Deze gebruikershandleiding vertelt u hoe u gebruik kunt maken van de belangrijkste functionaliteiten in Dynamics Empire met betrekking tot de (jaarlijkse) huurverhoging binnen de module Beheer, alsmede eventuele samenhangende applicatiebeheer-activiteiten en instellingen. Waar nodig wordt u verwezen naar gerelateerde documenten.

Wij gaan ervan uit dat u eerst de instellingen hebt vastgelegd, zoals beschreven in de handleiding Wonen Basis en instellingen.

In de behandeling van de onderwerpen zit een logische volgorde, maar alle onderwerpen zijn op zich staand te raadplegen, zodat de handleiding tevens als naslagwerk dienst kan doen.

Zie voor gerelateerde functionaliteiten ook de volgende documenten:

Navigeren binnen Dynamics Empire
Wonen Basis en instellingen
Wonen Incasso
Wonen Verhuur

1.2 Eerste vs. tweede methode

De jaarlijkse huurverhoging is in feite op drie verschillende manieren te benaderen:

Huurverhoging via batches
Huurverhoging via export/import Excel
Huurverhoging via beleidstypes

Het proces zoals dit tot release R16.FP0 SP1612 altijd is toegepast omvatte de eerste twee genoemde manieren. In deze handleiding worden deze besproken in hoofdstuk 2 (eerste methode).

Hoofdstuk 3 (tweede methode) benadert het proces voor het voorbereiden, uitvoeren en effectueren van de jaarlijkse huurverhoging met behulp van nieuwe functionaliteit die sinds R16.FP0 SP1612 (servicepack december 2016) beschikbaar is gekomen. Deze functionaliteit bevindt zich in de ERP-module van Dynamics Empire en heeft betrekking op het gedeelte van het proces waarin de nieuwe nettohuur en het effectief verhogingspercentage per OG Eenheid wordt berekend. De andere delen van het proces moeten worden uitgevoerd met de eerste methode zoals beschreven in hoofdstuk 2.

De relatie tussen de eerste en tweede methode is weergegeven in het schema op de volgende pagina. Laatstgenoemde is een alternatief voor twee, al eerder bestaande functionaliteiten:

Huurverhoging via import vanuit Excel
Huurverhoging via batches

Met behulp van de tweede methode kunnen corporaties de nieuwe nettohuur en het verhogingspercentage volledig in de ERP-module berekenen op een efficiënte en betrouwbare manier. Ander voordeel van de nieuwe functionaliteit is dat het een overzichts- en detailpagina bevat die corporaties in staat stelt tussenresultaten te beoordelen en achteraf verantwoording af te leggen.

1.3 Jaarlijkse huurverhoging uitvoeren met andere huurverhogingsdatum dan 1-7

Het uitvoeren van de jaarlijkse huurverhoging heeft doorgaans 1 juli als ingangsdatum. Het is echter mogelijk om de functionaliteit een andere ingangsdatum mee te geven. Om dit te faciliteren bestaat binnen het huurverhogingstijdvak een huurverhogingsdatum. Deze huurverhogingsdatum bepaalt de ingangsdatum van de huurverhoging. (Voorheen werd dit bepaald door de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak.)

De nieuwe huurverhogingsdatum krijgt bij het aanmaken van een nieuw huurverhogingstijdvak dezelfde waarde als de ingangsdatum van het tijdvak, bijv. 1-7-2020. De datum kan hierna worden aangepast naar een andere waarde, bijv. 1-10-2020.

De ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak moet nog steeds 1-7-jaartal zijn, daaraan is niets veranderd.

De nieuwe huurverhogingsdatum moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

De datum moet groter dan of gelijk zijn aan de ingangsdatum van het tijdvak.
De datum moet kleiner dan of gelijk zijn aan de einddatum van het tijdvak.
De datum moet in combinatie met de ingangsdatum van het tijdvak uniek zijn. Bijv. de combi 1-7-2020 en 1-10-2020 mag maar één keer voorkomen.

Omdat de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak niet uniek hoeft te zijn, is de mogelijkheid gecreëerd om meerdere huurverhogingsdatums voor eenzelfde tijdvak toe te passen. Dit kan van pas komen als er bijv. voor tijdvak 2020-2021 meerdere huurverhogingsdatums van toepassing zijn:

Voor tijdvak 2020-2021 voor een bepaalde verzameling OG Eenheden huurverhogingsdatum 1-7-2020.
Voor tijdvak 2020-2021 voor een andere verzameling OG Eenheden huurverhogingsdatum 1-9-2020.
Voor tijdvak 2020-2021 voor weer een andere verzameling OG Eenheden huurverhogingsdatum 1-10-2020.

NB: per huurverhogingstijdvak moet wel een unieke tijdvakcode worden toegepast. Als bijv. de conventie 2020-2021 wordt toegepast en er zijn meerdere huurverhogingsdatums voor dit tijdvak, dan kan worden gekozen voor 2020-2021-1, 2020-2021-2, 2020-2021-3, etc. Uiteraard kan ook een andere conventie worden gevolgd. Belangrijk is dat de tijdvakcode uniek is.

Enkele algemene aandachtspunten:

De huurverhogingsdatum die behoort bij het geselecteerde tijdvak wordt getoond op de invoerpagina bij:

het aanmaken van de huurverhogingsparameters;
het berekenen van de nieuwe nettohuur, zowel simulatie als definitief.

De huurverhogingsdatum staat op de huurverhogingsregel voor OG Eenheden en wordt getoond op:

de pagina met het overzicht jaarlijkse huurverhoging;
de pagina met de details van de huurverhoging van een OG Eenheid.

De excepties die kunnen worden gerapporteerd bij het aanmaken van de huurverhogingsparameters zijn zodanig aangepast dat, waar van toepassing, de huurverhogingsdatum wordt vermeld in plaats van de ingangsdatum van het tijdvak.
De huurverhogingsdatum wordt vermeld in de kop van het verwerkingsverslag van de berekening van de nieuwe nettohuur, zowel simulatie als definitief.
Het is niet mogelijk om een OG Eenheid in twee huurverhogingstijdvakken met dezelfde ingangsdatum op te nemen. Als het systeem deze situatie detecteert, dan wordt exceptie A99 gerapporteerd. Beschouw het volgende scenario:

De huurverhogingstijdvakken TijdvakA en TijdvakB hebben allebei ingangsdatum 1-7-2020. TijdvakA heeft huurverhogingsdatum 1-7-2020 en TijdvakB heeft huurverhogingsdatum 1-10-2020.
Huurverhogingsparameters worden aangemaakt voor eenheid OGE123 en TijdvakA. De parameters worden aangemaakt.
Huurverhogingsparameters worden aangemaakt voor eenheid OGE123 en TijdvakB. De eenheid wordt afgewezen met exceptie A99. De reden is dat er voor eenheid OGE123 al huurverhogingsparameters bestaan voor TijdvakA.

Aandachtspunten bij het uitvoeren van de jaarlijkse huurverhoging:

Als er een andere huurverhogingsdatum wordt toegepast dan 1-7, kan het zijn dat (veel) contracten niet worden geselecteerd bij het aanmaken van de huurverhogingsparameters. Er wordt dan een A10-exceptie gerapporteerd. De exceptietekst is: "Betreft eenheidnr.: '1309020'. De huurverhogingsdatum ('01-07-2022') van de contractregel is ongelijk aan de huurverhogingsdatum ('01-10-2022') van het huurverhogingstijdvak. De eenheid is overgeslagen."
Om te voorkomen dat de hiervoor genoemde exceptie wordt gerapporteerd, moet de huurverhogingsdatum van de contractregels worden aangepast. Hiervoor moet gebruik worden gemaakt van de functionaliteit Wijzigen huurverhogingsdatum. Deze kan worden bereikt via het pad: Afdelingen/Empire Applicatiebeheer/Wonen/Huurverhoging. Klik op de pagina op Wijzigen huurverhogingsdatum. Er is de mogelijkheid om een bestaande huurverhogingsdatum (op de pagina de optie Oude huurverhogingsdatum) aan te passen naar de nieuwe huurverhogingsdatum (op de pagina de optie Nieuwe huurverhogingsdatum). Via het toepassen van de juiste filtering kan worden bewerkstelligd dat alleen de contractregels worden 'geraakt' waarvan de huurverhogingsdatum moet worden aangepast. Deze stap moet worden herhaald als er meerdere nieuwe huurverhogingsdatums van toepassing zijn.

2 Jaarlijkse huurverhoging: eerste methode

Voor het doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging wordt gebruik gemaakt van een aantal variabelen die samen de berekening vormen voor de daadwerkelijke verhoging. Om het meest gunstige aandeel van elke variabele in deze berekening te kunnen vaststellen – waarbij de term ‘gunstig’ zowel op de huurders als op de corporatie van toepassing kan zijn – heeft u in Dynamics Empire de beschikking over de huursimulatie-functionaliteit, waarbij de meest geschikt bevonden toestand klaar kan worden gezet voor verwerking. U kunt er natuurlijk ook voor kiezen om de huurverhoging meteen uit te voeren, zonder gebruik te maken van de simulatiefunctionaliteit. Tot slot kunt u er voor kiezen om de percentages of bedragen via een importbestand in Dynamics Empire in te lezen. Waar u ook voor kiest, op elk van de genoemde mogelijkheden volgt de laatste stap: het verwerken van de huurverhoging.

2.1 Huursimulatie instellen

Om de batch, die gestart wordt bij het activeren van de huursimulatie, alle mogelijke berekeningen uit te laten voeren, is een aantal instellingen van groot belang. Vervolgens kan een huursimulatie worden uitgevoerd, waarna deze kan worden teruggezet of leeggemaakt. Maar natuurlijk kan tussentijds met de mogelijke berekeningen met betrekking tot de huurverhoging worden gestoeid; dat is immers het doel van deze simulatie.

2.1.1 Huursimulatie instellen

De belangrijkste instellingen die nodig zijn voor een succesvolle simulatiebatch worden hieronder genoemd.

Tabellen
Bij het aanmaken van een huursimulatiebatch wordt gebruik gemaakt van huurverhogingsberekeningen en dienen dus de tabellen die aan deze berekeningen ten grondslag liggen ook ingevuld te zijn.

U vult als volgt de tabellen voor de huursimulatie:

Ga via de zoekfunctionaliteit naar de taak Huurverhogingsbatch.
In het veld Batch kunt u via de lookup-button een waarde kiezen, of via het tussenscherm een nieuwe aanmaken.
Ga op een lege regel staan en vul – eventueel met behulp van de assistbutton in een veld – de verschillende velden.

Als er in de Huurverhogingsbatch met de verhogingssoort Indexering gewerkt gaat worden, zal ook de Indexeringsmethode benodigd zijn.

U maakt als volgt de indexeringsmethodes aan:

Open Indexeringsmethoden via .
Klik in het menu op de knop Nieuw om een nieuwe regel aan te maken. Vul de verschillende velden.

Naast bovengenoemde instellingen kan het van belang zijn om voor elke eenheid die in de huursimulatiebatch wordt meegenomen, de volgende velden in te vullen of bij te werken:

het totale aantal punten voor het betreffende jaar
1. Ga naar OG Eenheden .
2. Klik op tabblad Navigeren op Woningwaardering. Het gelijknamige scherm verschijnt; hierin kunnen de punten aan de eenheid worden toegekend.
de streefhuur
1. Ga naar OG Eenheden , tabblad Exploitatie (Fin) op de eenheidkaart.
  Let op! Het veld Streefhuur is slechts muteerbaar als in de Empire-instellingen is aangegeven dat dit veld ‘dynamisch’ is.
2. Zie voor verdere uitleg de tabel in hoofdstuk ‘Eenheid instellen’ van de handleiding Wonen – Basis en instellingen.

2.1.2 Clustersoort

De in een huursimulatiebatch mee te nemen clusters moeten tot dezelfde clustersoort behoren. Deze eis biedt een automatische controle op het feit dat een eenheid niet in verschillende clusters mag voorkomen.

2.1.3 Huurverhogingsbatches

Voor het aanmaken van een huursimulatiebatch is vereist dat het veld Verhoging binnen maximum percentage staat aangevinkt.

U maakt als volgt een huursimulatiebatch aan:

Ga via naar Huurverhogingsbatch.
Klik in het scherm Huurverhogingsbatch op de lookup-button in het veld Batch boven in het venster, en klik op Geavanceerd; er verschijnt een nieuw venster met bestaande batchcodes.
Plaats in het venster Indexeringsbatches op de juiste regel een vinkje in de kolom Verhoging binnen maximum percentage.

Als in dit veld géén vinkje staat, is de consequentie binnen Dynamics Empire dat er geen maximumpercentage voor de huurverhoging kan worden berekend. En dat heeft weer tot gevolg dat het veld Maximum % bij de verschillende simulatietabellen op nul (0) blijft staan. Bij aanpassingen in de huurverhogingsbatch wordt altijd gecontroleerd of het nieuwe percentage (nieuwe waarde in veld Aangepast % in het scherm Huursimulatiebatch, zie paragraaf 2.2) niet het maximum te boven gaat. Als dit maximumpercentage nu op nul staat is het dus niet mogelijk om een waarde bóven nul in te voeren, hetgeen natuurlijk ongewenst is.

Nieuwe wetgeving per juli 2012
De wet ‘Huurverhoging op grond van inkomen’ is per 1 juli 2012 van kracht. Kort gezegd komt het erop neer dat er een inkomensgrens geldt voor het gezamenlijke inkomen van alle bewoners van een bepaald adres (het ‘huishoudeninkomen’). Afhankelijk van de hoogte van het huishoudeninkomen, is extra huurverhoging – bovenop de 2,5% inflatie die over 2013 is vastgesteld – op basis van deze wet wel of niet toegestaan.

Let op! Als u op de batch hebt aangegeven dat er uitsluitend binnen het maximum mag worden verhoogd zal Dynamics Empire de nieuwe huurprijs aftoppen wanneer deze de maximale huurverhoging overstijgt. Gezien de wetswijziging is het mogelijk gemaakt om de nieuwe huurprijs met meer dan 2,5 procent te laten stijgen, maar de verhoging van de netto huur wel af te toppen op het niveau van de maximale huurprijs op basis van de woningwaardering. Hiervoor is een instelling beschikbaar genaamd Verhoging binnen maximale huurprijs. Deze vindt u als kolom op de indexeringsbatch. Als u deze keuze aanvinkt zal Dynamics Empire het netto huurbedrag verhogen met het bij het element ingegeven percentage, maar aftoppen zodra deze boven de maximale huurprijs uitkomt. Als u het vinkje 'Verhoging binnen maximale huurprijs' uit laat zal het systeem de huurprijs niet aftoppen. In een dergelijke situatie kan de huurprijs uitstijgen boven het op basis van de woningwaardering toegestane bedrag.

Correctie voor een element doorvoeren

Het kan nodig zijn om een wijziging door te voeren op een element in een batch. Hiertoe moet niet het element verwijderd worden uit de batch (want dan bestaat de kans dat de oorspronkelijke waarde wordt vastgehouden) maar dient het te worden overschreven met de correcte waarde. Onderstaand voorbeeld laat de te volgen werkwijze hiervoor zien:

Stel, element 301 moet worden aangepast van 0,90 naar 1,50. Neem hiertoe de regel op in de aangemaakte huurverhogingsbatch.
Kies voor de taak Huurverhoging via batches .
Door de details van element 301 te bekijken van het huidige contract van de eenheid blijkt het effect van de aanpassing: de kolom Bedrag na huurverhoging geeft de gewenste nieuwe waarde aan.
Nu blijkt echter dat niet element 301, maar element 304 moet worden aangepast en dat de aanpassing aan element 301 ongedaan moet worden gemaakt. Hiertoe moet de huurverhogingsbatch twee regels bevatten:
1. een regel voor element 301 die ervoor zorgt dat de eerdere mutatie ongedaan wordt gemaakt;
2. een regel voor element 304 die ervoor zorgt dat de mutatie voor dit element wordt doorgevoerd.
Kies wederom voor Huurverhoging via batches . Door de details van de elementen 301 en 304 te bekijken van het huidige contract van de eenheid blijkt het effect van de aanpassing:

- Het bedrag na huurverhoging voor element 301 is weer terug naar 0,90 – gelijk aan het originele bedrag.
- Het bedrag na huurverhoging voor element 304 is aangepast van 0,35 naar 0,50.

2.1.4 Netto huur volgens punten

Op het hierboven genoemde venster Indexeringsbatches staat ook het veld Netto huur volgens punten. Als hier een vinkje wordt gezet, dan wordt een voorstelpercentage berekend volgens de woningwaarderingspunten voor het jaar waarover de huurverhoging wordt berekend. Als het vinkje achterwege blijft, kan er geen voorstelpercentage worden berekend, maar moet het percentage óf in de kop óf per cluster worden opgevoerd.

2.1.5 Totaal aantal punten per eenheid

Is van een eenheid in het betreffende jaar het aantal punten niet aanwezig, of gelijk aan nul, dan wordt deze eenheid overgeslagen bij het aanmaken van de huursimulatiebatch. Dit betekent dat de huurwaarde niet wordt meegenomen in het totaalpercentage van die batch en dit zou een vertekend beeld kunnen geven. Het is daarom van belang dat altijd wordt gecontroleerd of alle verwachte eenheden ook daadwerkelijk in de aangemaakte huursimulatiebatch zitten. Dit kan door de foutenlijst af te drukken en na te lopen. De foutenlijst wordt geproduceerd tijdens het aanmaken van een simulatiebatch en is op te roepen via knop Foutlog op tabblad Navigeren van het scherm Huursimulatiebatches .

Let op! Bij het aanmaken van een nieuwe simulatiebatch wordt de vorige foutenlijst verwijderd.

2.1.6 Streefhuur per eenheid

Wil men in de huursimulatiebatch een relevante waarde vinden in het veld Streefhuur, dan moet ook per eenheid de streefhuur een waarde hebben (tab Exploitatie (Fin) op de eenheidkaart, te bereiken via OG Eenheden . Streefhuur is overigens alleen aanwezig ter documentatie en heeft geen invloed op de berekeningen in de huursimulatie.

Let op! Het veld Streefhuur is slechts muteerbaar als in de Empire-instellingen is aangegeven dat dit veld ‘dynamisch’ is. De streefhuur kan, wanneer deze ‘statisch’ is, worden ververst via Streefhuur herberekenen.

Zie voor verdere toelichting de tabel in hoofdstuk Eenheid instellen van de handleiding Wonen - Basis en instellingen.

