is toegestaan.

Voorbeeld 2

Huidige nettohuur	670,00
Nettohuuraftopping	AFTOPSTREEFHR (aftoppen op de streefhuur)
Aftopbedrag (is streefhuur)	660,00
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Nee
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 670,00
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan het aftopbedrag (660,00) van de nettohuuraftopping, en verlaging vanwege primaire aftopping is niet toegestaan.

Voorbeeld3

Huidige nettohuur	745,00
Nettohuuraftopping	AFTOPLIBGR (aftoppen op de liberalisatiegrens)
Aftopbedrag (is liberalisatiegrens)	737,14
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Ja
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verlaagd naar 737,14
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan het aftopbedrag (734,14) van de nettohuuraftopping, en verlaging vanwege primaire aftopping is toegestaan.

Voorbeeld4

Huidige nettohuur	670,00
Nettohuuraftopping	AFTOPMARKTHR (aftoppen op de markthuur)
Aftopbedrag (is markthuur)	665,00
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Nee
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 670,00
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan het aftopbedrag (665,00) van de nettohuuraftopping, en verlaging vanwege primaire aftopping is niet toegestaan.

Voorbeeld5

Huidige nettohuur	670,00
Nettohuuraftopping	AFTOPMARKTHR (aftoppen op de markthuur)
Aftopbedrag (is markthuur)	665,00
Verhogingspercentage	-5,0%
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Nee
Berekend verhogingsbedrag	-33,50
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 636,50
Motivatie	Er is sprake van een verlaging, waardoor de nieuwe nettohuur lager wordt dan het aftopbedrag.

Voorbeeld6

Huidige nettohuur	690,00
Nettohuuraftopping	AFTOPMARKTHR (aftoppen op de markthuur)
Aftopbedrag (is markthuur)	665,00
Verhogingspercentage	-2,0%
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Nee
Berekend verhogingsbedrag	-13,80
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 676,80
Motivatie	Er is sprake van een verlaging, waardoor de nieuwe nettohuur lager wordt. De nieuwe wordt wel hoger dan het aftopbedrag, omdat verlaging naar het aftopbedrag niet is toegestaan.

26.3. Secundaire aftopping op maximale huurprijs

De secundaire aftopping is de aftopping van de nieuwe nettohuur als op basis van het verhogingspercentage de maximale huurprijs wordt overschreden.

Of secundaire aftopping op maximale huurprijs moet plaatsvinden, kan worden ingesteld bij een huurverhogingsbeleidstype (voor meer details over huurverhogingsbeleidstypen, zie Huurverhogingsbeleidstypen inrichten).

Secundaire aftopping op maximale huurprijs is aan de orde als de nieuwe nettohuur boven de maximale huurprijs uit zou komen en op basis van de nettohuuraftopping is toegestaan (oftewel: het aftopbedrag voor de nettohuuraftopping is hoger dan de maximale huurprijs).

LET OP:

Als voor de OG Eenheid de aftopping ‘AFTOPNIET’ of ‘BEVRIEZING’ is ingesteld, wordt de secundaire aftopping niet toegepast, ongeacht wat er voor secundaire aftopping is ingesteld bij het huurverhogingsbeleidstype dat aan de OG Eenheid is toegewezen.

Voorbeeld1

Huidige nettohuur	670,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,40
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verlaagd naar 660,00.
Effectief verhogingsbedrag	-10,00
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan de maximale huurprijs, en verlaging vanwege secundaire aftopping is toegestaan.

Voorbeeld2

Huidige nettohuur	670,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging niet toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,40
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 670,00.
Effectief verhogingsbedrag	0,00
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan de maximale huurprijs, en verlaging vanwege secundaire aftopping is niet toegestaan.

Voorbeeld3

Huidige nettohuur	670,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Nee
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,40
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 683,40.
Effectief verhogingsbedrag	13,40
Motivatie	De huidige nettohuur is hoger dan de maximale huurprijs, en verlaging vanwege secundaire aftopping is niet toegestaan.

Voorbeeld4

Huidige nettohuur	650,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,00
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verhoogd naar 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	10,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan de maximale huurprijs, maar aftopping op maximale huurprijs moet worden toegepast.

Voorbeeld5

Huidige nettohuur	650,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging niet toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,00
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	10,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan de maximale huurprijs, maar aftopping op maximale huurprijs moet worden toegepast.

Voorbeeld6

Huidige nettohuur	650,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Nee
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,00
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verhoogd naar 663,00 (hoger dan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	13,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan de maximale huurprijs, en aftopping op maximale huurprijs is niet van toepassing.

Voorbeeld7

Huidige nettohuur	660,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,20
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	0,00
Motivatie	De huidige nettohuur is gelijk aan de maximale huurprijs, maar aftopping op maximale huurprijs moet worden toegepast.