2.1.7 WOZ-categorie

De WOZ-categorieën worden ingesteld op bedrijfsniveau. Dit wordt overgenomen in de prolongatieclusters (financiële cluster). Per cluster kan men hier eventueel van afwijken, en vervolgens ook nog per eenheid.

U stelt de WOZ-categorie als volgt in:

Ga via naar Boekhoudinstellingen.
Bepaal de WOZ-categorie in het gelijknamige veld op tabblad Algemeen.

2.2 Huursimulatie uitvoeren

Het aanmaken van een nieuwe batch kan op twee manieren: ‘live’ en vanuit een bestaande batch.

U maakt als volgt een nieuwe batch ‘live’ aan:

Ga via naar Huursimulatiebatches.
Klik op de knop Nieuwe batch aanmaken; het scherm Vullen Huursim.Batch Hier zullen één voor één de lege velden moeten worden gevuld met nodige informatie om de simulatiebatch te kunnen opstarten.
Klik in het veld Batchnaam op de lookup-button, waarna u een batchnaam/code dient te selecteren. (Klik eventueel op Geavanceerd voor meer informatie, en voor de mogelijkheid om een nieuwe aan te maken.) Denk eraan dat het een batch moet zijn waarbij het veld Verhoging binnen maximum - en eventueel het veld Netto huur volgens punten - staat aangevinkt.
Klik in het veld Clustersoort op de lookup-button en kies een clustersoort. Denk eraan dat de clusters die straks in het veld Clusterfilter worden gekozen, tot de gekozen clustersoort moeten behoren. Of zet voor de zekerheid een tabelfilter op de clusters met als filteroptie Clustersoort = (naam).
Klik in het veld Clusterfilter op de lookup-button; het achterliggende scherm Clusteroverzicht Selecteer een cluster van de zojuist opgegeven clustersoort en klik op OK.
Het veld Clusterfilter kan worden aangevuld met meerdere clusters van dezelfde clustersoort.
Om een aaneengesloten reeks clusters op te geven gebruikt u de volgende notatie: ‘Cluster001..Cluster012’. Wilt u clusters los toevoegen, dan scheidt u de clustercodes door een piping-teken: ‘Cluster001|Cluster003’.
In een later stadium wordt van een eenheid het Type-record opgehaald (vastgelegd op tabblad Algemeen van de eenheidkaart), waarbij er wordt gecontroleerd of het veld Soort woning van dit type gelijk is aan de waarde die u in het scherm Vullen Huursim.Batch heeft ingevuld: Gewone woning, Bejaardenwoning, Wooneenheid of Groepswoning. Is dit niet gelijk, dan wordt die eenheid overgeslagen. Laat u het veld Soort woning leeg, dan worden ook alle eenheden van een type dat níét Soort woning = <leeg> heeft, overgeslagen.
Kies in het veld Soort woning één van de mogelijkheden: <leeg>, Gewone woning, Bejaardenwoning, Wooneenheid of Groepswoning.

Let op! Als u het veld leeg laat, betekent dat hier niet (zoals dat op een aantal andere plekken binnen Dynamics Empire wel het geval is) dat er geen filter op zit en alle soorten worden meegenomen.

Is het veld Type van een eenheid niet ingevuld op de eenheidkaart, dan wordt er door de simulatiebatch geen Type-record gevonden. In dat geval wordt er gekeken of op het scherm Vullen Huursim.Batch het veld Soort woning ook is leeggelaten. Is dat het geval, dan wordt de eenheid meegenomen in de run; is dat niet het geval, dan wordt er een melding gegeven (geen foutmelding) en wordt de eenheid overgeslagen.
Is het Type wel ingevuld op de eenheidkaart, maar wordt er geen Type-record gevonden, dan zal dat een error opleveren en wordt het report gestaakt.
Vul de Peildatum met de gewenste huurverhogingsingangsdatum, eventueel met behulp van de kalender onder de button. Bij de controles op maximale huurprijs e.d. zal ook deze datum gehanteerd worden, en alleen contracten met een huurverhogingsdatum gelijk aan deze peildatum zullen worden meegenomen.
Bij het ‘live’ aanmaken van een nieuwe batch kan ook worden ingesteld dat bij de huurders die huurtoeslag krijgen, dit vermeld moet worden. Dit houdt in dat bij het desbetreffende contract wel of geen vinkje wordt gezet in het veld Huurtoeslag.
U hebt in het veld Huurtoeslag contracten de volgende opties:
1. Niet instellen en batch aanmaken: de controle en het instellen van het vinkje in het veld Huurtoeslag worden overgeslagen; de batch wordt wel aangemaakt.
2. Instellen en geen batch aanmaken: bij de contracten die een huurtoeslagkaart of een huurtoeslagelement hebben wordt het vinkje geplaatst; de batch wordt echter niet aangemaakt. Dit is dus eigenlijk een functionaliteit waarmee alleen het vinkje kan worden gezet zonder iets daadwerkelijk met de simulatie te doen.
3. Instellen en batch aanmaken: bij de contracten die een huurtoeslagkaart of een huurtoeslagelement hebben wordt het vinkje geplaatst, en bovendien wordt de batch aangemaakt.

Kies voor de eerstgenoemde waarde. Het veld Huurtoeslag staat in de contractregel die u kunt bereiken via Verhuurcontracten . Dit is ook op de contractkaart zichtbaar via een vinkje achter het veld Huurtoeslag.

Nadat de verschillende velden van het venster Vullen Huursim.Batch zijn ingevuld, klikt u op OK. Het systeem kan nu met een melding komen dat er fouten zijn gevonden, en dat er mogelijk eenheden zijn overgeslagen. Het is verstandig om de foutenlijst af te drukken en na te lopen, om er zeker van te zijn dat alle verwachte eenheden ook daadwerkelijk in de aangemaakte huursimulatiebatch zitten.

De aan te maken simulatiebatch krijgt de naam van de opgegeven huurverhogingsbatch. Het volgnummer zal 1 zijn als er nog geen simulatiebatch met deze batchnaam aanwezig is; is die er wel, dan wordt het laatst gevonden batchnummer van deze batchnaam opgehoogd.

U maakt als volgt een batch vanuit een batch aan:

Ga naar Huursimulatiebatches .
Selecteer de batch van waaruit u een nieuwe wilt aanmaken en kies voor menu-item Kopie batch maken. Dynamics Empire vraagt of u een kopie wilt maken van de geselecteerde batch. Klik op Ja.
De nieuwe batch krijgt dezelfde batchnaam en een volgnummer dat wordt bepaald door middel van ophogen van het laatst gevonden volgnummer met diezelfde batchnaam.
Open de kaart en selecteer op tabblad Clusters het juiste cluster. Kies nu bovenin het tabblad voor Cluster, waarna het venster verschijnt met hetzelfde clusternummer. In dit scherm kunnen nu afwijkende gegevens worden ingegeven, om zodoende met verschillende berekeningen de uitkomst te laten variëren.
Door het maken van een kopie en deze daarna aan te passen kan men verschillende aanpassingen uitproberen en naast elkaar vergelijken.
Bij het uitvoeren van de huursimulatie worden eerst de gekozen clusters doorlopen. De gevonden clusters, eenheden, contracten en elementen worden gekopieerd naar de simulatietabellen en opgeslagen met de eerder bepaalde batchnaam en het batchvolgnummer.

Na het kopiëren vindt er een proces plaats dat nagenoeg identiek is aan een huurverhoging. Er wordt alleen niet gewerkt met de originele gegevens, maar met de gekopieerde gegevens in de simulatietabellen.

Verder worden er naast het uitvoeren van een huurverhoging - die per element de velden Verhogingssoort en Verhoging vult en per contract de Huurverhogingsbatchnaam aanpast - ook nog andere waarden berekend (zie het venster Huursimulatie). Bovendien wordt per element nog berekend wat het Verhogingsdeel in % is. Dit is van belang bij latere aanpassingen. Het aanpassingspercentage betreft namelijk altijd de totale netto huur en het kan zijn dat een bepaald element van de netto huur niet wordt verhoogd of meer of minder wordt verhoogd dan een ander element. Deze verhoudingen, zoals ze in de huurverhogingsbatch worden bepaald, moeten gehandhaafd blijven.

De belangrijkste kolommen (velden) op het tabblad Clusters van het venster Huursimulatiebatch staan hieronder toegelicht. De beschrijvingen zijn ook van toepassing op het scherm Huursimulatiecluster.

Zie paragraaf Doorrekenen in de huursimulatieforms voor een beschrijving van de belangrijkste velden in het overige deel van de schermen.

Veld	Omschrijving
Voorstel %	Het huurverhogingpercentage van de totale netto huur, als resultaat van de opgegeven Huurverhogingsbatch. Bij het aanmaken van de batch wordt in eerste instantie ‘Aangepast %’ hieraan gelijkgesteld. Kan nooit hoger zijn dan het Maximum %.
Verhoging berekend	Het bedrag dat overeenkomt met ‘Voorstel %’. Kan nooit hoger zijn dan het Maximum bedrag.
Aangepast %	Bij het aanmaken van de batch wordt in eerste instantie dit veld gelijkgesteld aan Voorstel %. Na het vullen van de batch kunt u dit veld met de hand wijzigen, op batch-, cluster- en eenheidsniveau. Kan nooit hoger zijn dan het Maximum %.
Verhoging aangepast	Bij aanvang zal dit veld gelijk zijn aan ‘Verhoging berekend’. Na het vullen van de batch kunt u dit veld met de hand wijzigen, op batch-, cluster- en eenheidsniveau. Kan nooit hoger zijn dan het Maximum bedrag.
Vastgezet	Waarde van dit veld heeft een functie bij het doorrekenen van aanpassingen. Met een vinkje kan de waarde van een cluster worden vastgezet. Bij aanvang zal dit zowel op cluster- als op eenheidsniveau op ‘FALSE’ staan (=leeg, geen vinkje). Het is met de hand te wijzigen, maar wordt ook automatisch gezet bij aanpassing van een percentage.
Maximum %	Hangt af van het aantal punten van de eenheid, de maximale huurprijs en de berekende maximale huurverhoging.
Maximum bedrag	Hangt af van het aantal punten van de eenheid, de maximale huurprijs en de berekende maximale huurverhoging.
Subsidiabele huur	Geeft de huidige subsidiabele huur van de eenheid weer. De subsidiabele huur bevat ALLE elementen waarvan Subsidiabel op Ja staat, dus niet alleen de netto-huurelementen. Een element is subsidiabel als deze behoort tot de Netto Huurcomponenten of voorkomt bij één van de groepen, bijvoorbeeld Huismeester of Schoonmaken gem. ruimte, die gedefinieerd zijn bij de rekenhuurparameters. Als Netto huur worden de elementen meegeteld die als elementsoort Kale huur of ' ' (leeg) hebben, en het element heeft niet het kenmerk Eenmalig, Beheer, Leges of Diversen. Elementen, niet zijnde netto huurcomponenten, zijn alleen subsidiabel tot het maximaal subsidiabele bedrag van de groep. Om de opbouw van de subsidiabele huur inzichtelijk te maken is de subsidiabele huur voorzien van een DrillDown die een overzicht toont van de samenstelling en berekening.
Berekende subsidiabele huur	Geeft de subsidiabele huur weer zoals die zou worden na verhoging volgens het voorstel, dus gebaseerd op de Huurverhogingsbatch.
Aangepaste subsidiabele huur	Geeft de subsidiabele huur weer zoals die zou worden als het aangepaste percentage wordt doorgevoerd.

2.3 Huursimulatiebatch terugzetten

Door her en der de gegevens te variëren kunt u ‘spelen’ met het resultaat van de verhogingen. Door meerdere batches aan te maken vanuit een andere (waarbij alle gegevens worden gekopieerd), kan men diverse aanpassingen naast elkaar bekijken en vergelijkingen maken. Als men ten slotte tevreden is met het resultaat van een batch, dan kan deze worden teruggezet in de stamgegevens.

U zet als volgt een huursimulatiebatch terug:

Ga naar Huursimulatiebatches .
Kies in het menu voor de knop Batch terugzetten. Dynamics Empire vraagt vervolgens of u de waarden van deze batch wilt terugzetten in de echte tabellen; klik op Ja. U krijgt het venster Terugzetten simulatiebatch te zien. U kunt hier aangeven of eenheden/contracten bij het terugzetten moeten worden overgeslagen wanneer intussen het klantnummer dat aan een eenheid is gekoppeld in de stamgegevens is gewijzigd, en dus niet meer overeenkomt met de situatie in de simulatietoestand.
Hetzelfde geldt voor de gevallen waarin er inmiddels een nieuw contract bestaat op de huurverhogingdatum.
Geef ook aan of u de contracten bij het terugzetten wilt laten schonen. Dit in het geval er eerder een batch was teruggezet of er een batch was gedraaid via Applicatiebeheeractiviteiten, Wonen, Huurverhoging, Huurverhoging via batches.
Klik op OK zodat de terugzetting van gegevens kan plaatsvinden.

Het terugzetten van gegevens gebeurt op dezelfde manier als bij een huurverhogingsbatch (zie eerder). Voor wat de niet-netto-huurelementen betreft zal het resultaat hetzelfde zijn als na het draaien van de Huurverhogingsbatch op de normale manier; met díe gegevens wordt in de simulatie namelijk niets gedaan. Deze gegevens worden voor de volledigheid wel overgenomen uit de stamgegevens, maar ze zijn in de simulatie niet te wijzigen. Met de netto-huur-elementen echter wordt in de simulatie volop ‘gespeeld’; en wordt een specifieke simulatie als geschikt bevonden, dan zullen van die netto-huurelementen de verhogingen worden doorgevoerd, wanneer op basis van die simulatie de definitieve Huurverhogingsbatch wordt gedraaid.
Mochten er bij het terugzetten fouten optreden, dan wordt de betreffende eenheid of het betreffende contract overgeslagen en wordt er een regel in de foutlijst opgenomen. Deze kan na het terugzetten worden afgedrukt en bekeken.

In de simulatievensters is overigens niet zichtbaar wat een aanpassing voor de elementen van de contracten betekent. De verhoging van een totaal netto huurbedrag is zichtbaar, maar niet de verdeling van die verhoging over de onderliggende elementen.

2.4 Simulatiebatch leegmaken

U kunt, indien gewenst, een batch weggooien. Bestaan er batches met batch(volg)nummers 1, 2, 3 en 4, en gooit men bijvoorbeeld batch met batchvolgnummer 2 weg, dan zal er bij het aanmaken van een nieuwe kopie batch(volg)nummer 5 worden aangemaakt; verwijderde nummers worden dus niet opnieuw gebruikt.

U maakt als volgt een huursimulatiebatch leeg:

Ga naar Huursimulatiebatches .
Klik op de knop Batch leegmaken. Dynamics Empire vraagt om een bevestiging; klik op Ja: de batch wordt geleegd, of anders gezegd: weggegooid.

2.5 Vastzetten ongedaan maken

Als u een simulatiebatch hebt aangepast en her en der eenheden en/of clusters hebt vastgezet, kan het voorkomen dat u dat vastzetten ongedaan wilt maken en weer van voren af aan wilt beginnen, met een schone lei. Dit kan natuurlijk door met de hand alle vinkjes uit te zetten, maar er is een snellere manier.

Er staan u twee mogelijkheden ter beschikking. Ten eerste kan het vastzetten ongedaan worden gemaakt op clusterniveau, voor alle eenheden van die cluster.

U kunt als volgt het vastzetten ongedaan maken op clusterniveau:

Open in het venster Huursimulatiebatches de batchkaart en kies bovenin tabblad Clusters (na de juiste regel te hebben geselecteerd) voor Cluster, waarna het scherm Huursimulatiecluster wordt getoond.
Klik op de knop Loskoppelen (contracten). Dynamics Empire komt met een vraag; klik op Ja.

Ten tweede kunt u een en ander regelen op batchniveau: het vastzetten alleen voor de clusters ongedaan maken (voor alle eenheden binnen die cluster), of voor de clusters én al hun contracten.

U kunt als volgt het vastzetten ongedaan maken op batchniveau:

Open in het venster Huursimulatiebatches de juiste batchkaart.
U kunt ervoor kiezen om het vastzetten ongedaan te maken voor alleen de clusters (knop Loskoppelen (clusters)) of de clusters en al hun contracten (knop Loskoppelen (clusters/contracten)).

2.6 Doorrekenen in de huursimulatievensters

Het bovenste deel van het scherm Huursimulatiebatch laat o.a. de volgende velden zien:

Voorstel %, Totaal streefhuur, Aangepast %, Totaal nieuwe huur.

De waarde van Aangepast % in de kop van de batch en de clusters is gebaseerd op de totalen van de onderliggende gegevens. Van alle eenheden binnen een cluster worden de waarden van veld Verhoging aangepast bij elkaar opgeteld. Dit totaal wordt vervolgens gedeeld op de totale lopende huur van de cluster en geeft zo het Aangepast % van die cluster.
Voor de batch gaat het op dezelfde manier: het totaal van Verhoging aangepast van alle clusters, gedeeld op de totale lopende huur van de batch, geeft de vulling voor het veld Aangepast %.

Let op! Het is belangrijk om te weten dat Verhoging aangepast in de berekeningen nooit wordt afgerond, ook al wordt er in het venster een waarde getoond die op twee decimalen wordt afgerond. Bij het nalopen van berekeningen kunnen op deze manier kleine verschillen in uitkomsten ontstaan.

2.7 Wijzigen van de oorspronkelijke verhoging

2.7.1 Op eenheidsniveau

Door de waarden van Aangepast % of Verhoging aangepast op eenheidsniveau te wijzigen, worden automatisch de waarden van de cluster en de batch aangepast. Er wordt dus ‘naar boven toe’ doorgerekend. (Hoewel dit niet zichtbaar is, worden bij wijziging ook de verhogingen in de elementen van het contract van die eenheid aangepast.)
Natuurlijk wordt er bij een wijziging eerst gecontroleerd of de nieuwe waarde is toegestaan: deze mag niet boven het Maximum % of Maximum bedrag uitgaan.

2.7.2 Op clusterniveau

Verandert men het veld Aangepast % op clusterniveau, dan probeert het systeem de eenheden zodanig aan te passen dat de totalen het gevraagde percentage opleveren. Dit gaat als volgt:
Stel, er stond een verhogingspercentage van 2,3 en dit wijzigt u voor een cluster in 3,0. Op basis hiervan vindt er automatisch een wijziging plaats op eenheidsniveau. Het kan dan voorkomen dat 3,0 boven het maximum van een eenheid komt, met als gevolg dat het maximum het nieuwe verhogingspercentage wordt voor die eenheid. Aan het eind van de rit – nadat alle eenheden in de verhoging zijn verwerkt – is er dan natuurlijk een tekort. Het bedrag dat tekort wordt gekomen, moet worden ondergebracht bij eenheden die nog ruimte hebben. Uitgerekend wordt wat voor de overgebleven eenheden het percentage moet worden, waarbij ze elk een evenredige verhoging krijgen toebedeeld (bijv. 3,4). Hierna volgt dezelfde procedure: de eenheden die nog niet aan het maximum zaten worden aangepast, met weer de controle of de 3,4% niet over het maximum heengaat. Deze procedureloop duurt voort tot ofwel het beoogde percentage voor de cluster is bereikt, ofwel alle eenheden aan het maximum zitten. In het laatste geval wordt de melding gegeven dat het gewijzigde clusterpercentage niet haalbaar was en wordt het vervangen door het maximaal haalbare.

Zoals gezegd voert u de verhoging op clusterniveau uit op het scherm Huursimulatiecluster (bovenin tabblad Clusters, item Cluster op de batchkaart). Klikt u na het vullen van het veld Aangepast % op OK, dan wordt deze nieuwe waarde meegenomen in de waarde van het gelijknamige veld op batchniveau, in het scherm Huursimulatiebatch.

Let op! De doorberekening op eenheidsniveau in het scherm Huursimulatiecluster wordt pas zichtbaar als u het veld Aangepast % verlaat door op een van de eenhedenregels te klikken.

2.7.3 Op batchniveau

Bij wijziging van Aangepast % van de totale batch is de procedure nagenoeg identiek: er wordt geprobeerd het nieuwe percentage bij alle clusters in te vullen. De wijziging van een cluster werkt in de eenheden door als boven omschreven. Levert dit niet de totale gevraagde verhoging op, doordat maxima worden bereikt, dan wordt het verschil berekend en het percentage dat nodig is om dit verschil onder te kunnen brengen bij de andere clusters. Dit proces gaat weer door totdat het gevraagde percentage is bereikt of totdat overal het maximum is bereikt.

2.8 Eenheid of cluster vastzetten

Als men wil voorkomen dat een eenheid of cluster automatisch wordt gewijzigd door een wijziging op hoger niveau, dan kan men deze eenheid of cluster vastzetten. Dit gebeurt door het veld Vastgezet op TRUE te zetten, oftewel: vinkje aan. Deze eenheid of cluster wordt dan verder gelaten zoals deze was, totdat het vinkje weer wordt uitgezet (hetzij handmatig, hetzij met de snellere manier: zie paragraaf Vastzetten ongedaan maken).

Dit vastzetten heeft natuurlijk consequenties voor de range van waarden die een totaalpercentage kan hebben. Stel bijvoorbeeld dat na het aanmaken van de batch het maximumpercentage van die batch 3,2% is. Het minimumpercentage voor die batch is natuurlijk 0%, dus de range is 0-3,2 voor die batch op dat ogenblik.
Als men nu in bepaalde clusters of eenheden een vrij lage waarde zet en deze vastzet, dan kan het gebeuren dat het maximum van 3,2% niet meer haalbaar is. De range kan dan veranderen in bijv. 0-2,8 hoewel het veld Maximum % op 3,2 is blijven staan.
Ook het tegenovergestelde kan gebeuren: men zet een hoge waarde in bepaalde clusters of eenheden en zet deze vast. Het is duidelijk dat 0% in ieder geval niet meer het totaalpercentage kan zijn; er is nu sprake van een minimum dat wat hoger ligt. De range kan bijvoorbeeld 1,3-3,2 zijn geworden.
Mocht een van beide situaties optreden, dan krijgt de gebruiker natuurlijk altijd de melding dat de gevraagde waarde niet gerealiseerd kon worden. Er wordt ook vermeld of het maximum dan wel het minimum is teruggegeven, en er wordt aan toegevoegd dat de reden voor het niet realiseren van het gevraagde percentage zou kunnen zijn dat er contracten zijn vastgezet.

2.9 Huurverhoging via batches

Voordat een verhoging kan worden doorgevoerd zullen er van tevoren een aantal variabelen moeten worden opgevoerd. (Zie ook eventueel paragraaf Huursimulatie instellen voor een korte opsomming van enkele voorwaarden waaraan moet zijn voldaan).

U bereidt als volgt de jaarlijkse huurverhoging voor:

Kies voor Huurverhoging via batches . Met deze optie wordt de in de instellingen aangemaakte batch gedraaid en wordt er per opgenomen element berekend wat het bedrag na huurverhoging wordt.
Kies op het tabblad Opties via de lookup-button de juiste Batchnaam en schenk de nodige aandacht aan de overige velden.
Op tabblad Contract geeft u de Huurverhogingdatum Klik uiteindelijk op OK.
In het elementenscherm van de eenheid is het nieuwe bedrag te zien onder de kolom Bedrag na huurverhoging. Ga hiervoor naar OG Eenheden en selecteer Verhuurcontracten in het menu.
Selecteer de juiste regel en kies voor Elementen. Op de contractregel staat de huurverhogingsbatchnaam vermeld. Nadat de batch is gedraaid kan voor alle desbetreffende eenheden een huurverhogingslijst (Report 11024032) worden gedraaid. Hiermee kan worden nagekeken of de batch de juiste huurverhogingen bij de eenheden heeft doorgevoerd. Als er nog onvolkomenheden in de lijst voorkomen, dan kan de (gewijzigde) batch opnieuw worden gedraaid en worden gecontroleerd. De genoemde lijst vindt u in het huurverhogingsmenu, via Huurverhoging – Lijst .

2.10 Huurverhogingsgegevens importeren

Met de huurverhoging via import moeten de uiteindelijke percentages of bedragen buiten Dynamics Empire worden verkregen en via een importbestand in het systeem worden ingelezen (bijvoorbeeld stook- en servicekosten). Het bestand moet een vast formaat krijgen, waarvan niet mag worden afgeweken; het kan worden aangemaakt in bijvoorbeeld Kladblok (Notepad) en dient te zijn opgeslagen met de extensie ‘.csv’ (comma separated value).

De opmaak is zoals in onderstaande lijst, waarbij het bestand zonder veldnamen moet worden aangemaakt.

<Eenheidnr.>,

<Klantnr.>,

<Contractvolgnr. (van het huidige contract)>,

<Elementnr. (indien niet ingevuld betreft het alle elementen van de netto huur)>,

<Verhogingssoort (0=Niet, 1=Percentage, 2=Bedrag, 3=Vervalt, 4=Toevoegen, 5=Was/Wordt)>,

Als gekozen wordt voor verhogingssoort 'Toevoegen', dan moet veld 'Elementbedrag wordt' ingevuld worden.

Als gekozen wordt voor verhogingssoort 'Was/Wordt', dan moeten velden 'Elementbedrag was' en 'Elementbedrag wordt' ingevuld worden.

Let op! Genoemde Was/Wordt-bedragen zullen niet altijd benodigd zijn, maar moeten voor een goede werking wél meegenomen worden in de importopmaak! U doet dat door de benodigde scheidingstekens (‘;’) in de regel op te nemen.

Voorbeeld:

OGE0402869;HU165162;999999969;001;1;0,02;0;0

OGE0402870;HU165168;999999968;002;2;10,00;0;0

OGE0402871;HU165172;999999967;003;5;12,00;45,00;57,00

Let op! Als de Was/Wordt-velden niet worden gebruikt moet er, zoals in vb. 1 en 2, de waarde ‘0’ worden ingevuld. Als de velden leeg worden gelaten zal een foutmelding verschijnen en werkt de import niet. Ze mogen dus niet leeg blijven.

Let op! Het percentage 0,02 in het importbestand betekent 2%.

Bij het verwerken van de import huurverhoging kunt u voor meerdere contracten op één eenheid met dezelfde huurverhogingsdatum, de huurverhoging verwerken. U dient dan in het importbestand elk contractvolgnummer in een aparte importregel te specificeren. En u dient daarnaast alle contracten die verhoogd moeten worden, dezelfde huurverhogingsdatum te geven.

U importeert als volgt de huurverhogingsgegevens:

Ga via naar Huurverhoging-import.
Vul de bestandsnaam in of zoek deze op.
Wanneer het importbestand is ingelezen zal dit terechtkomen in een tussentabel. In deze tabel kunnen de gegevens nog worden gewijzigd of zelfs worden verwijderd. Kies hiertoe voor het item Resultaten verwerken huurverhoging in het menu.
Nadat het importbestand correct is ingelezen kan de verwerking van het bestand plaatsvinden. Deze verwerking zorgt ervoor dat de gegevens van de tussentabel naar de daadwerkelijke huurverhogingstabel (tabelelement) gaan.

Kies voor het verwerken het menu-item Verwerken huurverhoging-import. Vul op tabblad Opties de juiste gegevens in.

Let op! Om de ingelezen gegevens te kunnen verwerken moet er minimaal één huurverhogingsbatch zijn aangemaakt (zie elders in dit document), die hier vervolgens kan worden geselecteerd. Deze batch mag geen elementen bevatten en is er alleen om de via het importbestand aangeleverde gegevens te kunnen verwerken. In de contractregel in het contractoverzicht van de desbetreffende eenheid wordt deze batchnaam, en daarmee ook het percentage of bedrag per element, na verwerking weggeschreven. De percentages of bedragen moeten dus per element in het importbestand worden opgegeven. Indien er geen elementen worden opgegeven, dan betekent dat dat alleen de kalehuurelementen (met elementsoort ‘kale huur’ of ‘leeg’) worden verhoogd, en dat kan dan alleen met een opgegeven percentage.

Dynamics Empire controleert per OG Eenheid of het effectieve verhogingspercentage niet het door de Rijksoverheid vastgestelde maximum verhogingspercentage overschrijdt. De Rijksoverheid publiceert jaarlijks de maximum huurverhogingspercentages die gelden voor de jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen en huishoudens met hoge inkomens. Deze maximum percentages nemen wij over in het Themadocument Jaarlijkse Huurverhoging Dynamics Empire 20XX-20XX.

Deze percentages kunnen overigens door de medewerkers van de corporatie zelf worden ingesteld in Dynamics Empire. Hiertoe is de pagina Huurverhogingstijdvakken uitgerust met de kolommen 'Max. huurverhogingspercentage voor hoge inkomens' en 'Max. huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woonruimtes. Hiermee kunt u als corporatie deze percentages direct toepassen bij de huurverhoging via batches of de huurverhoging via import vanuit Excel, en hoeft u niet meer te wachten op de servicepack waarin Cegeka deze percentages meelevert.

U bekijkt als volgt de resultaten van de import:

Roep het resultaat van de import op via Huurverhoging-import .

Na verwerking van het ingelezen bestand kan het voorkomen dat er enkele gegevens niet zijn verwerkt; deze niet-verwerkte records kunnen via de genoemde weg worden bekeken. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een record niet kan worden verwerkt. Dit hangt ook af van de keuze die wordt gemaakt in het tussenscherm (requestform), bij het verwerken van de importgegevens. Hier kan worden opgegeven dat er wel of niet moet worden gecontroleerd of er inmiddels een nieuwe (andere) huurder is opgevoerd, of dat er een nieuwer contract aanwezig is bij de eenheid. De volgende redenen van het niet verwerken van een record zijn mogelijk:

1. Bij verwerking wordt een afwijkend huurdernummer geconstateerd: het huurdernummer in het contract is niet hetzelfde als in het tussenbestand en er is gekozen om te controleren op Huurdernr. (vinkje staat aan op het requestform). In de tijd die lag tussen het exporteren en importeren van de gegevens is er blijkbaar een nieuwe huurder aangemaakt voor de betreffende eenheid.
2. Bij verwerking wordt een afwijkend contractvolgnummer geconstateerd en er is gekozen om te controleren op Contractvolgnr. (vinkje staat aan op het requestform). In de tijd die lag tussen het exporteren en importeren van de gegevens is er blijkbaar een huurprijsaanpassing geweest.
3. Er wordt op de huurverhogingsdatum geen contract gevonden.
4. Er is een elementnummer ingevuld en dit element wordt bij het betreffende contract niet gevonden.
5. Verhogingssoort is ‘Niet’ of ‘Vervalt’ en de Verhoging is niet nul.
6. De verhoging moet gelden voor de hele netto huur, want het elementnummer is leeggelaten, maar de verhogingssoort is niet ‘%’.
7. De eenheid is uit beheer cq. verkocht op de huurverhogingsdatum.
8. De verhogingssoort heeft een niet-toegestane waarde.
9. Het gaat om een huurvastcontract (zie Huurvast en huurzeker in handleiding Wonen Verhuur): deze worden nooit verwerkt. Er wordt bij zo’n contract bovendien melding van gemaakt als de verhogingssoort niet gelijk is aan ‘Niet’ of de verhoging niet gelijk is aan nul.
10. Het gaat om een huurzekercontract (zie Huurvast en huurzeker in handleiding Wonen Verhuur) en de verhogingssoort is niet gelijk aan percentage of de verhoging is niet gelijk aan het percentage in het contract.
11. Het gaat om een huurzekercontract en het elementnummer is ingevuld. Heeft men bijvoorbeeld voor een contract met twee netto-elementen keurig twee records aangemaakt met als verhoging het huurzekerpercentage, dan wordt dit niet door het systeem geaccepteerd. De juiste werkwijze is om slechts één record aan te maken met het huurzekerpercentage en een leeg elementnummer

Het is mogelijk dat er in een tussenliggende periode zaken gewijzigd zijn met betrekking tot een eenheid. In een dergelijk geval staat er een oplossende functionaliteit ter beschikking op Resultaten verwerken huurverhoging: Wijzigen Huurdernr. en/of Contractvolgnr. Het contractoverzicht komt in beeld, waar u de juiste contractregel kunt selecteren. Klik vervolgens op OK en deze regel wordt meegenomen. Op de niet-verwerkte regels is het huurdernummer aangepast en ook het contractvolgnummer is gewijzigd.
Om een en ander te verwerken kiest u weer voor Huurverhoging, Importeren huurverhoging, Verwerken Huurverhoging. Dynamics Empire zal vervolgens vermelden dat het ‘Aantal niet verwerkt’ gelijk is aan 0. Nadat alle desbetreffende records zijn verwerkt en gecontroleerd kan de daadwerkelijke huurverhoging worden doorgevoerd, waarbij - per eenheid - de nieuwe contractregel met de nieuwe huurprijs wordt aangemaakt. Zie hiervoor de volgende paragraaf.

2.11 Huurvrij en huurkorting: contract in de toekomst

Voor het vergeven van huurvrij en huurkorting in de toekomst kunt u meerdere contracten aanmaken, met dezelfde huurverhogingsdatum. Met de huurverhoging worden dan ook de toekomstige contracten met dezelfde datum geïndexeerd. Bij het definitief doorvoeren van de huurverhoging wordt geen nieuw contract aangemaakt op de indexeringsdatum, maar worden de prijzen in de toekomstige contracten aangepast. U kunt dus nu al meerdere toekomstige contracten vastleggen waarin de huurkorting bijvoorbeeld een aflopend karakter heeft, terwijl de huurverhoging wel zal worden doorgevoerd op de bruto huur.

Bij het berekening van de nieuwe huur wordt gebruik gemaakt van het programma

Huurverhoging via batches (zie elders). Daarbij zet u een filter op de gewenste huurverhogingsdatum. Bij alle contracten waarbij de huurverhogingsdatum gelijk is aan de ingestelde waarde wordt de nieuwe eenheidsprijs berekend.

Na het berekenen van de huurverhoging kan het programma Verwerken huurverhoging

gedraaid worden.

2.12 Huurverhoging verwerken

Bij het verwerken van de huurverhoging in Dynamics Empire worden de volgende stappen doorlopen:

Aanmaken bestand belastingdienst
Verwerken respons belastingdienst
Aanmaken batch t.b.v. huurverhoging
Verwerken huurverhogingsbatches
Aanmaken huurverhogingsdocumenten
Verwijderen inkomensgegevens

In verband met de aanvragen voor huishoudverklaringen kan een foutmelding worden getoond; dit gebeurt in één van de volgende situaties:

Ten tijde van het aanmaken van het vraagbestand voor de huishoudverklaringen heeft een OG Eenheid een huurcontract.
Ten tijde van het inlezen van het antwoordbestand heeft dezelfde OG Eenheid een leegstandscontract.
De huishoudverklaring (inkomensindicatie) wordt niet geregistreerd, omdat voor leegstand geen inkomensindicatie van toepassing kan zijn

2.12.1 Aanvraaggegevens huishoudverklaringen exporteren

Via zoekfunctionaliteit kunt u het rapport Aanvraaggegevens huishoudverklaringen exporteren opvragen. Dit rapport levert de gegevens aan volgens het door de belastingdienst verstrekte format. Zie voor nadere informatie de handleiding gepubliceerd door de belastingdienst op haar website (handleiding_IAH_2013.pdf).

Het rapport levert per 15.000 OGE’s een bestand aan (conform eis belastingdienst). Het wordt niet automatisch genummerd. Dit betekent dat u, als uw organisatie meer dan 15.000 eenheden verhuurt, voor de vervolgbestanden een naam moet aangeven. Dynamics Empire zal bij het bereiken van de limiet u opnieuw vragen via bovenstaand scherm (op het tabblad Opties) een bestandsnaam op te geven.

Op tabblad Opties kunt u een vinkje plaatsen achter Huurprijsliberalisatie. Standaard worden geliberaliseerde huren eruit gefilterd, maar met behulp van dit veld kunt u een apart bestand aanmaken met alleen de geliberaliseerde contracten. De filtering vindt plaats op basis van het al dan niet aangevinkt zijn van het vinkje Huurprijsliberalisatie op de contractkaart, tabblad Huurverhoging.

Indien gewenst kunt u filtering toepassen om, bijvoorbeeld per cluster, verzamelingen te maken van de aan de fiscus aan te bieden bestanden. U kunt ook filteren op huurprijsliberalisatie. Standaard worden geliberaliseerde huren eruit gefilterd, maar u kunt een apart bestand aanmaken met alleen de geliberaliseerde contracten. Filteringen zijn niet verplicht, het invoeren van de huurverhogingsdatum is dat wel.