Voorbeeld8

Huidige nettohuur	660,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging niet toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,20
Effect	De nieuwe nettohuur wordt 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	0,00
Motivatie	De huidige nettohuur is gelijk aan de maximale huurprijs, maar aftopping op maximale huurprijs moet worden toegepast.

Voorbeeld9

Huidige nettohuur	650,00
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Nee
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	2,0%
Berekend verhogingsbedrag	13,00
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verhoogd naar 663,00 (hoger dan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	13,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan de maximale huurprijs, en aftopping op maximale huurprijs is niet van toepassing.

Voorbeeld10: dit is een combinatie van een primaire aftopping en secundaire aftopping

Huidige nettohuur	650,00
Nettohuuraftopping	AFTOPSTREEFHR (aftoppen op de streefhuur)
Aftopbedrag (is streefhuur)	670,00
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Ja
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	5,0%
Berekend verhogingsbedrag	32,50
Nieuwe nettohuur vóór primaire aftopping	682,50 (650,00 + 32,50)
Nieuwe nettohuur ná primaire aftopping	670,00 (aftopbedrag is 670,00)
Nieuwe nettohuur ná secundaire aftopping	660,00 (maximale huurprijs is 660,00)
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verhoogd naar 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	10,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan het aftopbedrag van 670,00. De huidige nettohuur is lager dan de max. huurprijs van 660,00. Na toepassen van primaire aftopping is de nieuwe nettohuur 670,00. Na toepassen van secundaire aftopping is de nieuwe nettohuur 660,00.

Voorbeeld11: dit is een combinatie van een primaire aftopping en secundaire aftopping

Huidige nettohuur	670,00
Nettohuuraftopping	AFTOPSTREEFHR (aftoppen op de streefhuur)
Aftopbedrag (is streefhuur)	680,00
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan	Ja
Secundaire aftopping op maximale huurprijs	Ja en verlaging toegestaan
Maximale huurprijs	660,00
Verhogingspercentage	5,0%
Berekend verhogingsbedrag	33,50
Nieuwe nettohuur vóór primaire aftopping	703,50 (670,00 + 33,50)
Nieuwe nettohuur ná primaire aftopping	680,00 (aftopbedrag is 680,00)
Nieuwe nettohuur ná secundaire aftopping	660,00 (maximale huurprijs is 660,00)
Effect	De nieuwe nettohuur wordt verlaagd naar 660,00 (gelijk aan max. huurprijs).
Effectief verhogingsbedrag	-10,00
Motivatie	De huidige nettohuur is lager dan het aftopbedrag van 680,00. De huidige nettohuur is hoger dan de max. huurprijs van 670,00. Na toepassen van primaire aftopping is de nieuwe nettohuur 680,00. Na toepassen van secundaire aftopping is de nieuwe nettohuur 660,00.

26.4. Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting

De nettohuur kan een of meer elementen bevatten met een negatief bedrag. Dergelijke elementen betreffen een huurkorting. Van een nettohuur met een of meer elementen met een negatief bedrag kan worden ingesteld of deze moet worden verhoogd. De opties zijn:

Nettohuur wel verhogen
Nettohuur niet verhogen

De gewenste optie kan worden ingesteld bij een huurverhogingbeleidstype. Voor meer details over huurverhogingsbeleidstypen, zie Huurverhogingsbeleidstypen inrichten.

Nettohuur met negatief elementbedrag wel verhogen

Als is ingesteld dat de nettohuur wel moet worden verhoogd, worden alle nettohuurelementen, inclusief het element met het negatieve bedrag, verhoogd met het verhogingspercentage dat van toepassing is. Het nettohuurelement met het negatieve bedrag wordt dan effectief verlaagd.

Nettohuur met negatief elementbedrag niet verhogen

Als is ingesteld dat de nettohuur niet moet worden verhoogd, wordt geen nieuwe nettohuur berekend maar wordt een exceptie gerapporteerd. Deze exceptie geeft aan dat er sprake is van een nettohuur met een of meer elementen met een negatief bedrag en dat om die reden de OG Eenheid is overgeslagen.

De reden dat een nettohuurelement een negatief bedrag heeft kan voortkomen uit de omstandigheid dat het element ook onderdeel is van de rekenhuur en om die reden wel als nettohuurelement gedefinieerd moest zijn. Hiervoor is echter een oplossing beschikbaar.

26.5. Ingesteld verhogingspercentage is maximum

Bij een huurverhogingspercentage kan worden ingesteld dat het betreffende verhogingspercentage te allen tijde als maximum moet gelden. Dit betekent dat zelfs door afronding het effectief verhogingspercentage nooit hoger mag zijn dan het ingestelde percentage. Voor meer details over huurverhogingspercentage en met name het basisverhogingspercentage, zie Basisverhogingspercentages.

Voorbeeld1

Huidige nettohuur	Nettohuur: 4,75 + 4,79 = 9,54 - Nettohuurelement1: 4,75 - Nettohuurelement2: 4,79
Verhogingspercentage	0,30%
Ingesteld verhogingspercentage is maximum	Ja
Berekening verhogingsbedrag	0,3% van 9,54 = 0,02562 0,02562 wordt afgekapt naar 0,02
Effectief verhogingspercentage	(0,02 x 100) / 9,54 = 0,2096%
Motivatie	Het berekende verhogingsbedrag wordt afgekapt, omdat het verhogingspercentage als maximum is ingesteld.

Voorbeeld2

Huidige nettohuur	Nettohuur: 4,75 + 4,79 = 9,54 - Nettohuurelement1: 4,75 - Nettohuurelement2: 4,79
Verhogingspercentage	0,30%
Ingesteld verhogingspercentage is maximum	Nee
Berekening verhogingsbedrag	0,3% van 9,54 = 0,02562 0,02562 wordt afgerond naar 0,03
Effectief verhogingspercentage	(0,03 x 100) / 9,54 = 0,3145
Motivatie	Het berekende verhogingsbedrag wordt afgerond, omdat het verhogingspercentage niet als maximum is ingesteld.

26.6. Standaard of alternatieve huurverhogingsbatch

De huurverhogingsbatch bepaalt welke huurverhogingsbrief voor de kennisgeving van de huurverhoging moet worden afgedrukt. In beginsel wordt de huurverhogingsbatch bepaald door het huurverhogingspercentage dat als basisverhogingspercentage geldt (voor meer details over een basisverhogingspercentage, zie Basisverhogingspercentages).

De mogelijkheid bestaat om een alternatieve huurverhogingsbatch toe te passen als er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze alternatieve huurverhogingsbatch kan worden gebruikt om ervoor te zorgen dat voor de kennisgeving van de huurverhoging, waarbij sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging, gebruik wordt gemaakt van een ‘afwijkende’ huurverhogingsbrief.

Als, in het geval van een inkomensafhankelijke huurverhoging, een alternatieve huurverhogingsbatch moet worden toegepast, moet dit worden geconfigureerd bij het inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage. Voor meer details over het inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage, zie Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen.

BELANGRIJK

Als een alternatieve huurverhogingsbatch moet worden toegepast, heeft deze altijd voorrang op de standaard huurverhogingsbatch.

26.7. Standaard of alternatieve nettohuuraftopping en/of huurverhogingsbedragaftopping

De nettohuuraftopping bepaalt of, en zo ja: op welke wijze de nettohuur tijdens berekening moet worden afgetopt. De huurverhogingsbedragaftopping bepaalt of, en zo ja: op welke wijze het huurverhogingsbedrag tijdens de berekening moet worden afgetopt.

In beginsel worden de nettohuuraftopping en de huurverhogingsbedragaftopping gehanteerd die bij de OG Eenheid zijn ingesteld.

De mogelijkheid bestaat om een alternatieve nettohuuraftopping en/of een alternatieve huurverhogingsbedragaftopping toe te passen als er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit geeft de mogelijkheid om in het geval van een inkomensafhankelijke huurverhoging een ‘afwijkende’ nettohuuraftopping en/of een afwijkende huurverhogingsbedragaftopping toe te passen.

Als, in het geval van een inkomensafhankelijke huurverhoging, een alternatieve nettohuuraftopping en/of een alternatieve huurverhogingsbedragaftopping moet worden toegepast, dan moet dit worden geconfigureerd bij het inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage. Voor meer details over het inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage, zie Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen.

BELANGRIJK

Als een alternatieve nettohuuraftopping moet worden toegepast, heeft deze altijd voorrang op de standaard nettohuuraftopping.

Als een alternatieve huurverhogingsbedragaftopping moet worden toegepast, heeft deze altijd voorrang op de standaard huurverhogingsbedragaftopping.

26.8. Basisverhogingspercentage en inkomensafhankelijk verhogingspercentage

Het verhogingspercentage wordt gebruikt voor de berekening van het verhogingsbedrag. Het verhogingspercentage is het basisverhogingspercentage plus het inkomensafhankelijk verhogingspercentage:

Dit ingrediënt is altijd aanwezig.
Inkomensafhankelijk verhogingspercentage. Dit ingrediënt is optioneel en is alleen van toepassing als er gebruik wordt gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voorbeeld1

Basisverhogingspercentage	2,3%
Inkomensafhankelijk verhogingspercentage	2,5%
Verhogingspercentage	4,8% = 2,3 + 2,5

Voorbeeld2

Basisverhogingspercentage	-0,5%
Inkomensafhankelijk verhogingspercentage	2,5%
Verhogingspercentage	2,0% = -0,5 + 2,5

26.9. Inkomensafhankelijk verhogingsbedrag

Op de overzichtspagina en detailpagina van de jaarlijkse huurverhoging is een kolom resp. een veld beschikbaar waarin het inkomensafhankelijke verhogingsbedrag van de huurverhoging van de betreffende OG Eenheid in het betreffend tijdvak wordt getoond. Het inkomensafhankelijke verhogingsbedrag wordt automatisch berekend op het moment dat het systeem de nieuwe nettohuur van de eenheid voor het tijdvak berekent. De waarde van dit bedrag is gelijk aan het verschil tussen de volgende twee bedragen:

de nieuwe nettohuur, berekend met het totaal verhogingspercentage en afgetopt op het effectieve aftopbedrag;
de nieuwe nettohuur, berekend met alleen het basis verhogingspercentage en afgetopt op het effectieve aftopbedrag.