Verder geldt het volgende:

Elke regel in het aanvraagbestand voor huishoudverklaringen dient vanaf 2020 te zijn voorzien van het BAG-ID voor de OG Eenheid waarop de regel betrekking heeft. Het BAG-ID wordt door de Belastingdienst gebruikt bij het bepalen van de inkomensindicatie voor de huishoudverklaring. Het aanvraagbestand speelt namelijk een rol als gebruik wordt gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Voor een OG Eenheid die voldoet aan de randvoorwaarden voor een IAH, maar waarvoor geen BAG-ID beschikbaar is, wordt een exceptie gerapporteerd. Voor een dergelijke OG Eenheid kan geen huishoudverklaring worden aangevraagd; hiervoor moet de OG Eenheid eerst aan een BAG-verblijfsobject worden gekoppeld.
Als in Dynamics Empire geen BAG-gegevens zijn opgeslagen, moeten deze eerst worden geïmporteerd met de daarvoor beschikbare functionaliteit (zie verderop). Daarna moeten de OG Eenheden aan een verblijfsobject worden gekoppeld.
Er wordt door het systeem gecontroleerd of de maximale huurprijzen voor het geselecteerde huurverhogingstijdvak al zijn geïmporteerd. Is dit niet het geval, dan verschijnt een foutmelding.
Er moet voldoende ruimte zijn tussen de huidige nettohuur en de maximale huurprijs om de huidige nettohuur met het maximum basisverhogingspercentage te kunnen verhogen, zonder dat daarmee de nieuwe nettohuur boven de maximale huurprijs uitkomt. Voor 2017 is het basisverhogingspercentage 2,8%. Huidige nettohuur plus 2,8% mag dus niet uitkomen boven de maximale huurprijs.
Eenheden die op de huurverhogingsdatum geen maximum huurprijs hebben, worden niet opgenomen in het vraagbestand voor de Belastingdienst.
Leegstandscontracten worden uitgesloten van de export naar het opvraagbestand.
Als er voor een OG Eenheid een leegstandscontract is aangemaakt tussen het moment van aanmaken van het vraagbestand voor de belastingdienst en het moment van importeren van het bestand met huishoudverklaringen, dan wordt de huishoudverklaring niet opgeslagen bij het leegstandscontract.
Bij de opvraag van gegevens worden geen onzelfstandige woonruimtes meegenomen; het is namelijk niet toegestaan hiervan bij de Belastingdienst een huishoudverklaring op te vragen.

Het geëxporteerde bestand bevat de volgende gegevens:

Postcode
Huisnummer
Toevoegsel
BAG nummer (16 posities)

Voorbeeld:

Import BAG-gegevens

Voor de import van BAG-gegevens moet de functionaliteit 'BAG Import' worden gebruikt.
- Selecteer de 'BAG importlocatie'.
- Start de import via actie Start import. NB: deze verwerking kan enige tijd duren.
Voor het koppelen van OG Eenheden aan een BAG-verblijfsobject moet de functionaliteit 'BAG Import' worden gebruikt.
- Start de verwerking via actie Eenheid bij BAG zoeken. NB: deze verwerking kan enige tijd duren. Aan het einde van de verwerking wordt een samenvatting getoond.

2.12.2 Huishoudverklaringen importeren

Van de fiscus wordt een bestand terugontvangen waarin, naast de door verhuurder aangeleverde waarden, wordt aangegeven met een indicator (AN 1 pos.) of, en zo ja: welk inkomen bekend is op het adres. De Belastingdienst gebruikt (voor 2017) met betrekking tot het huishoudinkomen van de huurder de volgende codes voor de huishoudverklaring:

Code N: € 40.349 of lager: u kunt maximaal 2,8% huurverhoging voorstellen;
Code J: hoger dan € 40.349: u kunt maximaal 4,3% huurverhoging voorstellen;
Code U: het huishouden heeft 1 of meer bewoners die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt. Of het huishouden bestaat uit meer dan 3 personen. U kunt geen extra huurverhoging voorstellen, dus maximaal 2,8%;
Code O: inkomen onbekend (dit betekent meestal ‘geen inkomen’): u kunt geen extra huurverhoging voorstellen, dus maximaal 2,8%.

Daarnaast wordt in het bestand aangegeven op basis van hoeveel personen het inkomen is vastgesteld.

Het van de fiscus terugontvangen bestand met inkomenscategorieën wordt ingelezen met behulp van het rapport Huishoudverklaringen importeren . De inkomenscategorie van het huishouden wordt in het veld Inkomenscategorie weggeschreven. Het veld staat zowel op het contractoverzicht als op de contractkaart.

Na het inlezen geeft Dynamics Empire een overzicht van het resultaat: aantal gelezen regels, verwerkte eenheden en aangepaste contracten.

Als bij een OG eenheid een nieuwe contractregel voorkomt met een ingangsdatum vóór 1 juli van het te verhogen jaar, dan wordt deze nieuwe regel ook voorzien van een inkomenscategorie.

Het veld Inkomenscategorie kunt u ook handmatig vullen. Dit kan handig zijn als de fiscus u niet van de juiste gegevens heeft kunnen voorzien, maar u wel door de huurder bent geïnformeerd over het huishoudinkomen. In dat geval dient u een nieuwe contractregel toe te voegen. Een inkomenscategorie aangeven in een bestaande contractregel (status Huidig of Oud) is niet mogelijk.

NB: Bij het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging is de filtering binnen Dynamics Empire dusdanig dat uitsluitend elementen van het type ' ' (leeg) of 'kale huur' worden gebruikt, en die niet het kenmerk ‘Eenmalig’ hebben. Dit kenmerk kan bijvoorbeeld deze waarde krijgen voor het verwerken van administratiekosten; deze dienen echter niet mee te worden genomen in de telling voor de inkomensafhankelijke huurverhoging.

2.12.3 Huurverhogingsproces

Uw organisatie bepaalt op de normale wijze de verhoging van de elementen, waarbij Dynamics Empire in de code het regulier verhogingspercentage bepaalt van 2,5% inflatie.

Het report (11024005) waarmee u vervolgens de huurverhoging uitvoert, zal naast het vastgestelde inflatiepercentage van 2,5% (voor 2013), ook rekening houden met de waarde in het veld ‘Inkomenscategorie’ in de contractregel die verhoogd gaat worden. Hierbij geldt het volgende verhogingspercentage bij de betreffende categoriecodes:

“ ” (leeg), X, T, O en N: 1,5% extra (dit is geverifieerd bij de Huurcommissie)
M: 2% extra
J: 4% extra

Aangezien deze verhogingspercentages bij wet zijn vastgesteld is niet voorzien in een instellingentabel voor de inkomenscategorie vs. percentage. Jaarlijks zal deze code door Cegeka moeten worden aangepast als de overheid besluit om de extra verhoging percentueel aan te passen. Dit gebeurt dan gelijktijdig met de aanpassing van het inflatiepercentage.

U verwerkt als volgt de huurverhoging:

Ga naar Verwerken huurverhoging-import .
Vul op het tabblad Opties onder andere de Huurverhogingsdatum met de datum van de jaarlijkse huurverhoging (meestal 01-07-xx).
Klik vervolgens op OK. De batch wordt daadwerkelijk doorgevoerd en er wordt bij de desbetreffende eenheden een nieuw contract aangemaakt met de nieuwe huurprijzen.
Als alles correct is doorgevoerd kunnen de aanzeggingen worden geprint. Dit kan door middel van het Huurverhoging – Document . Op de tab Opties kiest u de juiste Huurverhogingsbatchnaam.
Klik vervolgens op Afdrukken (of Voorbeeld).

Het huurverhogingsdocument kan (ook) worden geprint vanaf het contractoverzicht en de contractkaart (te bereiken via zowel de eenheid als de huurder).

2.12.4 Huurverhogingsdocument

Het huurverhogingsdocument maakt u op per batch, via Huurverhogingsbatch . Via het menu kunt u de koptekst, de regeltekst en de voettekst opmaken.

Klik op de knop van uw keuze, bijvoorbeeld Regeltekst.
Vervolgens kiest u een Regelsoort die aangeeft waar de regel betrekking op heeft.
In het veld Tekst geeft u aan wat er op het document moet worden afgedrukt. Via tabblad Acties krijgt u de beschikking over de verschillende Variabelen. U kunt met behulp van het @-teken aangeven waar de kolomlijnen moeten komen te staan.
Vet-afgedrukt spreekt voor zich; kiest u voor Kolomkop, dan wordt de regelsoort als kop boven de betreffende kolom opgenomen.

Voor de kop- en voettekst gelden soortgelijke richtlijnen.

2.12.5 Extra motivering per brief

U zult de huurder op de hoogte moeten stellen van de categorie waarbinnen deze huurder volgens de fiscus valt. Dit kan door gebruik te maken van de extra motivering in het report Huurverhoging – document, te bereiken via Huurverhogingsbatch , knop Extra motivering in het menu. Via Huurverhoging – Document kunt u met behulp van een vinkje achter Extra motivering afdrukken bepalen of deze ook daadwerkelijk op het document wordt getoond.

Voor de motivering zijn onder de variabelen een 2-tal variabelen beschikbaar: %80 ‘Code inkomenscategorie’ en %81 ‘Omschrijving inkomenscategorie’. Deze kunt u in zowel de kop-, regel- en voettekst als ook in de ‘Extra motivering’ gebruiken. Deze variabelen tonen de code en omschrijving van de inkomenscategorie die is toegekend aan het te verhogen contract. Zie onderstaand voorbeeld:

2.12.6 Verwijderen huurderinkomensgegevens

Via report Huishoudverklaringen verwijderen leegt u het veld Inkomenscategorie op de contractregel. Dit is nodig omdat de inkomenscategorie niet mag worden bewaard na het definitief vaststellen van de huurverhoging (onderdeel wetgeving). Let er derhalve op dat u dit rapport pas start nadat u de huurverhoging in Dynamics Empire hebt verwerkt. Voor de zekerheid wordt u hierop nog door Dynamics Empire geattendeerd bij het opstarten van het report. Geeft u geen filter op, dan zal voor alle contracten dit veld geleegd worden.

2.12.7 Eenheden van cluster verplaatsen

Het rapport Clusters (her)indelen biedt twee mogelijkheden: u kunt met het rapport eenheden verplaatsen van een bestaand cluster naar een ander, of u kunt een bestand importeren waarin is aangegeven welke eenheid aan welk cluster moet worden gekoppeld. Dit kan ook voor nieuwe koppelingen worden gebruikt (nog niet eerder aan een cluster gekoppeld). In dat geval laat u het ‘van’-cluster leeg (FIN0-1003 in onderstaand voorbeeld).

Na een klik op OK vraagt Dynamics Empire u het bestand te specificeren.

3 Jaarlijkse huurverhoging: tweede methode

3.1 Proces voor berekenen jaarlijkse huurverhoging

De berekening van de nieuwe nettohuur is in de basis vrij eenvoudig:

De huidige nettohuur wordt verhoogd met het verhogingspercentage conform het huurverhogingsbeleid.
De berekende nettohuur wordt eventueel afgetopt op een aftopbedrag conform het huurverhogingsbeleid.
Het effectieve verhogingspercentage wordt berekend op basis van de huidige nettohuur en de eventueel afgetopte nieuwe nettohuur.

Dit wordt verduidelijkt met onderstaande twee voorbeelden (één met en één zonder aftopping):

Variabele	OG Eenheid 1	OG Eenheid 2
Huidige nettohuur	600,00 euro	600,00 euro
Verhogingspercentage conform beleid	2,0%	2,0%
Berekende nieuwe nettohuur	612,00 euro	612,00 euro
Aftopbedrag conform beleid	650,00 euro	606,00 euro
Nieuwe nettohuur na aftopping	612,00 euro	606,00 euro
Effectief verhogingspercentage	2,0%	1,0%

Bij de aftopping kan – indien het huurverhogingsbeleid dat voorschrijft - rekening worden gehouden met het subsidiabel servicebedrag van de OG Eenheid, zodat de nieuwe rekenhuur van de OG Eenheid (= nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) niet boven het aftopbedrag uitkomt.

Overigens kunt u het subsidiabel servicebedrag en de nettohuur van een OG Eenheid parallel aan elkaar verhogen en beide verhogingen per 1 juli laten ingaan. Daartoe dient u achtereenvolgens de volgende stappen uit te voeren:

Vóór 1 mei: per OG Eenheid het nieuwe subsidiabel servicebedrag berekenen met de bestaande functionaliteit. Zorg er daarbij voor dat de huurverhogingsdatum gelijk is aan ‘1 juli’. Deze huurverhogingsdatum wordt vastgelegd in het bestaande contract en de verhoging wordt vastgelegd in de desbetreffende elementen van dat contract. Verwerk deze verhoging nog niet (dus maak nog geen nieuw contract aan met ingangsdatum 1 juli).
Na stap 1 maar vóór 1 mei: per OG Eenheid de nieuwe nettohuur berekenen met de nieuwe functionaliteit. De nieuwe functionaliteit houdt bij het aftoppen van de nettohuur automatisch rekening met de verhoging van het subsidiabel servicebedrag die is vastgelegd in het bestaande contract. Daarbij wordt per OG Eenheid het effectieve verhogingspercentage berekend en vastgelegd in de nettohuurelementen van hetzelfde bestaande contract als in stap 1.
Na stap 2 maar uiterlijk vóór de prolongatie van juli: Huurverhoging van de OG Eenheid verwerken (met de bestaande functionaliteit). Daarbij wordt een nieuw contract aangemaakt met ingangsdatum 1 juli en met de nieuwe bedragen voor de nettohuurelementen en de nieuwe bedragen voor de bij het subsidiabel servicebedrag behorende elementen.

Het proces van het berekenen en effectueren van de jaarlijkse huurverhoging met de nieuwe functionaliteit is schematisch weergegeven in onderstaand figuur:

De stappen in dit proces worden in onderstaande paragrafen nader toegelicht.

3.1.1 Uitgangspunten van OG Eenheden verzamelen

U start met het aanmaken van de uitgangspunten voor de jaarlijkse huurverhoging van de OG eenheden. Deze uitgangspunten zijn:

Woningwaarderingspunten per 01-07
Maximale huurprijs per 01-07
Streefhuur per 01-07
Liberalisatiegrens
Markthuur
Huishoudverklaring
Subsidiabel servicebedrag (eventueel verhoogd per huurverhogingsdatum 01-07)

Hiervoor maakt u gebruik van de bestaande functionaliteit die beschikbaar was vóór R16.FP0 SP1612 (zie gebruikershandleiding van deze bestaande functionaliteit).

Om de woningwaarderingspunten per 01-07 conform de wettelijke regels te kunnen berekenen, moeten de nieuwe waarden van de WOZ-gerelateerde woningwaarderingsparameters beschikbaar zijn in het systeem. Tot voor kort waren deze parameters hard opgenomen in de berekening van de woningwaarderingspunten en werden deze nieuwe waarden door Cegeka opgeleverd in een servicepack zodra de rijksoverheid deze nieuwe waarden bekend maakte.

Nu zijn deze waarden verplaatst naar een nieuwe tabel. Zodra de overheid nieuwe waarden voor deze parameters bekend maakt, levert Cegeka deze nieuwe waarden mee in de eerstvolgende servicepack.

U hoeft nu niet meer te wachten op de genoemde nieuwe servicepack, want u kunt deze nieuwe waarden nu ook zelf invoeren met een bijbehorende nieuwe beheerfunctie genaamd ‘Woningwaarderingparametersets’. Daartoe maakt u een nieuwe parameterset aan en voert u de nieuwe waarden in deze nieuwe set in. Als u vervolgens de nieuwe versies van de woningwaardering gaat berekenen per 01-07, dan worden deze berekend op basis van de nieuwe parameterwaarden.

U kunt alleen een nieuwe set aanmaken met een ingangsdatum die ligt ná de ingangsdatum van de meest recente voorgedefinieerde set. De door u aangemaakte set is automatisch van het type ‘Handmatig ingevoerd’.

Zodra u de nieuwe servicepack installeert waarin Cegeka de nieuwe waarden heeft meegeleverd in de vorm van een voorgedefinieerde parameterset, wordt de handmatig aangemaakte set automatisch vervangen door de voorgedefinieerde set.

Met ingang van 1 juli 2017 gelden de volgende rekenparameters:

De minimum WOZ-waarde is €44.284 (was €41.816).
Voor iedere €8.747 van de WOZ-waarde wordt één punt gerekend (dit was één punt voor iedere €8.259).
De deelfactor voor de WOZ-waarde ten opzichte van de oppervlakte is 135 (dit was 127).
De deelfactor voor de WOZ-waarde ten opzichte van de oppervlakte is voor kleine nieuwbouwwoningen in COROP-gebieden Utrecht en Groot-Amsterdam 57 (dit was 52).

U kunt zelf een nieuwe woningwaarderingparameterset handmatig invoeren met ingangsdatum 1-7-2018 en deze nieuwe, door de Rijksoverheid bepaalde, parameterwaarden. Bij installatie van deze servicepack wordt automatisch een voorgedefinieerde woningwaarderingparameterset ingevoerd met deze ingangsdatum en parameterwaarden (daarbij wordt een eventueel handmatig aangemaakte set automatisch verwijderd).

Let op: als u een nieuwe woningwaardering laat berekenen zónder dat eerst de nieuwe WOZ-waarden zijn geïmporteerd in het systeem, kan dit leiden tot een (onbedoelde) verlaging van het aantal punten in de woningwaardering per 1-7-2018.

3.1.2 Huurverhogingsbeleid inrichten

U kunt uw huurverhogingsbeleid inrichten in termen van:

welk basishuurverhogingspercentage moet worden toegepast;
welk inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage per huishoudverklaring moet worden toegepast;
of de berekende nieuwe nettohuur moet worden afgetopt, en zo ja, via welke methode en op welk bedrag;
met welke precisie (aantal decimalen) het effectieve huurverhogingspercentage moet worden vastgelegd.

Daarbij kunt u één en hetzelfde beleid inrichten voor uw hele bezit, maar ook verschillend beleid voor verschillende delen van uw bezit. Bijvoorbeeld verschillend beleid voor:

verschillende gemeentes;
verschillende soorten woningen (sloopwoningen, wisselwoningen, reguliere verhuur, enzovoort);
verschillende ratio’s tussen huidige nettohuur en maximale huurprijs;
een combinatie van bovenstaande.

In het geval u een enkelvoudig huurverhogingsbeleid hanteert, hoeft u in Dynamics Empire maar één huurverhogingsbeleidstype aan te maken voor uw hele bezit en toe te wijzen aan alle OG eenheden waarvan u de nettohuur jaarlijks wil verhogen met de nieuwe functionaliteit.

In het geval u een gedifferentieerd huurverhogingsbeleid hanteert, dient u in Dynamics Empire meerdere Huurverhogingsbeleidstypes aan te maken: één beleidstype voor elk deel van het bezit waarvoor hetzelfde beleid geldt. Elk beleidstype moet u eenmalig toewijzen aan de juiste groep OG eenheden en deze toewijzing jaarlijks herijken.