Voorbeeld:

Huidige nettohuur	600,00
Basis verhogingspercentage	2,0%
Inkomensafhankelijke verhogingspercentage	2,5%
Totaal verhogingspercentage	4,5% = 2,0+2,5
Effectief aftopbedrag	620,00
Nieuwe nettohuur met totaal verhogingspercentage	620,00
Nieuwe nettohuur met basis verhogingspercentage	612,00
Inkomensafhankelijk verhogingsbedrag	8,00 = 620-612

U kunt dit inkomensafhankelijk verhogingsbedrag gebruiken in de situatie dat het huishouden te maken heeft met een dusdanige inkomensdaling dat het recht heeft op ongedaan maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging van de vorige jaren. Als u in die situatie de inkomensafhankelijke verhogingsbedragen van de afgelopen huurverhogingen bij elkaar optelt, weet u met welk bedrag de nettohuur van de betreffende eenheid moet worden verlaagd.

26.10. Het effect van nettohuuraftoppingen

De intentie van de nettohuuraftopping is om tijdens de berekening van de nieuwe nettohuur deze af te toppen op een bepaald bedrag: het aftopbedrag. Dit is om te voorkomen dat de nieuwe nettohuur een ongewenste waarde bereikt. Tijdens het berekenen van de nieuwe nettohuur wordt het verhogingspercentage toegepast op de huidige nettohuur. Het nu verkregen bedrag wordt getoetst aan het aftopbedrag dat van toepassing is voor de nettohuuraftopping. Als de nieuwe nettohuur hoger is dan het aftopbedrag, wordt de nieuwe nettohuur gecorrigeerd naar het aftopbedrag, afgetopt op het aftopbedrag.

Voorbeeld1

Huidige nettohuur	600,00
Verhogingspercentage	2,5%
Aftopbedrag	610,00
Nieuwe nettohuur vóór aftopping	615,00
Nieuwe nettohuur ná aftopping	610,00
Effect	De nieuwe nettohuur is afgetopt op het aftopbedrag van 610,00, omdat dit lager is dan de berekende nettohuur (615,00) vóór aftopping.

Voorbeeld2

Huidige nettohuur	600,00
Verhogingspercentage	2,5%
Aftopbedrag	620,00
Nieuwe nettohuur vóór aftopping	615,00
Nieuwe nettohuur ná aftopping	615,00
Effect	De nieuwe nettohuur is niet afgetopt op het aftopbedrag van 620,00, omdat dit hoger is dan de berekende nettohuur (615,00) vóór aftopping.

26.11. Berekening van het subsidiabel servicebedrag

Het subsidiabel servicebedrag is de som van de bedragen van de elementen die als subsidiabel zijn ingesteld. Het subsidiabel servicebedrag is onderdeel van de rekenhuur. De rekenhuur is hierbij het bedrag dat als één van de criteria wordt gehanteerd bij de bepaling of een huurder aanspraak maakt op huurtoeslag.

De elementen die onderdeel moeten zijn van het subsidiabel servicebedrag moeten hiertoe worden gespecificeerd binnen een bepaalde servicekostengroep. De volgende servicekostengroepen worden onderscheiden:

Energiekosten
Schoonmaakkosten
Huismeesterkosten
Kapitaal-/onderhoudskosten

Onderstaande afbeelding toont de pagina van Dynamics Empire waarmee elementen kunnen worden ingesteld om onderdeel te vormen van het subsidiabel servicebedrag:

Uit de afbeelding kan het volgende worden afgeleid:

Voor de bepaling van het bedrag voor Energiekosten wordt het bedrag van element 202 gehanteerd.
Voor de bepaling van het bedrag voor Schoonmaakkosten wordt het bedrag van element 203 gehanteerd.
Voor de bepaling van het bedrag voor Huismeesterkosten wordt het bedrag van element 210 gehanteerd.
Voor de bepaling van het bedrag voor Kapitaal-/onderhoudskosten zijn geen elementen ingesteld. Uitgaande van dit voorbeeld zal het bedrag voor dit onderdeel altijd 0 zijn.

Het subsidiabel servicebedrag is: Energiekosten + Schoonmaakkosten + Huismeesterkosten + Kapitaal-/onderhoudskosten.