3.1.2.1 Verhogingspercentages en soort brief instellen

Jaarlijks maakt u een nieuw tijdvak aan waarvoor u de jaarlijkse huurverhoging gaat inrichten en uitvoeren. Elk tijdvak begint op 1 juli en eindigt op 30 juni van het volgende kalenderjaar.

Jaarlijks dient u per beleidstype:

het basis verhogingspercentage in te stellen dat u wilt toepassen op de desbetreffende groep OG eenheden (Huurverhogingspercentages voor beleidstypen )
het soort brief in te stellen via welke u de jaarlijkse huurverhoging wilt communiceren voor de desbetreffende groep OG eenheden.

Als u gebruik maakt van inkomensafhankelijke huurverhoging dient u bovendien jaarlijks per beleidstype per huishoudverklaring:

het inkomensafhankelijke verhogingspercentage in te stellen dat u wilt toepassen op de desbetreffende groep OG eenheden en contracten met de desbetreffende huishoudverklaring;
eventueel een alternatieve soort brief in te stellen waarmee u de inkomensafhankelijke huurverhoging wilt communiceren voor de desbetreffende groep OG eenheden en contracten met de desbetreffende huishoudverklaring.

3.1.2.2 Aftopping instellen

Per OG Eenheid dient u eenmalig in te stellen of, en zo ja: via welke aftopping de nettohuur van de OG Eenheid afgetopt moet worden. Daarbij kunt u kiezen uit de volgende voorgedefinieerde aftoppingen die standaard door Cegeka worden meegeleverd:

Aftoppen op maximale huurprijs van de OG Eenheid
Aftoppen op streefhuur van de OG Eenheid
Aftoppen op de liberalisatiegrens
Aftoppen op de markthuur van de OG Eenheid
Niet aftoppen
Nettohuur bevriezen (niet verhogen)

Desgewenst kunt u zelf additionele aftoppingen aanmaken en per additionele aftopping het aftopbedrag instellen.

Per aftopping kunt u instellen of het subsidiabel servicebedrag van de OG eenheden al dan niet is inbegrepen in het aftopbedrag.

Elke OG Eenheid dient één aftopping te hebben die in de loop der tijd kan wijzigen. U kunt de voorgedefinieerde en additionele aftoppingen in bulk toewijzen aan de OG Eenheden.

3.1.3 Huurverhogingsparameters aanmaken

Nadat u de uitgangspunten heeft aangemaakt en het huurverhogingsbeleid heeft ingericht, maakt u de huurverhogingsparameters aan voor de OG eenheden (Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken ). Daarbij worden per OG Eenheid de volgende soort gegevens verzameld en opgeslagen (bevroren):

de uitgangspunten die van invloed zijn op de berekening van de nieuwe nettohuur;
overige relevante eigenschappen van de OG Eenheid of het contract;
het voor de OG Eenheid relevante deel van de actuele inrichting van het huurverhogingsbeleid.

De eerstgenoemde twee soorten gegevens worden afgeleid van het zogenoemde broncontract van de OG Eenheid. Dit is het bestaande contract dat geldig is op de huurprijspeildatum (30 juni). Dit is de dag vóór de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak waarvoor de parameters worden aangemaakt.

Mochten voor een OG Eenheid niet alle benodigde uitgangspunten en/of inrichting van het huurverhogingsbeleid beschikbaar zijn, dan wordt een exceptie gerapporteerd en wordt de OG Eenheid overgeslagen. Ook overgeslagen OG Eenheden maken onderdeel uit van het resultaat van deze stap en kunnen dus achteraf worden opgevraagd.

3.1.4 Resultaten van het aanmaken van de parameters beoordelen

U kunt de resultaten van de vorige stap (‘Huurverhogingsparameters aanmaken’) beoordelen per OG Eenheid met behulp van de daarvoor bestemde overzichtspagina en detailpagina.

Als van een OG Eenheid de huurverhogingsparameters succesvol zijn aangemaakt, kunt u de verzamelde uitgangspunten en instellingen controleren. Van deze OG eenheden kunt u de nieuwe nettohuur berekenen.

Als van een OG Eenheid het aanmaken van de huurverhogingsparameters is mislukt, kunt u de exceptie beoordelen. De exceptie geeft aan wat er mis is. Zodra u de oorzaak van de exceptie heeft verholpen, kunt u opnieuw proberen de huurverhogingsparameters aan te maken.

3.1.5 Nieuwe nettohuur berekenen in modus ‘simulatie’

Van alle OG eenheden waarvan de huurverhogingsparameters succesvol zijn aangemaakt, kunt u de nieuwe nettohuur en het effectief verhogingspercentage berekenen in modus ‘simulatie’. Hierbij wordt per OG Eenheid de nieuwe nettohuur berekend op grond van de bij het desbetreffende beleidstype ingestelde verhogingspercentages en daar waar nodig afgetopt.

Wat betreft aftopping wordt onderscheid gemaakt tussen:

primaire aftopping, dat wil zeggen de aftopping die per OG Eenheid is gekozen door het systeem op basis van de aftopping die is toegewezen aan de OG Eenheid en de eventuele alternatieve aftopping voor zover die voor de OG Eenheid van toepassing is (zie paragraaf 3.4.6.3);
secundaire aftopping (optioneel) op maximale huurprijs (zie paragraaf 3.3.1).

De berekening wordt zodanig uitgevoerd dat het eindresultaat ervan per OG Eenheid voldoet aan de volgende eisen:

De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is exact gelijk aan de som van de bedragen van alle nettohuurelementen (geen afrondingsverschillen).
De nieuwe nettohuur is niet hoger dan effectief aftopbedrag (dus ook niet in het geval het contract van de OG Eenheid meerdere nettohuurelementen bevat).
De nieuwe nettohuur is een bedrag met 2 decimalen.
Het effectief verhogingspercentage heeft de door de corporatie ingestelde precisie (aantal decimalen).
Het toepassen van het effectief verhogingspercentage op de huidige nettohuur komt exact uit op het bedrag van de nieuwe nettohuur, mits toegepast op de nettohuurelementen.

Hiertoe wordt de berekening van de nieuwe nettohuur en het effectief verhogingspercentage uitgevoerd in een aantal stappen met elk hun eigen (tussen)resultaat:

Stap	Resultaat	Berekening
1	Nettohuur vóór aftopping	‘Huidige nettohuur’ * (100 + totaal verhogingspercentage) / 100
2	Nettohuur na aftopping	‘Nettohuur vóór aftopping’ via de primaire aftopping afgetopt op of verlaagd naar het effectief aftopbedrag van gekozen aftopping en via de secundaire aftopping afgetopt op of verlaagd naar de maximale huurprijs. Rekening houdend met het ingesteld beleid m.b.t. aftopping: 1. Huurverlaging vanwege primaire aftopping toegestaan (ja/nee) 2. Secundaire aftopping op maximale huurprijs (nee/ja verlaging wel/niet toegestaan)
3	Berekend verhogingspercentage	(Nettohuur na aftopping – Huidige nettohuur) * 100 / Huidige nettohuur
4	Effectief verhogingspercentage	Berekend verhogingspercentage zonodig gecorrigeerd zodat: 3. het effectief verhogingspercentage de ingestelde precisie heeft (als nettohuur is afgetopt, dan wordt het berekende percentgage afgekapt, anders wordt het berekende percentage afgerond) 4. de nieuwe nettohuur niet boven het effectieve aftopbedrag uitkomt
5	Nieuwe nettohuur	Som van de nieuwe bedragen van alle nettohuurelementen, waarbij nieuw bedrag van nettohuurelement = 5. huidig bedrag van het element * (100 + effectief verhogingsperc.) / 100 6. afgerond op 2 decimalen

De tussen- en eindresultaten van de berekening worden opgeslagen, zodat ze achteraf kunnen worden opgevraagd c.q. beoordeeld.

Let op: Deze berekening vindt plaats op basis van de opgeslagen (bevroren) huurverhogingsparameters, dus niet op basis van de actuele inrichting van het huurverhogingsbeleid (die gewijzigd kan zijn sinds het moment dat de huurverhogingsparameters zijn aangemaakt).

Let op: Als voor de OG Eenheid de aftopping ‘AFTOPNIET’ of ‘BEVRIEZING’ is gekozen, dan wordt de secundaire aftopping niet uitgevoerd, ongeacht wat er voor secundaire aftopping is ingesteld bij het huurverhogingsbeleidstype waaraan de OG Eenheid is toegewezen.

3.1.6 Resultaten van de berekening beoordelen

U kunt de resultaten van de vorige stap (‘Nieuwe nettohuur berekenen in modus ‘simulatie’’) beoordelen per OG Eenheid met behulp van de daarvoor bestemde overzichtspagina en detailpagina.

Mocht er tijdens de berekening iets opmerkelijks hebben plaatsgevonden (zoals aftopping), dan wordt daarover een opmerking getoond op de detailpagina.

Als het eindresultaat van de berekening van een OG Eenheid akkoord is, kunt u de berekening opnieuw uitvoeren, maar dan met status ‘definitief’.

Als het eindresultaat van de berekening van een OG Eenheid niet akkoord is, kunt u de inrichting van het huurverhogingsbeleid aanpassen, de huurverhogingsparameters opnieuw aanmaken en de nieuwe nettohuur opnieuw berekenen in modus ‘simulatie’.

3.1.7 Nieuwe nettohuur berekenen in modus ‘definitief’

Van alle OG eenheden waarvan het eindresultaat van de berekening in modus ‘simulatie’ akkoord is, kunt u de nieuwe nettohuur en het effectief verhogingspercentage berekenen in modus ‘definitief’. Hierbij wordt per OG Eenheid exact dezelfde berekening op basis van de opgeslagen (bevroren) huurverhogingsparameters uitgevoerd als in modus ‘simulatie’. De tussen- en eindresultaten van de berekening in modus ‘definitief’ zijn dan ook exact hetzelfde als in modus ‘simulatie’.

De enige verschillen tussen de twee modi zijn:

Na de berekening in modus ‘definitief’ wordt per OG Eenheid het effectief verhogingspercentage opgeslagen in alle nettohuurelementen van het bestaande contract, zodat de huurverhoging van de OG Eenheid voor het tijdvak kan worden verwerkt.
Na de berekening in modus ‘definitief’ wordt per OG Eenheid de status van de huurverhoging van de OG Eenheid in het tijdvak gewijzigd in ‘Definitief’, zodat de huurverhogingsparameters van die OG Eenheid voor dat tijdvak niet opnieuw aangemaakt kunnen worden.

3.1.8 Verwerken huurverhoging

Van alle OG eenheden waarvan de nieuwe nettohuur definitief is berekend, kan de huurverhoging worden verwerkt met de bestaande functionaliteit. Daarbij wordt per OG Eenheid een nieuw contract aangemaakt met als ingangsdatum de huurverhogingsdatum van het bestaande contract. Dit bestaande contract wordt in het vervolg het ‘broncontract’ genoemd en het nieuwe contract het ‘doelcontract’. Van elk doelcontract is het bedrag van elk nettohuurelement gelijk aan het bedrag van het corresponderende nettohuurelement van het corresponderende broncontract, verhoogd met het vastgelegde verhogingspercentage.

In het geval de jaarlijkse huurverhoging van de OG Eenheid is uitgevoerd met de nieuwe functionaliteit, wordt de status van de jaarlijkse huurverhoging van die OG Eenheid voor dat tijdvak gewijzigd in ‘Geëffectueerd’.

Grofweg gezien zijn er twee mogelijke momenten waarop de huurverhoging wordt verwerkt:

Direct nadat de nieuwe nettohuur is berekend in modus ‘definitief‘ (dus vóór 1 mei)
Vlak voor de prolongatie van juli (dus medio juni)

Elk scenario heeft zijn eigen nadelen:

Scenario 1: toekomstig contract zit huuropzegging in de weg;
Scenario 2: voor de meeste medewerkers en externe applicaties is tot medio juni niet zichtbaar wat de nieuwe huurprijs per 1 juli wordt.

3.2 Statussen en excepties van OG Eenheid in proces jaarlijkse huurverhoging

3.2.1 Statussen

De mogelijke statussen die een huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak kan hebben in het proces van de jaarlijkse huurverhoging conform de nieuwe functionaliteit zijn:

Status	Definitie
Overgeslagen	Het aanmaken van de huurverhogingsparameters van de OG Eenheid is mislukt (er is sprake van een exceptie). In het geval de exceptie duidt op ontbrekende uitgangspunten en/of een onvolledige inrichting, dan kunt u de parameters opnieuw aanmaken nadat u de oorzaak van de exceptie heeft verholpen.
Aangemaakt	Het aanmaken van de huurverhogingsparameters van de OG Eenheid is gelukt.
Simulatie	De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is berekend in modus ‘simulatie’.
Definitief	De nieuwe nettohuur van de OG Eenheid is berekend in modus ‘definitief’.
Geëffectueerd	Het verwerken van de huurverhoging van de OG Eenheid is gelukt: een nieuw contract met ingangsdatum 1 juli (het zogenoemde doelcontract) is aangemaakt.
Niet-geëffectueerd	Het verwerken van de huurverhoging van de OG Eenheid is mislukt: er is sprake van een exceptie en er is geen doelcontract aangemaakt. De exceptie geeft aan wat de oorzaak is van het feit dat de verwerking is mislukt. U kunt de huurverhoging opnieuw verwerken nadat u de oorzaak heeft verholpen.
Ongeldig	De huurverhogingsparameters en resultaten van de berekening in ‘simulatie’-modus zijn ongeldig geworden doordat: 1. Het broncontract is verwijderd en/of bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd (er is sprake van een exceptie ). In dat geval kunt u de exceptie opheffen door de huurverhogingsparameters opnieuw aan te maken. 2. Het berekenen van de nieuwe nettohuur is mislukt als gevolg van een exceptie . De exceptie geeft aan wat de oorzaak is van het feit dat de berekening is mislukt. U dient de huurverhogingsparameters opnieuw aan te maken voordat u de berekening opnieuw kunt uitvoeren.
Vervallen	De definitieve berekening is vervallen doordat het broncontract is verwijderd en/of bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd.

3.2.2 Excepties per status

In het geval van status ‘Overgeslagen’, ‘Ongeldig’, ‘Vervallen’ of ‘Niet-geëffectueerd’ is er voor de betreffende OG Eenheid per definitie sprake van een exceptie. De code en omschrijving van de exceptie geeft een nadere toelichting op de oorzaak dat de OG Eenheid de betreffende status heeft.

In het geval van status ‘Geëffectueerd’ kan er sprake zijn van een exceptie. Dit is het geval als het doelcontract van de OG Eenheid is verwijderd of de bijbehorende elementen zijn toegevoegd, gewijzigd of verwijderd.

In ‘Bijlage: exceptiecodes en –omschrijvingen’ worden alle excepties vermeld met hun code en omschrijving.

3.2.3 Statusovergangen

De statusovergangen die een OG Eenheid kan doormaken gedurende het proces, zijn schematisch weergegeven in onderstaande figuur:

Voor de statussen die zich in de illustratie boven het groene kader bevinden geldt dat de OGE huurverhoging kan worden verwijderd. Heeft deze inmiddels de status ‘definitief’ bereikt, dan moet de verhoging eerst op ‘ongeldig’ worden gezet voordat verwijdering mogelijk is.

3.3 Functionaliteit voor jaarlijkse huurverhoging

3.3.1 Rolcentrummenu

Voor het proces van de jaarlijkse huurverhoging zijn verschillende functionaliteiten benaderbaar die nodig zijn om het proces met behulp van de nieuwe functionaliteit uit te voeren.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

Nieuw functionaliteiten die zijn geïntroduceerd in R16.FP0 SP1612 (servicepack van december 2016);
Bestaande functionaliteiten die al beschikbaar waren vóór de genoemde servicepack.

Deze functionaliteiten worden in onderstaande paragrafen beschreven.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

Functionaliteit voor de eenmalige inrichting die jaarlijks moet worden herijkt;
Functionaliteit voor de jaarlijkse inrichting en berekening.

3.3.2 Overzicht inrichtingsmogelijkheden

In onderstaand figuur worden de mogelijkheden voor inrichting van het jaarlijkse huurverhogingsbeleid schematisch weergegeven.

Deze mogelijkheden worden in onderstaande paragrafen nader beschreven.

3.3.3 Functionaliteit voor de eenmalige inrichting

Dit betreft de volgende nieuwe functionaliteiten:

Huurverhogingsbeleidstypes
Nettohuuraftoppingen
Huurverhogingsbedragaftopping
Huurverhogingseigenschappen instellen voor individuele OG Eenheid
Huurverhogingseigenschappen voor OG eenheden importeren

3.3.3.1 Huurverhogingsbeleidstypes

U kunt één of meer Huurverhogingsbeleidstypes aanmaken: één voor elk onderdeel van uw bezit waarvoor een apart huurverhogingsbeleid van toepassing is.

Per beleidstype vult u de volgende velden in:

Code (vrij te kiezen)
Omschrijving
Verhogingspercentageprecisie
Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan
Secundaire aftopping op maximale huurprijs
Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting

Zie ook de adviezen in paragraaf 3.4.2 over het aanmaken, coderen en omschrijven van beleidstypes.

Met de verhogingspercentageprecisie bepaalt u met hoeveel decimalen het effectieve verhogingspercentage wordt vastgelegd voor de OG eenheden waaraan het betreffende beleidstype is toegewezen. Het verhogingspercentage wordt met deze precisie vermeld in de brieven aan de huurders. U kunt per beleidstype kiezen uit ‘1 decimaal’ t/m ‘4 decimalen’ (waarbij ‘2 decimalen’ standaard is).

De instelling Verlaging vanwege primaire aftopping toegestaan bepaalt voor de desbetreffende groep OG eenheden of de primaire aftopping al dan niet mag leiden tot verlaging van de nettohuur.

De instelling Secundaire aftopping op maximale huurprijs bepaalt voor de desbetreffende groep OG eenheden of de secundaire aftopping op maximale huurprijs al dan niet moet worden toegepast, en zo ja, of deze secundaire aftopping al dan niet mag leiden tot verlaging van de nettohuur.

In het veld Nettohuur verhogen ingeval van huurkorting kunt u per beleidstype instellen of contracten met een huurkorting als onderdeel van de nettohuur al dan niet moeten worden aangepast. Standaard is het zo ingesteld dat deze contracten niet worden aangepast. Als u instelt dat een contract met huurkorting binnen de nettohuur wél moet worden aangepast, dan wordt binnen de nettohuur van een contract de huurkorting met hetzelfde percentage aangepast als de positieve nettohuur-elementen.

Voorbeeld:

Huurverhogingsbeleidstypes:

Beleidstype	Huurverlaging vanwege primaire aftopping	Secundaire aftopping op maximale huurprijs
A	Niet toegestaan	Nee
B	Niet toegestaan	Ja, huurverlaging niet toegestaan
C	Niet toegestaan	Ja, huurverlaging toegestaan
D	Toegestaan	Nee
E	Toegestaan	Ja, huurverlaging niet toegestaan
F	Toegestaan	Ja, huurverlaging toegestaan

Consequenties voor de berekening van de ‘nettohuur na aftopping’ van OG eenheden:

OGE	Huidige huur	Max. huur	Beleids-type	Gekozen aftopping	Effectief aftop-bedrag	Verh. %	Nettohuur vóór aftopping	Nettohuur na aftopping	Opm.
1	600	680	A	Lib. grens	710,68	2	612	612	Niet afgetopt
2	700	680	A	Lib. grens	710,68	2	714	710,68	Afgetopt op liberalisatiegrens
3	720	680	A	Lib. grens	710,68	2	734,4	720	Nettohuur niet verhoogd
4	720	680	C	Lib. grens	710,68	2	734,4	680	Verlaagd naar max. huurprijs
5	720	680	D	Lib. grens	710,68	2	734,4	710,68	Verlaagd naar liberalisatiegrens
6	720	680	F	Lib. grens	710,68	2	734,4	680	Verlaagd naar liberalisatiegrens
6	720	680	F	Lib. grens	710,68	2	734,4	680	Verlaagd naar max. huurprijs

Let op: Als voor een OG Eenheid de aftopping ‘AFTOPNIET’ of ‘BEVRIEZING’ is gekozen, dan wordt de secundaire aftopping per definitie niet toegepast op die OG Eenheid, ongeacht wat u heeft ingesteld in de kolom ‘Secundaire aftopping’ van het desbetreffende huurverhogingsbeleidstype. AFTOPNIET betekent dus echt: ‘niet aftoppen’ en BEVRIEZEN betekent ook echt ‘bevriezen’. Het betekent dus niet: ‘verlagen naar de maximale huurprijs’.

3.3.3.2 Nettohuuraftoppingen

Cegeka levert een aantal voorgedefinieerde Nettohuuraftoppingen mee. Daarnaast kunt u nul, één of meer zogenoemde additionele aftoppingen aanmaken. U dient per additionele aftopping het aftopbedrag in te stellen door middel van het aanmaken van één of meer aftoppingsregels. Voor elke aftoppingsregel vult u de volgende velden in:

Ingangsdatum (doorgaans de ingangsdatum van een huurverhogingstijdvak (1 juli), maar dat mag ook aan andere datum in het jaar zijn)
Type, met als mogelijke waarden:
1. Bedrag
2. Percentage van maximale huurprijs
3. Streefhuur plus correctiebedrag
Aftopbedrag (alleen invulbaar als type = ‘Bedrag’)
Percentage (alleen invulbaar als type = ‘Percentage van maximale huurprijs’)
Correctiebedrag (alleen invulbaar als type = ‘Streefhuur plus correctiebedrag’)

[1]: Met dit type kunt u de nettohuur van een OG Eenheid aftoppen op een bedrag dat niet gelijk is aan de streefhuur van die OG Eenheid maar daarvan wel wordt afgeleid.

Voorbeeld:

Nettohuuraftoppingsregels:

Nettohuuraftopping	Regel ingangsdatum	Aftopbedrag
Extra 1	1-1-2017	650,00
Extra 1	1-5-2017	675,00
Extra 2	1-3-2017	97% van max. huurprijs
Extra 3	1-7-2017	Streefhuur + 50,00 euro

Berekening van aftopbedrag van OG eenheden voor tijdvak ‘2017-2018’ met ingangsdatum 1-7-2017:

OG Eenheid	Max. huurprijs	Streef-huur	Nettohuur aftopping	Aftop-bedrag	Uitleg over berekening aftopbedrag
1	700	630	Extra 1	675	Het aftopbedrag '675,00' van aftopping 'Extra 1' is gehanteerd, omdat dit voor de aftoppingsregel als een vast bedrag is ingesteld.
2	700	630	Extra 2	679	Het aftopbedrag '679,00' van aftopping 'Extra 2' is berekend (97 procent van de maximale huurprijs (700,00) van de OG Eenheid), omdat voor de aftoppingsregel een percentage is ingesteld.
3	700	630	Extra 3	680	Het aftopbedrag '680,00' van aftopping 'Extra 3' is berekend (streefhuur 630,00 van de OG Eenheid plus correctiebedrag 50,00), omdat voor de aftoppingsregel een correctiebedrag is ingesteld.

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters wordt per OG Eenheid het aftopbedrag berekend conform bovengenoemd mechanisme. Daarbij wordt niet alleen het berekende aftopbedrag maar ook de bijbehorende uitleg opgeslagen met een code en omschrijving. Daardoor kunt u op de overzichtspagina van de jaarlijkse huurverhoging OG eenheden filteren op de uitlegcode en kunt u de uitlegomschrijving lezen op de detailpagina van de jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak (zie paragraaf 3.3.4.10.2.2).

Let op:

Als u een additionele aftopping hebt toegewezen aan één of meer OG eenheden, dan wordt tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters voor die OG eenheden voor een tijdvak gecontroleerd of er voor die aftopping een regel beschikbaar is die geldig is op de ingangsdatum van dat tijdvak. Als er geen geldige regel beschikbaar is, wordt op dat moment een exceptie gerapporteerd en vastgelegd.
Als u een regel hebt aangemaakt met het type ‘Streefhuur plus correctiebedrag’, dan wordt tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters gecontroleerd of voor de desbetreffende OG Eenheid een streefhuur beschikbaar is. Als er geen streefhuur beschikbaar is voor de OG Eenheid, wordt op dat moment een exceptie gerapporteerd en vastgelegd.
Als u een regel hebt aangemaakt met het type ‘Percentage van maximale huurprijs’, dan wordt tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters gecontroleerd of voor de desbetreffende OG Eenheid een maximale huurprijs beschikbaar is. Als er geen maximale huurprijs beschikbaar is voor de OG Eenheid, wordt op dat moment een exceptie gerapporteerd en vastgelegd.

U kunt per aftopping instellen of het subsidiabel servicebedrag is inbegrepen. Als het subsidiabel servicebedrag is inbegrepen voor een bepaalde aftopping, dan wordt het aftopbedrag eerst verlaagd met het subsidiabel servicebedrag voordat het wordt toegepast op de nieuwe nettohuur van OG Eenheid. In dat geval kan de rekenhuur van een OG Eenheid waarvoor die aftopping van toepassing is, nooit boven het aftopbedrag van die aftopping uitkomen. Hierbij geldt dat de rekenhuur gelijk is aan de nettohuur + subsidiabel servicebedrag.

Let op:

Het veld ‘Subsidiabel servicebedrag inbegrepen’ kan niet worden aangevinkt voor de voorgedefinieerde aftopping AFTOPMAXHR, omdat deze aftopping op grond van de wet- en regelgeving van toepassing is op de nettohuur, niet op de rekenhuur. Als u op grond van uw huurverhogingsbeleid wil dat de nieuwe rekenhuur van een OG Eenheid niet boven de maximale huurprijs uitkomt, dan dient u een additionele aftopping aan te maken met een aftopregel van type ‘Percentage van maximale huurprijs’ en ‘Percentage’ is 100%. Van die additionele aftopping kunt u het veld ‘Subsidiabel servicebedrag inbegrepen’ wel aanvinken.

Het veld ‘Subsidiabel servicebedrag inbegrepen’ kan ook niet worden aangevinkt voor de voorgedefinieerde aftoppingen AFTOPNIET en BEVRIEZING.

Voorbeeld:

Nettohuuraftoppingen:

Nettohuuraftopping	Subsidiabel servicebedrag inbegrepen
Liberalisatiegrens	Ja
Extra 1	Nee

Nettohuuraftoppingsregels:

Nettohuuraftopping	Regel ingangsdatum	Aftopbedrag
Extra 1	1-5-2017	675,00

Berekening effectief aftopbedrag van OG eenheden voor tijdvak ‘2017-2018’:

OG Eenheid	Sub. serv. bedrag	Netto-huur aftop-ping	Aftopbedrag	Effectief aftop-bedrag	Uitleg over berekening effectief aftopbedrag
1	30	Liberalisatiegrens	710,68	680,68	Het effectieve aftopbedrag 680,68 is lager dan het ingestelde aftopbedrag 710,68, omdat het subsidiabel servicebedrag 30,00 is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid niet hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag (710,68).
2	35	Extra 1	675	675	Het effectieve aftopbedrag 675,00 is gelijk aan het ingestelde aftopbedrag, omdat het subsidiabel servicebedrag 35,00 niet is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag (675,00).

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters wordt per OG Eenheid het effectief aftopbedrag berekend conform bovengenoemd mechanisme. Daarbij wordt niet alleen het effectieve aftopbedrag maar ook de bijbehorende uitleg opgeslagen met een code en omschrijving. Daardoor kunt u op de Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging de huurverhogingen van OG eenheden filteren op de uitlegcode en kunt u de uitlegomschrijving lezen op de Detailpagina jaarlijkse huurverhoging.

3.3.3.3 Huurverhogingsbedragaftopping

Met deze vorm van aftopping kunt u instellen wat het maximum bedrag is waarmee de nettohuur mag worden verhoogd. Met andere woorden: wat per OG Eenheid het maximum verschil is tussen de huidige nettohuur en de nieuwe nettohuur van de OG Eenheid. Deze nieuwe vorm van aftopping komt naast de bestaande vorm van aftopping (‘nettohuuraftopping’) waarmee u kunt instellen wat het maximum bedrag is van de nieuwe nettohuur. Per OG Eenheid kunt u een nettohuuraftopping en een huurverhogingsbedragaftopping naast elkaar instellen. Dit kunt u voor elke individuele OG Eenheid doen op de OG Eenheidskaart of in bulk voor meerdere OG Eenheden via de daarvoor bestemde import vanuit Excel.
Met deze vorm van aftopping bent u in staat te voldoen aan de nieuwe wettelijke eisen (2022 – 2023) die de Rijksoverheid heeft gepubliceerd m.b.t. inkomensafhankelijke huurverhoging en huursprongen voor zeer lage huren. Zie voor meer informatie over deze wettelijke regels de volgende webpagina van de Rijksoverheid:

https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/passende-huur/inkomensafhankelijke-hogere-huurverhoging-en-huursprongen-voor-zeer-lage-huren-in-2022

Om te voldoen aan deze wettelijke regels dient u de volgende aftoppingen met bijbehorende aftoppingsregels in te richten:

HOOGINKOMEN (Huurders met een hoog inkomen)

1-7-2022 100,00

HOOGMIDDENINKOMEN (Huurders met een hoog middeninkomen)

1-7-2022 50,00

LAGENETTOHUUR (Zelfstandige woningen met lage huidige nettohuur)

1-7-2022 25,00

GEENAFTOPPING (Geen aftopping van het huurverhogingsbedrag)

1-7-2022 0,00

In document Wettelijke wijzigingen jaarlijkse huurverhoging 2022-2023 wordt in detail uitgelegd hoe u deze nieuwe vorm van aftopping kunt gebruiken om te voldoen aan de nieuwe wettelijke regels van de Rijksoverheid. Deze informatie wordt ook verwerkt in het 'Themadocumument jaarlijkse huurverhoging 2022-2023', dat in 2022 wordt gepubliceerd door cegeka-dsa zodra de Rijksoverheid de wettelijke parameters m.b.t. de woningwaardering en jaarlijkse huurverhoging 2022-2023 heeft gepubliceerd.

3.3.3.4 Huurverhogingseigenschappen instellen voor individuele OG Eenheid

Per individuele OG Eenheid kunt u een Huurverhogingsbeleidstype en een Nettohuuraftopping instellen. Deze twee instellingen kunt u doen op de OG Eenheid-kaart op tabblad ‘Exploitatie (Fin.)’. Voor OG eenheden waarvan de nettohuur in een tijdvak inkomensafhankelijk wordt verhoogd, kan deze aftopping worden overruled door de bij de huishoudverklaring ingestelde alternatieve aftopping (zie paragraaf 3.3.4.6.3).

3.3.3.5 Huurverhogingseigenschappen voor OG eenheden importeren

U kunt huurverhogingsbeleidstypes en nettohuuraftoppingen in bulk toewijzen aan OG eenheden. Daartoe kunt u een Excel-sheet importeren (Huurverhogingseigenschappen voor OG eenheden importeren ).

U kunt het Excel-bestand aanmaken door een export te maken vanaf het overzicht met OG eenheden of vanaf het overzicht van de jaarlijkse huurverhoging (zie paragraaf 3.3.4.10).

De structuur van het te importeren Excel-sheet moet voldoen aan de volgende eisen:

Cel A1 moet de waarde ‘Eenheidnr.’ hebben
Cel B1 moet de waarde ‘Huurverhogingsbeleidstype’ hebben
Cel C1 moet de waarde ‘Nettohuuraftopping’ hebben
De waardes in de overige cellen op rij 1 zijn niet relevant

Regels 2 en verder van de Excel-sheet moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

Kolom A moet een code bevatten die correspondeert met het nummer van een OG Eenheid in Dynamics Empire;
Kolom B mag leeg of gevuld zijn; indien gevuld, moet het een code bevatten die correspondeert met de code van een Huurverhogingsbeleidstype in Dynamics Empire;
Kolom C mag leeg of gevuld zijn; indien gevuld, moet het een code bevatten die correspondeert met de code van een Nettohuuraftopping in Dynamics Empire.

Als een regel niet voldoet aan de voorwaarden, dan wordt een exceptie vastgelegd en wordt de regel overgeslagen. De overige regels worden dan wel geïmporteerd.

Als het nummer van een OG Eenheid voorkomt in de Excel-sheet in combinatie met de code van een Huurverhogingsbeleidstype, wijst de import dat Huurverhogingsbeleidstype toe aan die OG Eenheid. Een eventuele vorige toewijzing wordt overschreven. De import kan een vorige toewijzing niet ongedaan maken (het veld ‘Huurverhogingsbeleidstype’ van een OG Eenheid dus niet leeg maken).

Als het nummer van een OG Eenheid voorkomt in de Excel-sheet in combinatie met de code van een Nettohuuraftopping, wijst de import die Nettohuuraftopping toe aan die OG Eenheid. Een eventuele vorige toewijzing wordt overschreven. De import kan een vorige toewijzing niet ongedaan maken (het veld ‘Nettohuuraftopping’ van een OG Eenheid dus niet leeg maken).

3.3.4 Functionaliteit voor de jaarlijkse inrichting en berekening

Dit betreft de volgende nieuwe en bestaande functionaliteiten (in de chronologische volgorde waarin ze doorgaans worden gebruikt in het proces):

Huishoudverklaringen (nieuw)
Aanvraaggegevens huishoudverklaringen exporteren (bestaand)
Huishoudverklaringen importeren (bestaand)
Huurverhogingstijdvakken (nieuw)
Huurverhogingspercentages voor beleidstypen (nieuw)
Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen (nieuw)
Huurverhogingsparameters per OG Eenheid aanmaken (nieuw)
Jaarlijksehuurverhogingsoverzicht (nieuw)
Nieuwe nettohuur per OG Eenheid berekenen (nieuw)
Huurverhoging verwerken (bestaand)
Huishoudverklaringen verwijderen (bestaand)

3.3.4.1 Huishoudverklaringen

Met deze functie kunt u nieuwe huishoudverklaringen aanmaken voor het geval de overheid nieuwe huishoudverklaringen introduceert. U moet eerst een nieuwe verklaring hebben aangemaakt voordat u de verklaring voor OG eenheden kunt ophalen bij de Belastingdienst. De code moet overeenkomen met de code die de Belastingdienst hanteert.

3.3.4.2 Aanvraaggegevens huishoudverklaringen exporteren

Zie hier voor de beschrijving van deze functionaliteit.

3.3.4.3 Huishoudverklaringen importeren

Zie hier voor de beschrijving van deze functionaliteit.

3.3.4.4 Huurverhogingstijdvakken

Met deze functie kunt u een nieuw huurverhogingstijdvak aanmaken. Per tijdvak vult u de volgende velden:

Code (vrij te kiezen)
Omschrijving
Ingangsdatum: dit moet een datum op 1 juli van een kalenderjaar zijn
Einddatum: wordt automatisch bepaalt: 30 juni van het daaropvolgende kalenderjaar

3.3.4.5 Huurverhogingspercentages voor beleidstypen

Met deze functie kunt u per huurverhogingstijdvak per huurverhogingsbeleidstype een basisverhogingspercentage en een huurverhogingsbatch instellen. Daarnaast is het mogelijk om per beleidstype en per tijdvak in te stellen of het ingestelde huurverhogingspercentage al dan niet als maximum moet worden beschouwd. Als dat het geval is, dan is het uiteindelijke effectieve verhogingspercentage nooit hoger dan het ingestelde percentage. Is dat niet het geval, dan wordt de nieuwe nettohuur tijdens de berekening afgerond volgens de normale afrondingsregels.

U kunt een nieuwe regel invoeren, een bestaande regel wijzigen of verwijderen. Per regel zijn alle velden verplicht.

De combinatie van tijdvakcode en beleidstypecode moet uniek zijn.

Het verhogingspercentage mag een positieve of negatieve waarde zijn of gelijk zijn aan 0 (nul).

Het verhogingspercentage heeft een precisie van 2 decimalen.

U vult de batchcode in door een batchcode te selecteren uit een lijst met beschikbare batchcodes.

De batchcode die u hier bij een beleidstype selecteert, bepaalt in principe met welke soort brief de huurverhoging wordt gecommuniceerd richting de huurders van alle OG eenheden die zijn toegewezen aan dat beleidstype. Voor OG eenheden waarvan de nettohuur inkomensafhankelijk wordt verhoogd, kan deze batchcode worden overruled door de bij de huishoudverklaring ingestelde alternatieve batchcode (zie paragraaf 3.3.4.6.2).

3.3.4.6 Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen

3.3.4.6.1 Inkomensafhankelijk verhogingspercentage

Met deze functie kunt u per huurverhogingstijdvak, per huurverhogingsbeleidstype en per huishoudverklaring een inkomensafhankelijk verhogingspercentage instellen.

U kunt een nieuwe regel invoeren, een bestaande regel wijzigen of verwijderen. Per regel zijn alle velden verplicht.

De combinatie van tijdvakcode, beleidstypecode en huishoudverklaring moet uniek zijn.