Bij het berekenen van het subsidiabel servicebedrag wordt per onderdeel rekening gehouden met het maximale bedrag dat mag worden toegepast; dit maximale bedrag is ook zichtbaar in bovenstaande afbeelding.

Voorbeeld

Berekend bedrag voor Energiekosten: 14,20

Voor Energiekosten geldt maximum van 12,00

Voor Energiekosten wordt 12,00 toegepast

Berekend bedrag voor Schoonmaakkosten: 8,60

Voor Schoonmaakkosten wordt 8,60 toegepast

Berekend bedrag voor Huismeesterkosten: 10,40

Voor Huismeesterkosten wordt 10,40 toegepast

Berekend bedrag voor Kapitaal-/onderhoudskosten: 0,00

Voor Kapitaal-/onderhoudskosten wordt 0,00 toegepast.

Subsidiabel servicebedrag: 12,00 + 8,60 + 10,40 + 0,00 = 31,00

26.12. Rol subsidiabel servicebedrag in relatie tot aftopbedrag

Het aftopbedrag dat voor een nettohuuraftopping van toepassing is, geldt als het bedrag waarop de nieuwe nettohuur wordt afgetopt.

Bij het berekenen van de nieuwe nettohuur kunnen omstandigheden ontstaan waardoor rekening moet worden gehouden met de rekenhuur. De rekenhuur is hierbij het bedrag dat als één van de criteria geldt voor het bepalen van de huurtoeslag die een huurder voor het huren van een OG Eenheid kan krijgen.

In algemene zin is de rekenhuur gelijk aan de nettohuur plus het subsidiabel servicebedrag. Voor details over het subsidiabel servicebedrag, zie Berekening van het subsidiabel servicebedrag.

Wat betreft het aftopbedrag van een nettohuuraftopping zijn er de volgende opties:

Het aftopbedrag is inclusief het subsidiabel servicebedrag.
Het aftopbedrag is exclusief het subsidiabel servicebedrag.

Of een aftopbedrag inclusief of exclusief subsidiabel servicebedrag moet worden beschouwd, kan bij de nettohuuraftopping worden ingesteld. Voor meer details over een nettohuuraftopping, zie Nettohuuraftoppingen inrichten.

Als u wilt dat na de huurverhoging de nieuwe rekenhuur van een OG Eenheid niet boven een bepaald maximumbedrag uitkomt, wijst u aan die OG Eenheid een nettohuuraftopping toe waarbij is ingesteld dat het subsidiabel servicebedrag wel is inbegrepen.

Als u wilt dat na de huurverhoging de nieuwe nettohuur van een OG Eenheid niet boven een bepaald maximumbedrag uitkomt, wijst u aan die OG Eenheid een nettohuuraftopping toe waarbij is ingesteld dat het subsidiabel servicebedrag niet is inbegrepen.

26.13. Aftopbedrag inclusief subsidiabel servicebedrag

Als voor een nettohuuraftopping is ingesteld dat het aftopbedrag inclusief het subsidiabel servicebedrag moet worden beschouwd, wordt bij berekening van de nieuwe nettohuur het aftopbedrag gecorrigeerd. Deze correctie impliceert dat het effectieve aftopbedrag wordt berekend. Dit effectieve aftopbedrag is het aftopbedrag na aftrek van het subsidiabel servicebedrag.

Voorbeeld

Aftopbedrag	737,14 (is gelijk aan liberalisatiegrens)
Subsidiabel servicebedrag	35,00
Effectief aftopbedrag	702,14 = 737,14 – 35,00

26.14. Aftopbedrag exclusief subsidiabel servicebedrag

Als voor een nettohuuraftopping is ingesteld dat het aftopbedrag exclusief het subsidiabel servicebedrag moet worden beschouwd, wordt bij berekening van de nieuwe nettohuur het aftopbedrag niet gecorrigeerd; het effectieve aftopbedrag is gelijk aan het aftopbedrag.

Voorbeeld

Aftopbedrag	737,14 (is gelijk aan liberalisatiegrens)
Subsidiabel servicebedrag	35,00
Effectief aftopbedrag	737,14

26.15. De liberalisatiegrens als aftopbedrag

Eén van de opties voor de nettohuuraftopping is om de liberalisatiegrens als aftopbedrag te hanteren. Dit impliceert dat de liberalisatiegrens die geldig is op de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak als aftopbedrag wordt gehanteerd.

De liberalisatiegrens is een aspect dat kan worden vastgelegd als een staatssteunparameter.

Onderstaande de pagina waarmee parameters staatssteunregeling kunnen worden ingezien/ingesteld.

BELANGRIJK

Als de liberalisatiegrens als aftopbedrag moet worden gehanteerd, maar er is op de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak geen liberalisatiegrens beschikbaar, dan wordt een exceptie gerapporteerd en krijgt de OG Eenheid de status Overgeslagen.