Het verhogingspercentage mag een positieve of negatieve waarde zijn of gelijk zijn aan 0 (nul).

Het verhogingspercentage heeft een precisie van 2 decimalen.

Als u geen regel aanmaakt voor een combinatie van tijdvak, beleidstype en huishoudverklaring, dan wordt voor OG eenheden waaraan dat beleidstype is toegewezen en waarvoor die huishoudverklaring van toepassing is, voor dat tijdvak geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters wordt per OG Eenheid het inkomensafhankelijke verhogingspercentage opgeteld bij het basis verhogingspercentage.

Voorbeeld:

Huurverhogingspercentages voor beleidstypes:

Tijdvak	Beleidstype	Verhogingspercentage
2017-2018	A	1,0%
2017-2018	B	2,0%

Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen:

Tijdvak	Beleidstype	Huishoudverklaring	Verhogingspercentage
2017-2018	A	N	0,0%
2017-2018	B	N	0,0%
2017-2018	A	M	1,0%
2017-2018	B	M	1,2%
2017-2018	A	J	5,0%
2017-2018	B	J	8,0%

Totale huurverhogingspercentages per OG Eenheid:

OG Eenheid	Beleidstype	Huishoudverklaring	Basis %	Inkomensafhankelijk %	Totaal %
1	A		1,0		1,0
2	A	N	1,0	0,0	1,0
3	B		2,0		2,0
4	B	N	2,0	0,0	2,0
5	A	M	1,0	1,0	2,0
6	B	M	2,0	1,2	3,2
7	A	J	1,0	5,0	6,0
8	B	J	2,0	8,0	10,0

3.3.4.6.2 Inkomensafhankelijke alternatieve huurverhogingsbatch

U kunt per beleidstype per huishoudverklaring een alternatieve huurverhogingsbatch instellen. Deze instelling is optioneel.

Als een alternatieve batch is ingesteld voor een combinatie van beleidstype en huishoudverklaring, dan heeft deze alternatieve batch voorrang op de batch die is ingesteld bij het beleidstype.

Voorbeeld:

Huurverhogingspercentages voor beleidstypes:

Tijdvak	Beleidstype	Verhogingspercentage %	Batch
2017-2018	A	2,00	BATCH0

Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen:

Tijdvak	Beleidstype	Huishoudverklaring	Verhogingspercentage %	Batch
2017-2018	A	N	2,00
2017-2018	A	M	2,10	BATCH1
2017-2018	A	J	2,20	BATCH2

Batchkeuze tijdens aanmaken van huurverhogingsparameters:

Tijdvak	OG Eenheid	Beleidstype	Huishoud- verklaring	Batchkeuze	Uitleg over batchkeuze
2017-2018	1	A		BATCH0	De batch van het beleidstype (‘A') van de OG Eenheid is gekozen, omdat voor de eenheid geen huishoudverklaring beschikbaar is.
2017-2018	2	A	N	BATCH0	De batch van het beleidstype (‘A') van de OG Eenheid is gekozen, omdat de eenheid weliswaar een huishoudverklaring heeft, maar voor de combinatie van deze huishoudverklaring en het beleidstype ('A') is geen alternatieve batch ingesteld.
2017-2018	3	A	M	BNATCH1	De alternatieve batch die is ingesteld voor de combinatie van beleidstype (‘A') en huishoudverklaring van de OG Eenheid, is gekozen.

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters wordt per OG Eenheid de batch gekozen conform bovengenoemd mechanisme. Daarbij wordt niet alleen de gekozen batch maar ook de bijbehorende uitleg opgeslagen met een code en omschrijving. Daardoor kunt u op de Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging de huurverhogingen van OG Eenheden filteren op de uitlegcode en kunt u de uitlegomschrijving lezen op de Detailpagina jaarlijkse huurverhoging.

3.3.4.6.3 Inkomensafhankelijke alternatieve aftopping

U kunt per beleidstype per huishoudverklaring een alternatieve nettohuuraftopping instellen. Deze instelling is optioneel.

Als een alternatieve nettohuuraftopping is ingesteld voor een combinatie van beleidstype en huishoudverklaring, dan heeft deze alternatieve nettohuuraftopping voorrang op de aftopping die is toegewezen aan de OG Eenheid (zie paragraaf 3.3.3.3).

Voorbeeld:

Toewijzing van aftopping aan OG eenheden:

OG Eenheid	Beleidstype	Aftopping
1	A	AFTOPSTREEFHR
2	A	AFTOBLIBGR
3	A	AFTOPMAXHR

Huurverhogingspercentages voor huishoudverklaringen:

Tijdvak	Beleidstype	Huishoudverkl.	Verhogings %	Aftopping
2017-2018	A	N	2,00
2017-2018	A	M	2,10	AFTOPLIBGR
2017-2018	A	J	2,20	AFTOPNIET

Aftoppingskeuze tijdens aanmaken van huurverhogingsparameters:

Tijdvak	OG Eenheid	Beleidstype	Huishoud-verklaring	Aftoppingskeuze	Uitleg over aftoppingskeuze
2017-2018	1	A		AFTOPSTREEFHR	De nettohuuraftopping van de OG Eenheid is gekozen, omdat voor de eenheid geen huishoudverklaring beschikbaar is.
2017-2018	2	A	N	AFTOBLIBGR	De nettohuuraftopping van de OG Eenheid is gekozen, omdat de eenheid weliswaar een huishoudverklaring heeft, maar voor de combinatie van deze huishoudverklaring en het beleidstype (‘A') van de eenheid is geen alternatieve nettohuuraftopping ingesteld.
2017-2018	3	A	M	AFTOBLIBGR	De alternatieve nettohuuraftopping die is ingesteld voor de combinatie van het beleidstype ('%1') en huishoudverklaring van de OG Eenheid is gekozen.

Tijdens het aanmaken van de huurverhogingsparameters wordt per OG Eenheid de aftopping gekozen conform bovengenoemd mechanisme. Daarbij wordt niet alleen de gekozen aftopping maar ook de bijbehorende uitleg opgeslagen met een code en omschrijving. Daardoor kunt u op de Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging de huurverhogingen van OG eenheden filteren op de uitlegcode en kunt u de uitlegomschrijving lezen op de Detailpagina jaarlijkse huurverhoging.

3.3.4.7 Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken

Met de functionaliteit Huurverhogingsparameters voor OG Eenheden aanmaken kunt u per OG Eenheid de huurverhogingsparameters verzamelen en opslaan (bevriezen), zodat ze gebruikt kunnen worden als input voor de berekening van de nieuwe nettohuur.

Het betreft een taak die gestart kan worden vanuit het menu in het rolcentrum.

U kunt desgewenst door middel van een filter aangeven voor welke OG eenheden u de huurverhogingsparameters wilt aanmaken. Daarbij kunt u filteren op alle eigenschappen die rechtstreeks bij een OG Eenheid vastliggen in Dynamics Empire.

U dient het tijdvak te selecteren waarvoor u de huurverhogingsparameters wilt aanmaken.

Van elke OG Eenheid die voldoet aan het filter, wordt eerst gecontroleerd of de OG Eenheid voldoet aan alle voorwaarden die van toepassing zijn voor het aanmaken van de huurverhogingsparameters. Als een OG Eenheid niet aan alle voorwaarden voldoet, is er sprake van een exceptie. In dat geval wordt de code en omschrijving van de exceptie getoond op een exceptierapport dat verschijnt nadat de taak is uitgevoerd, en wordt de OG Eenheid overgeslagen.

De code en omschrijving van de exceptie worden ook opgeslagen in de tabel ‘OGE Huurverhoging’, zodat u de huurverhogingen van OG Eenheden op de Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging kunt filteren op deze excepties en u per OG Eenheid per tijdvak de omschrijving van de exceptie kunt lezen op de Detailpagina jaarlijkse huurverhoging.

Voor elke OG Eenheid die voldoet aan het filter en alle voorwaarden, worden alle parameters verzameld die van invloed zijn op de berekening van de nieuwe nettohuur en het verhogingspercentage. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende categorieën en bijbehorende parameters:

Uitgangspunten (feiten, niet inrichtbaar)
1. Huidige nettohuur (peildatum = dag vóór ingangsdatum van het tijdvak)
2. Markthuur (peildatum = dag vóór ingangsdatum van het tijdvak)
3. Liberalisatiegrens
4. Maximale huurprijs (peildatum = ingangsdatum van het tijdvak)
5. Streefhuur (peildatum = ingangsdatum van het tijdvak)
6. Subsidiabel servicebedrag (peildatum = ingangsdatum van het tijdvak)
Huurverhogingsparameters op basis van actuele inrichting van het huurverhogingsbeleid
1. Instellingen – verhogingspercentage en batch
  1. Huurverhogingsbeleidstype
  2. Verhogingspercentageprecisie
  3. Batch = de door het systeem gekozen batch
  4. Basis verhogingspercentage
  5. Inkomensafhankelijk verhogingspercentage
  6. Totaal verhogingspercentage
2. Instellingen – primaire aftopping
  1. Aftopping = de door het systeem gekozen aftopping
  2. Aftopbedrag
  3. Subsidiabel servicebedrag inbegrepen (ja/nee)
  4. Effectief aftopbedrag
  5. Aftoppingstype (voorgedefinieerd/additioneel)
  6. Aftoppingsregeltype (bedrag/percentage maximale huurprijs/streefhuur plus correctiebedrag)
  7. Aftoppingsregelpercentage (alleen als type = ‘percentage maximale huurprijs’)
  8. Aftoppingscorrectiebedrag (alleen als type = ‘streefhuur plus correctiebedrag’)
3. Instellingen – secundaire aftopping op maximale huurprijs
  1. Aftopping op maximale huurprijs (nee, ja en verlaging toegestaan, ja en verlaging niet toegestaan)
Uitlegteksten
1. 1. Batchkeuze
  2. Aftoppingskeuze
  3. Berekening aftopbedrag
  4. Berekening effectief aftopbedrag
Overige relevante eigenschappen van OG Eenheid of contract die niet van invloed zijn op de berekening van de nieuwe nettohuur
1. 1. Adres van OG Eenheid (in één veld en in losse velden)
  2. Status van de OG Eenheid (Verhuurd, Leegstand, e.d.)
  3. Geliberaliseerd contract (ja/nee)
  4. DAEB-indicator (DEAB/niet-DAEB), afgeleid van administratief eigenaar van de OG Eenheid
  5. Ratio tussen huidige nettohuur en liberalisatiegrens (percentage)
  6. Ratio tussen huidige nettohuur en maximale huurprijs (percentage)
  7. Streefhuurpercentage
  8. Woningwaarderingspunten

Per OG Eenheid wordt hierbij uitgegaan van het bestaande contract dat geldig is op de huurprijspeildatum (dat is de dag vóór de ingangsdatum van het geselecteerde tijdvak). Dit bestaande contract wordt het ‘broncontract’ van de OG Eenheid genoemd.

De huurverhogingsparameters worden opgeslagen in tabel ‘OGE Huurverhoging’. Per OG Eenheid per tijdvak is er maximaal één regel aanwezig in deze tabel. Als de huurverhogingsparameters worden aangemaakt voor een OG Eenheid en tijdvak waarvoor de parameters al eens waren aangemaakt, wordt de vorige regel eerst verwijderd voordat een nieuwe regel wordt aangemaakt.

Voor elke OG Eenheid die voldoet aan het filter worden bovendien alle nettohuurelementen verzameld die aanwezig zijn in het broncontract. Voor elk nettohuurelement worden de volgende gegevens opgeslagen in tabel ‘Huurverhoging element’:

Huidig bedrag
Huidige eenheidsprijs

Hier wordt dezelfde definitie voor het begrip ‘Nettohuurelement’ gehanteerd als in het bestaande veld ‘Nettohuur’ in de tabel Contract. Een Nettohuurelement is een element dat voldoet aan alle volgende criteria:

Elementsoort = leeg of ‘Kale huur’ of ‘BTW-compensatie’
Eenmalig = ‘nee’
Administratie = ‘nee’
Diversen = ‘nee’
Leges = ‘nee’

3.3.4.8 Nieuwe nettohuur per OG Eenheid berekenen

Met functionaliteit Nieuwe nettohuur berekenen kunt u per OG Eenheid de nieuwe nettohuur en het effectieve verhogingspercentage berekenen op basis van de aangemaakte huurverhogingsparameters.

Het betreft een taak die gestart kan worden vanuit het menu in het rolcentrum.

U dient het tijdvak te selecteren waarvoor u de nieuwe nettohuur wilt berekenen. U dient aan te geven in welke modus u de berekening wilt uitvoeren:

Simulatie =
1. De resultaten van de berekening worden alleen opgeslagen in tabel ‘OGE Huurverhoging’ (dus niet bij het broncontract)
2. De huurverhoging van de OG Eenheid krijgt status ‘Simulatie’ in het proces van de jaarlijkse huurverhoging, zodat u daarna de parameters opnieuw kunt aanmaken en de berekening opnieuw kan uitvoeren voor deze OG Eenheid.
Definitief =
1. De resultaten van de berekening worden niet alleen opgeslagen in tabel ‘OGE Huurverhoging’, maar de batch en de huurverhogingsdatum ook in het broncontract en het effectieve verhogingspercentage ook in de bijbehorende nettohuurelementen.
2. De huurverhoging van de OG Eenheid krijgt status ‘Definitief’ in het proces van de jaarlijkse huurverhoging, zodat u daarna de parameters niet opnieuw kunt aanmaken en de berekening niet opnieuw kunt uitvoeren voor deze OG Eenheid.

U kunt desgewenst door middel van een filter aangeven voor welke huurverhogingen van welke OG eenheden u de berekening wilt uitvoeren. Daarbij kunt u filteren op alle huurverhogingsparameters die vastliggen in tabel ‘OGE Huurverhoging’.

Van elke OG Eenheid die voldoet aan het filter, worden de nieuwe nettohuur en het effectieve verhogingspercentage berekend op basis van de opgeslagen huurverhogingsparameters. Deze berekening vindt plaats in stappen met elk een eigen resultaat (zie paragraaf 3.1.5).

Als er een bijzonderheid optreedt tijdens deze berekening, dan wordt een berekeningsopmerking getoond in het verwerkingsverslag en vastgelegd in tabel ‘OGE Huurverhoging’.

Code	Berekeningsopmerking
O1	De nettohuur is niet verhoogd, omdat de huidige nettohuur ('%1') al hoger is dan het aftopbedrag '%2' van aftopping '%3‘.
O2	De nieuwe nettohuur is afgetopt op het aftopbedrag ('%2') van aftopping '%3'.
O3	De nieuwe nettohuur is hoger dan de maximale huurprijs ('%4').
O4	De nieuwe nettohuur is verlaagd naar het aftopbedrag ('%2') van aftopping '%3'.
O5	De nieuwe nettohuur is verlaagd naar de maximale huurprijs ('%4').
O6	De nieuwe nettohuur is afgetopt op de maximale huurprijs ('%4').
O7	De nettohuur is niet verhoogd, omdat de huidige nettohuur ('%1') al hoger is dan de maximale huurprijs ('%4').
O8	Het effectieve verhogingspercentage is gecorrigeerd met '%5' zodat de nieuwe nettohuur niet hoger is dan de nettohuur na aftopping en het effectieve verhogingspercentage de ingestelde precisie heeft.

De variabelen %1, %2, %3 en %4 worden in de concrete opmerkingen vervangen door een concrete waarde.

Per OG Eenheid kunnen nul, één of meer opmerkingen van toepassing zijn.

Opmerkingen O1, O2 en O4 sluiten elkaar uit. Deze opmerkingen hebben betrekking op de primaire aftopping (stap 2 in de berekening).
Opmerkingen O3, O5, O6 en O7 sluiten elkaar ook uit. Deze opmerkingen hebben betrekking op de secundaire aftopping (stap 2 in de berekening).
Opmerking O8 heeft betrekking op de berekening van het effectief verhogingspercentage (stap 4 in de berekening).

3.3.4.9 Verwerken huurverhoging

Met de functionaliteit Huurverhoging verwerken kunt u de huurverhogingen verwerken. Om de jaarlijkse huurverhogingen van een bepaald tijdvak te verwerken, moet u de ingangsdatum van dat tijdvak (1 juli) selecteren in het veld ‘Huurverhogingsdatum’.

U kunt een batchnaam selecteren. Daarmee geeft u aan dat alleen broncontracten met die batchnaam verwerkt moeten worden. Als u de batchnaam leeg laat, worden alle, nog niet verwerkte broncontracten waarin een batchnaam aanwezig is, verwerkt.

Als de verwerking van een broncontract lukt, dan maakt de taak een nieuw doelcontract aan. De taak controleert per broncontract of de huurverhoging is uitgevoerd met de nieuwe functionaliteit, oftewel: of er een overeenkomstige regel aanwezig is in de tabel ‘OGE Huurverhoging’. In dat geval wijzigt deze taak de status van die huurverhoging in de tabel ‘OGE Huurverhoging’ als volgt:

Als de verwerking van het broncontract is gelukt, dan wijzigt de taak de huurverhoging in tabel ‘OGE Huurverhoging’ in ‘Geëffectueerd’ en legt de taak het volgnummer van het doelcontract vast in die tabel.
Als de verwerking van het broncontract is mislukt, dan wijzigt de taak de huurverhoging in tabel ‘OGE Huurverhoging’ in ‘Niet-geëffectueerd’ en legt de taak de code en omschrijving van de exceptie vast in die tabel.

3.3.4.10 Jaarlijkse huurverhoging opvraging

De opvragingsfunctionaliteit van de jaarlijkse huurverhoging bestaat uit drie pagina’s, te weten:

Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging van OG eenheden in tijdvakken
Detailpagina jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak
Huurverhogingsrelaas

Deze pagina’s worden in onderstaande paragrafen nader beschreven.

3.3.4.10.1 Overzichtspagina jaarlijkse huurverhoging

Elk van de regels in het overzicht Jaarlijkse huurverhogingen heeft betrekking op de jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak. Per OG Eenheid per tijdvak worden diverse details van de jaarlijkse huurverhoging getoond (allen afkomstig uit tabel ‘OGE Huurverhoging’).

U kunt de overzichtspagina benaderen via de zoekfunctionaliteit of vanuit de OG Eenhedenlijst / OG Eenheidskaart.