26.16. De markthuur als aftopbedrag

Eén van de opties voor de nettohuuraftopping is om de markthuur als aftopbedrag te hanteren. Dit impliceert dat voor het contract dat als broncontract voor de jaarlijkse huurverhoging fungeert, een concrete markthuur beschikbaar moet zijn (een concrete markthuur is een bedrag > 0).

BELANGRIJK

Als de markthuur als aftopbedrag moet worden gehanteerd, maar het broncontract voor de jaarlijkse huurverhoging beschikt niet over een markthuur, dan wordt een exceptie gerapporteerd en krijgt de OG Eenheid de status Overgeslagen.

26.17. De maximale huurprijs als aftopbedrag

Eén van de opties voor de nettohuuraftopping is om de maximale huurprijs als aftopbedrag te hanteren. Dit impliceert dat voor de OG Eenheid een concrete maximale huurprijs beschikbaar moet zijn (een concrete maximale huurprijs is een bedrag > 0).

BELANGRIJK

Als de maximale huurprijs als aftopbedrag moet worden gehanteerd, maar de OG Eenheid beschikt niet over een maximale huurprijs, dan wordt een exceptie gerapporteerd en krijgt de OG Eenheid de status Overgeslagen.

26.18. De streefhuur als aftopbedrag

Eén van de opties voor de nettohuuraftopping is om de streefhuur als aftopbedrag te hanteren. Dit impliceert dat voor de OG Eenheid een concrete streefhuur beschikbaar moet zijn (een concrete streefhuur is een bedrag > 0).

BELANGRIJK

Als de streefhuur als aftopbedrag moet worden gehanteerd, maar de OG Eenheid beschikt niet over een streefhuur, dan wordt een exceptie gerapporteerd en krijgt de OG Eenheid de status Overgeslagen.

26.19. De mutatie-nettohuur als aftopbedrag

Eén van de opties voor de nettohuuraftopping is om de mutatie-nettohuur als aftopbedrag te hanteren. De mutatie-nettohuur is een indicatie van de nettohuur die van toepassing wordt zodra de OG Eenheid gaat muteren. Dit bedrag wordt berekend door toepassing van het huurbeleid en aftopping op de effectieve doelgroeplimiet van de doelgroep die is toegewezen aan de OG Eenheid. De effectieve doelgroeplimiet is gebaseerd op het limietbedrag dat is ingesteld voor de doelgroep. Als het servicebedrag is inbegrepen, is het limietbedrag verminderd met het subsidiabel servicebedrag van de actieve contractregel van de OG Eenheid.

De mutatie-nettohuur van een OG Eenheid wordt (her)berekend op het moment dat:

een speciaal daarvoor bedoelde codeunit (11024087) wordt uitgevoerd vanuit een taakwachtrijpost;
een gebruiker de klikt op de actie ‘Bijwerken mutatie-nettohuur’ op de OG Eenheidskaart of de OG Eenheden lijst;
een gebruiker huurverhogingsparameters aanmaakt voor de OG Eenheid en bij de OG Eenheid de nettohuuraftopping ‘Aftoppen op mutatie-nettohuur’ is ingesteld.

27. Bijlage: alle mogelijke excepties

27.1. Excepties n.a.v. aanmaken huurverhogingsparameters (status = ‘Overgeslagen’)

Code	Omschrijving	Variabelen
A1	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen contractregel met status ‘Huidig’ of Nieuw' die geldig is op de huurprijspeildatum ‘%2’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = huurprijspeildatum
A2	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is een contractregel met status ‘%2' en ingangsdatum '%3'. Deze ingangsdatum ligt op of na de ingangsdatum ('%4') van het huurverhogingstijdvak. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = status van het contract %3 = ingangsdatum van het contract %4 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A4	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De contractregel heeft een huurprijs zonder nettohuurelementen. De eenheid is overgeslagen	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A5	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen huurverhogingsbeleidstype ingesteld. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A6	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Nettohuuraftopping (‘%2’) is ingesteld. Voor deze aftopping is echter geen enkel aftopbedrag ingesteld dat geldig is op ‘%3’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A7	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Huurverhogingsbeleidstype ‘%2’ is ingesteld. Voor dit beleidstype is echter geen verhogingspercentage ingesteld dat geldig is voor het geselecteerde huurverhogingstijdvak ('%3'). De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingsbeleidstype van de OG Eenheid %3 = code van het huurverhogingstijdvak
A9	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen nettohuuraftopping ingesteld. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid.
A10	Betreft eenheidnr:: '%1'. De huurverhogingsdatum ('%2') van de contractregel is ongelijk aan de ingangsdatum ('%3') van het huurverhogingstijdvak. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid. %2 = huurverhogingsdatum va het contract %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A11	Betreft eenheidnr.: '%1'. Het toe te passen aftopbedrag ('%2') is negatief; dit is niet toegestaan. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid. %2 = aftopbedrag
A12	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de maximale huurprijs. De OG Eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A13	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de streefhuur. De OG Eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A14	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de liberalisatiegrens. Er is echter geen liberalisatiegrens beschikbaar die geldig is op %2. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = huurprijspeildatum
A15	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij het beleidstype '%2' van de OG Eenheid is ingesteld dat aftopping op maximale huurprijs is inbegrepen. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingsbeleidstype
A16	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij de nettohuuraftopping ('%2') van de OG Eenheid is ingesteld dat het aftopbedrag wordt berekend als percentage van de maximale huurprijs. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping
A17	Betreft eenheidnr.: '%1'. De nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Voor deze aftopping is geen aftopbedrag ingesteld dat geldig is op ‘%5’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring %5 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A18	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Bij deze aftopping is ingesteld dat het aftopbedrag moet worden berekend als percentage van de maximale huurprijs. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A19	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. De OG Eenheid heeft echter geen maximale huurprijs beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A20	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. De OG Eenheid heeft echter geen streefhuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A21	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Er is echter geen liberalisatiegrens beschikbaar die geldig is op %5. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring %5 = huurprijspeildatum
A22	Betreft eenheidnr.: '%1'. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Het nettohuurelement '%3' heeft een negatief bedrag. Conform de inrichting van beleidstype '%4' wordt de nettohuur dan niet verhoogd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract %3 = nummer van het element 54 = code van het huurverhogingsbeleidstype
A23	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de markthuur. Er is echter geen markthuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A24	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Er is echter geen markthuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A25	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij de nettohuuraftopping ('%2') van de OG Eenheid is ingesteld dat het aftopbedrag wordt berekend als de streefhuur plus een correctiebedrag. De eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping
A26	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Bij deze aftopping is ingesteld dat het aftopbedrag moet worden berekend als de streefhuur plus een correctiebedrag. De eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A27	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Betreft contractvolgnr.: '%2'. Het contract is van het type 'Huurvast'. De nettohuur van contracten van dit type mag niet worden verhoogd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract
A28	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Betreft contractvolgnr.: '%2'. Het contract is van het type 'Huurzeker'. De nettohuur van contracten van dit type mag niet worden verhoogd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract
A29	Betreft eenheidnr.: '%1'. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Voor nettohuurelement '%3' is sprake van een niet voltooide prijsmutatie. Deze prijsmutatie moet eerst worden voltooid of worden verwijderd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract %3 = nummer van het element
A30	Betreft eenheidnr.: '%1'. De status is 'Uit beheer'; voor een OG Eenheid met status 'Uit beheer' kan geen jaarlijkse huurverhoging worden uitgevoerd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A31	Betreft eenheidnr.: '%1'. De status is 'Verkocht'; voor een OG Eenheid met status 'Verkocht' kan geen jaarlijkse huurverhoging worden uitgevoerd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A32	Betreft eenheidnr.: '%1'. Er is geen huurverhogingsbedragaftopping ingesteld.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A33	Betreft eenheidnr.: '%1'. Er is geen aftoppingsregel aanwezig voor huurverhogingsbedragaftopping '%2', of er is geen aftoppingsregel waarbij de ingangsdatum eerder is of gelijk aan de huurverhogingsdatum (%3).	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de huurverhogingsbedragaftopping %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A34	Betreft eenheidnr.: '%1'. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de mutatie-nettohuur. De OG Eenheid heeft echter geen mutatie-nettohuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A35	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. De OG Eenheid heeft echter geen mutatie-nettohuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A99	Betreft eenheidnr.: '%1'. De OG eenheid is al opgenomen in het huurverhogingstijdvak met code '%2' en ingangsdatum '%3'. Een OG Eenheid kan niet worden opgenomen in meer dan één huurverhogingstijdvak als die tijdvakken dezelfde ingangsdatum hebben. De eenheid is afgewezen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak

27.2. Excepties n.a.v. berekenen nieuwe nettohuur (status ‘Ongeldig’)

Code	Omschrijving	Variabelen
B1	Betreft eenheidnr.: '%1'. De contractregel heeft status '%2' en ingangsdatum '%3'. Deze ingangsdatum ligt op of na de huurverhogingsdatum ('%4') van het huurverhogingstijdvak. De nieuwe nettohuur kan niet worden berekend. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = status van het contract %3 = ingangsdatum van het contract %4 = huurverhogingsdatum van OGE huurverhoging
B2	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De huurverhogingsdatum ('%2') van de contractregel is ongelijk aan de huurverhogingsdatum ('%3') van OGE huurverhoging. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = huurverhogingsdatum van het contract %3 = huurverhogingsdatum van OGE huurverhoging
B3	Betreft eenheidnr.: '%1'. De contractregel waarop de huurverhogingsparameters zijn gebaseerd (volgnummer '%2'), is inmiddels niet meer geldig op de huurverhogingsdatum ('%3') van de OGE huurverhoging; de contractregel heeft een einddatum ('%4') die vóór deze huurverhogingsdatum ligt. De eenheid is overgeslagen. Als u de nieuwe nettohuur wil berekenen op basis van een nieuwe contractregel, maak dan de huurverhogingsparameters voor deze OG Eenheid opnieuw aan.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van de contractregel %3 = huurverhogingsdatum van OGE huurverhoging %4 = einddatum van de contractregel

27.3. Excepties n.a.v. mutatie broncontract (status = ‘Ongeldig’)

Code	Omschrijving	Variabelen
O1	Er is een element toegevoegd aan het broncontract.
O2	Een element van het broncontract is aangepast.
O3	Een element van het broncontract is verwijderd.
O4	Het broncontract is verwijderd.
O5	De huurverhogingsdatum van het broncontract is aangepast.

27.4. Excepties n.a.v. verwerken huurverhoging (status = ‘Niet-geëfectueerd’)

Code	Omschrijving	Variabelen
E01	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat een nieuwer contract voor dezelfde huurder/leegstand ('%2') dit blokkeert. Volgnummer van het broncontract is: '%3'. Volgnummer van het nieuwer contract is: '%4'	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = naam van het broncontract %3 = volnummer van het broncontract %4 = volgnummer van het blokkerende contract
E02	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat een nieuwer contract voor een andere huurder/leegstand ('%2') dit blokkeert. Volgnummer van het broncontract is: '%3'. Volgnummer van het nieuwer contract is: '%4'	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = naam van het broncontract %3 = volnummer van het broncontract %4 = volgnummer van het blokkerende contract
E03	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat de batchcode ('%2') van het contract dat geldig is op '%3' niet correspondeert met de bathcode ('%4') die is gebruikt toen de huurverhoging is gemaakt.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de batch van het broncontract %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak %4 = code van de gekozen batch
E04	Betreft eenheidnr.: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat voor deze OG Eenheid er een jaarlijkse huurverhoging in voorbereiding is voor huurverhogingstijdvak '%2'.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak
E21	Betreft OG Eenheid: %1. De eenheid is per datum '%2' uit beheer genomen. Hierdoor is de huurverhoging komen vervallen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = ingangsdatum van uit beheer
E22	Betreft OG Eenheid: %1. De eenheid is per datum '%2' verkocht. Hierdoor is de huurverhoging komen vervallen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = ingangsdatum van verkoop

27.5. Excepties n.a.v. mutatie doelcontract (status = ‘Geëffectueerd’)

Code	Omschrijving	Variabelen
E90	Het doelcontract is verwijderd.
E91	Er is een element toegevoegd aan het doelcontract.
E92	Een element van het doelcontract is aangepast.
E93	Een element van het doelcontract is verwijderd.

27.6. Excepties n.a.v. verwijderen of terugdraaien huurverhoging

Code	Omschrijving	Variabelen
V01	Betreft eenheidnr.: '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden verwijderd, omdat de verwerkingsstatus '%3' is. Als deze moet worden verwijderd, dan eerst de huurverhoging terugdraaien en daarna verwijderen.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = verwerkingsstatus van de OGE huurverhoging
T01	Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat de verwerkingsstatus '%3' is.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = status van de OGE Huurverhoging
T02	Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat het contract met ingangsdatum '%3' en volgnummer '%4' de status '%5' heeft; alleen een jaarlijkse huurverhoging voor een contract met status 'Nieuw' kan worden teruggedraaid.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = jaartal van ingangsdatum van het doelcontract %4 = volgnummer van het doelcontract %5 = status van het doelcontract
T03	Betreft eenheidnr.: '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat het contract met ingangsdatum '%3' en volgnummer '%4' de einddatum '%5' heeft; alleen een jaarlijkse huurverhoging voor een contract zonder einddatum kan worden teruggedraaid.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = ingangsdatum van het doelcontract %4 = volgnummer van het doelcontract %5 = einddatum van het doelcontract

[1] In het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte’ zijn hier tegenstrijdigheden over vermeld, maar de huurcommissie heeft bevestigd dat het 2022 moet zijn.

[2] Aan de verwerkingscriteria is het veld ‘Huurverhogingsdatum’ toegevoegd dat net zoals de ‘Tijdvakomschrijving’ niet te wijzigen is. De waarde kan afwijken ten opzichte van de ingangsdatum van het tijdvak.

[3] Aan de verwerkingscriteria is het veld ‘Huurverhogingsdatum’ toegevoegd dat net zoals de ‘Tijdvakomschrijving’ niet te wijzigen is. De waarde kan afwijken ten opzichte van de ingangsdatum van het tijdvak.

Rol subsidiabel servicebedrag in relatie tot aftopbedrag