Met de items in het menu van de overzichtspagina kunt u, nadat een regel is geselecteerd in het overzicht (een regel met een OG Eenheid en een tijdvak):

via de knop ‘Weergeven’ direct navigeren naar de detailpagina van de huurverhoging van die OG Eenheid in dat tijdvak (zie paragraaf Detailpagina jaarlijkse huurverhoging)
direct de huurverhogingsparameters van die OG Eenheid voor dat tijdvak opnieuw aanmaken;
de nieuwe nettohuur van de OG Eenheid (opnieuw) berekenen in modus ‘simulatie’;
de nieuwe nettohuur van de OG Eenheid (opnieuw) berekenen in modus ‘definitief;
de huurverhoging terugdraaien, ook als de nieuwe nettohuur al definitief berekend is of zelfs al geëffectueerd is;
de huurverhoging waarvan de nieuwe nettihuur nog niet definitief is, verwijderen;
direct navigeren naar de OG Eenheidskaart van die OG Eenheid;
direct navigeren naar het contractenoverzicht van die OG Eenheid, waarbij het overzicht is gefilterd op het volgnummer van het contract waarop de huurverhogingsparameters van de OG Eenheid zijn gebaseerd (het zogenoemde broncontract);
Direct navigeren naar de pagina met het relaas van de huurverhoging van de OG Eenheid in het tijdvak (zie paragraaf 3.4.10.3).

Vrijwel alle velden uit ‘OGE Huurverhoging’ zijn beschikbaar als kolom in het overzicht. En daardoor kunt u:

op de overzichtspagina OG eenheden filteren en sorteren op vrijwel alle velden uit deze tabel;
op basis van die filtering OG Eenheden in bulk toewijzen aan huurverhogingsbeleidstypes en nettohuuraftoppingen;
vanaf de overzichtspagina vrijwel alle velden uit deze tabel exporteren naar Excel.

Deze twee voorzieningen zijn goed bruikbaar voor het toewijzen van de OG eenheden aan de juiste huurverhogingsbeleidstypes en nettohuuraftoppingen (zie laatste advies in paragraaf 3.4.2).

3.3.4.10.2 Detailpagina jaarlijkse huurverhoging

De detailpagina toont alle details van de jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak. Deze details zijn verdeeld over een aantal tabbladen. Naarmate een OG Eenheid verder is in het proces van de jaarlijkse huurverhoging worden er meer details getoond op deze pagina.

3.3.4.10.2.1 Details na mislukte poging aanmaken huurverhogingsparameters

Nadat het aanmaken van de huurverhogingsparameters is mislukt vanwege een exceptie, worden in tabblad ‘Status en exceptie’ de status ‘Overgeslagen’ en de code en omschrijving van de exceptie getoond. In tabblad ‘Uitgangspunten’ worden enkele details getoond voor zover bekend.

3.3.4.10.2.2 Details na succesvol aanmaken huurverhogingsparameters

Nadat de huurverhogingsparameters succesvol zijn aangemaakt, wordt op tabblad Status en exceptie de status ‘Aangemaakt’ getoond. Op tabblad Nettohuurelementen wordt het huidige bedrag van alle elementen van het broncontract getoond die voldoen aan de definitie van 'nettohuurelement'.

Op tabblad Instellingen – verhogingspercentage en batch worden details getoond over het beleidstype, de percentages en batch. Het tabblad ‘Uitlegteksten’ geeft uitleg over de batchkeuze.

U kunt aangeven dat het ingestelde huurverhogingspercentage als maximum geldt, zodat het effectieve percentage niet groter zal zijn dan het totaal ingestelde percentage.

Verder kunt u aangeven dat huurkorting als integraal onderdeel van de nettohuur wordt gezien.

Op tabblad Instellingen – primaire aftopping worden details getoond over de primaire aftopping van de OG Eenheid. Het tabblad ‘Uitlegteksten’ geeft uitleg over de aftoppingskeuze, uitleg over de berekening van het aftopbedrag en uitleg over de berekening van het effectief aftopbedrag.

3.3.4.10.2.3 Details na succesvol berekenen nieuwe nettohuur

Nadat de nieuwe nettohuur van de OG Eenheid succesvol is berekend, wordt op tabblad Status en exceptie de status ‘Simulatie’ of ‘Definitief’ getoond. Op tabblad Berekening en effectuering worden de tussen- en eindresultaten van de berekening getoond. Op tabblad Uitlegteksten worden de berekeningsopmerkingen getoond die eventueel van toepassing zijn n.a.v. de berekening.

Op tabblad Nettohuurelementen wordt het nieuwe bedrag van alle elementen getoond die voldoen aan de definitie van 'nettohuurelement'.

3.3.4.10.2.4 Details na succesvol verwerken huurverhoging

Nadat huurverhoging van de OG Eenheid succesvol is verwerkt, wordt op tabblad Status en exceptie de status ‘Geëffectueerd’ getoond. Op tabblad Berekening en effectuering wordt de datum en tijd getoond waarop de verwerking heeft plaatsgevonden.

3.3.4.10.3 Huurverhogingsrelaas

Op deze pagina worden de belangrijkste details van de jaarlijkse huurverhoging van een OG Eenheid in een tijdvak weergegeven in de vorm van zinnen in natuurlijke taal. Deze zinnen vormen het huurverhogingsrelaas en geven aan op welke wijze de huurverhoging tot stand is gekomen. Bij eventuele vragen kan dit relaas worden gebruikt om een antwoord op de vraag te krijgen.

3.4 Van huurverhogingsbeleid naar inrichting en berekening

3.4.1 Enkelvoudig versus gedifferentieerd beleid

Het huurverhogingsbeleid van uw corporatie bepaalt aard en omvang van de benodigde inrichting en bepaalt het aantal benodigde iteraties in het proces:

Hoe eenvoudiger het beleid, des te minder inrichting nodig en des te eenvoudiger het proces.
Hoe gedifferentieerder het beleid, des te meer inrichting nodig en des te meer iteraties in het proces.

3.4.2 Adviezen

Denk vooral vanuit het huurverhogingsbeleid (top-down); minder vanuit de inrichtingsmogelijkheden in Dynamics Empire (bottum-up).

Probeer niet eerst het huurverhogingsbeleid tot in detail in te richten en dan pas de nieuwe nettohuur te berekenen. Dan maakt u niet optimaal gebruik van de simulatiemodus en van de geavanceerde opvraagfaciliteiten. Bovendien bestaat dan het risico dat u door de bomen het bos niet meer ziet.

Doorloop het proces iteratief:

Begin met een eenvoudige inrichting
Maak de huurverhogingsparameters aan
Doe de berekening in ‘simulatie’-modus
Controleer de resultaten
Als resultaten niet OK, dan
1. Verfijn de inrichting op basis van de bevindingen
2. Ga terug naar stap 2
Doe de berekening in ‘definitief’-modus
Effectueer de huurverhoging (‘Huurverhoging verwerken’)

Begin met een beperkt aantal huurverhogingsbeleidstypen: één beleidstype voor elke groep OG Eenheden die doorgaans hetzelfde basis verhogingspercentage krijgt.

Splits in de volgende iteraties de beleidstypen indien voor verschillende OG Eenheden binnen die groep verschillend beleid geldt t.a.v.:

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Inkomensafhankelijke aftopping en/of batch
Verhogingspercentageprecisie (aantal decimalen)
Huurverlaging toegestaan vanwege primaire aftopping
Secundaire aftopping op maximale huurprijs

Geef elk huurverhogingsbeleidstype een code en omschrijving die de desbetreffende groep OG Eenheden omschrijft (bijvoorbeeld: ‘Sloopwoningen’). Voordelen van deze werkwijze zijn:

de code en omschrijving van het beleidstype zijn duurzaam (u hoeft de code en omschrijving volgend jaar niet te wijzigen);
de code en omschrijving helpen achteraf te verklaren waarom een OG Eenheid voor een bepaald tijdvak een bepaalde huurverhoging heeft gehad.

Het resultaat van aanmaken huurverhogingsparameters en/of berekening in ‘simulatie’-modus kan input zijn voor wijziging van toewijzing van beleidstypen aan OG eenheden. U kunt gebruik maken van deze faciliteit in het geval het huurverhogingsbeleid van uw corporatie voorschrijft dat het huurverhogingspercentage afhankelijk is van uitgangspunten die worden vastgelegd n.a.v. het aanmaken van de huurverhogingsparameters en/of van resultaten van de berekening van de nieuwe nettohuur.

Voorbeeld van huurverhogingsbeleid:

Categorie OG Eenheden	Ratio huidige nettohuur / maximale huurprijs	Basis verhogingspercentage
Relatief hoge nettohuur	Ratio >90%	0,2%
Relatief gemiddeld nettohuur	75% < ratio <= 90%	0,4%
Relatief lage nettohuur	Ratio <= 75%	0,6%

Om dit huurverhogingsbeleid in te richten, gaat u als volgt te werkt:

Maak een tijdelijk beleidstype aan (bijvoorbeeld met code TIJDELIJK of ONBEPAALD).
Maak een specifiek beleidstype aan per categorie conform uw huurverhogingsbeleid.
Wijs het tijdelijke beleidstype toe aan alle OG eenheden waarvan de nettohuur moet worden verhoogd.
Maak een tijdvak aan.
Maak voor het tijdvak huurverhogingsparameters aan voor alle OG eenheden waaraan het tijdelijke beleidstype is toegewezen à de ratio huidige nettohuur / maximale huurprijs wordt per OG Eenheid opgeslagen in tabel ‘OGE Huurverhoging’.
Open het overzicht van de jaarlijkse huurverhoging.
Zorg dat ten minste de kolommen ‘Eenheidsnummer’ en ‘Ratio huidige huurprijs / maximale huurprijs’ worden getoond op de overzichtspagina.
Exporteer de OG eenheden naar Excel (ratio gaat mee naar Excel).
Maak in Excel een formule die per OG Eenheid uitrekent wat het specifieke beleidstype is dat behoort bij de ratio van de OG Eenheid.
Zorg dat de structuur van de Excel-sheet voldoet aan de voorwaarden voor import (zie paragraaf 3.3.4).
Wijs de specifieke beleidstypes in bulk toe aan de OG eenheden door middel van het importeren van het Excel-bestand (zie paragraaf 3.3.4).
Stel voor het tijdvak een verhogingspercentage in per beleidstype conform uw huurverhogingsbeleid.

3.4.3 Huurkorting buiten nettohuur maar binnen rekenhuur

Het is mogelijk om een huurkorting zodanig in te richten dat de korting buiten de nettohuur van een contract valt, maar binnen de rekenhuur. Dergelijke huurkortingen worden per definitie niet aangepast in het kader van de jaarlijkse huurverhoging, maar worden als onderdeel van de rekenhuur wél meegenomen in de export richting Belastingdienst/Toeslagen. Dit geeft u de mogelijkheid om de desbetreffende huurkortingen op een andere manier en/of met een ander percentage aan te passen dan de positieve nettohuur-elementen.

Om de huurkorting buiten de nettohuur van een contract te houden, dient u ervoor te zorgen dat de huurkorting wordt vastgelegd in de vorm van een element met een gevuld (en dus niet-leeg) elementsoort ongelijk aan ‘kale huur’. Immers, alle elementen met een lege elementsoort en alle elementen met elementsoort gelijk aan ‘kale huur’, maken per definitie onderdeel uit van de nettohuur.

Om de huurkorting binnen de rekenhuur te trekken, dient u ervoor te zorgen dat de code van het element dat betrekking heeft op de huurkorting, wordt toegevoegd aan kolom Elementen basisbedrag in de tabel op pagina Rekenhuurparameters.

Alle elementen waarvan de code vermeld wordt in deze kolom, maken onderdeel uit van het basisbedrag van de rekenhuur. Standaard worden in deze kolom de codes vermeld van alle nettohuurelementen, dat wil zeggen alle elementen met een lege elementsoort en alle elementen met elementsoort gelijk aan ‘kale huur’. U kunt in deze kolom extra codes toevoegen, zodat de desbetreffende elementen vanaf dat moment ook onderdeel uitmaken van het basisbedrag van de rekenhuur.

Hieronder een rekenvoorbeeld van een huurkorting die buiten de nettohuur en binnen de rekenhuur van een contract ligt. Om dit te bereiken, is in dit voorbeeld code ‘150’ toegevoegd aan kolom ‘Elementen basisbedrag’ op pagina ‘Rekenhuurparameters’.

3.5 Bijlage: exceptiecodes en –omschrijvingen

3.5.1 Excepties n.a.v. aanmaken huurverhogingsparameters (status = ‘Overgeslagen’)

Code	Omschrijving	Variabelen
A1	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen contractregel met status ‘Huidig’ of Nieuw' die geldig is op de huurprijspeildatum ‘%2’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = huurprijspeildatum
A2	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is een contractregel met status ‘%2' en ingangsdatum '%3'. Deze ingangsdatum ligt op of na de ingangsdatum ('%4') van het huurverhogingstijdvak. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = status van het contract %3 = ingangsdatum van het contract %4 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A4	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De contractregel heeft een huurprijs zonder nettohuurelementen. De eenheid is overgeslagen	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A5	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen huurverhogingsbeleidstype ingesteld. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A6	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Nettohuuraftopping (‘%2’) is ingesteld. Voor deze aftopping is echter geen enkel aftopbedrag ingesteld dat geldig is op ‘%3’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A7	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Huurverhogingsbeleidstype ‘%2’ is ingesteld. Voor dit beleidstype is echter geen verhogingspercentage ingesteld dat geldig is voor het geselecteerde huurverhogingstijdvak ('%3'). De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingsbeleidstype van de OG Eenheid %3 = code van het huurverhogingstijdvak
A9	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Er is geen nettohuuraftopping ingesteld. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid.
A10	Betreft eenheidnr:: '%1'. De huurverhogingsdatum ('%2') van de contractregel is ongelijk aan de ingangsdatum ('%3') van het huurverhogingstijdvak. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid. %2 = huurverhogingsdatum va het contract %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A11	Betreft eenheidnr.: '%1'. Het toe te passen aftopbedrag ('%2') is negatief; dit is niet toegestaan. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid. %2 = aftopbedrag
A12	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de maximale huurprijs. De OG Eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A13	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de streefhuur. De OG Eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A14	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de liberalisatiegrens. Er is echter geen liberalisatiegrens beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A15	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij het beleidstype '%2' van de OG Eenheid is ingesteld dat aftopping op maximale huurprijs is inbegrepen. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingsbeleidstype
A16	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij de nettohuuraftopping ('%2') van de OG Eenheid is ingesteld dat het aftopbedrag wordt berekend als percentage van de maximale huurprijs. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping
A17	Betreft eenheidnr.: '%1'. De nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Voor deze aftopping is geen aftopbedrag ingesteld dat geldig is op ‘%5’. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring %5 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak
A18	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Bij deze aftopping is ingesteld dat het aftopbedrag moet worden berekend als percentage van de maximale huurprijs. De eenheid heeft echter geen maximale huurprijs. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A19	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. De OG Eenheid heeft echter geen maximale huurprijs beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A20	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. De OG Eenheid heeft echter geen streefhuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A21	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Er is echter geen liberalisatiegrens beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A22	Betreft eenheidnr.: '%1'. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Het nettohuurelement '%3' heeft een negatief bedrag. Dit is niet toegestaan. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract %3 = nummer van het element
A23	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De nieuwe nettohuur moet worden afgetopt op de markthuur. Er is echter geen markthuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid
A24	Betreft eenheidnr.: '%1'. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Er is echter geen markthuur beschikbaar. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A25	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Bij de nettohuuraftopping ('%2') van de OG Eenheid is ingesteld dat het aftopbedrag wordt berekend als de streefhuur plus een correctiebedrag. De eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping
A26	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De alternatieve nettohuuraftopping ('%2') van beleidstype '%3' en huishoudverklaring '%4' is van toepassing. Bij deze aftopping is ingesteld dat het aftopbedrag moet worden berekend als de streefhuur plus een correctiebedrag. De eenheid heeft echter geen streefhuur. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = code van de nettohuuraftopping %3 = code van het huurverhogingsbeleidstype %4 = code van de huishoudverklaring
A27	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Het contract is van het type 'Huurvast'. De nettohuur van contracten van dit type mag niet worden verhoogd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract
A28	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Het contract is van het type 'Huurzeker'. De nettohuur van contracten van dit type mag niet worden verhoogd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract
A29	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. Betreft contractvolgnummer: '%2'. Voor nettohuurelement ‘101’ is sprake van een niet voltooide prijsmutatie. Deze prijsmutatie moet eerst worden voltooid of worden verwijderd. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr. van de OG Eenheid %2 = volgnummer van het contract

3.5.2 Excepties n.a.v. berekenen nieuwe nettohuur (status = ‘Ongeldig’)

Code	Omschrijving	Variabelen
B1	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De contractregel heeft status '%2' en ingangsdatum '%3'. Deze ingangsdatum ligt op of na de ingangsdatum ('%4') van het huurverhogingstijdvak. De nieuwe nettohuur kan niet worden berekend. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = status van het contract %3 = ingangsdatum van het contract %4 = huurverhogingsdatum van OG Eenheid huurverhoging
B2	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De huurverhogingsdatum ('%2') van de contractregel is ongelijk aan de huurverhogingsdatum ('%3') van OG Eenheid huurverhoging. De eenheid is overgeslagen.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = huurverhogingsdatum van het contract %3 = huurverhogingsdatum van OG Eenheid huurverhoging
B3	Betreft eenheidnr.: ‘%1’. De contractregel waarop de huurverhogingsparameters zijn gebaseerd (volgnummer '%2'), is inmiddels niet meer geldig op de huurverhogingsdatum ('%3') van de OGE huurverhoging. Dit komt doordat er in de tussentijd een nieuwe contractregel is aangemaakt met een ingangsdatum vóór de huurverhoginsgdatum. De eenheid is overgeslagen. Als u de nieuwe nettohuur wil berekenen op basis van de nieuwe contractregel, maak dan eerst de huurverhogingsparameters voor deze OG Eenheid opnieuw aan.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = volgnummer van de contractregel %3 = huurverhogingsdatum van OG Eenheid huurverhoging

3.5.3 Excepties n.a.v. mutaties broncontract (status = ‘Ongeldig’)

Code	Omschrijving	Variabelen
O1	Er is een element toegevoegd aan het broncontract.
O2	Een element van het broncontract is aangepast.
O3	Een element van het broncontract is verwijderd.
O4	Het broncontract is verwijderd.

3.5.4 Excepties n.a.v. verwerken huurverhoging (status = ‘Niet-geëffectueerd’)

Code	Omschrijving	Variabelen
E01	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat een nieuwer contract voor dezelfde huurder/leegstand ('%2') dit blokkeert. Volgnummer van het broncontract is: '%3'. Volgnummer van het nieuwer contract is: '%4'	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = naam van het broncontract %3 = volnummer van het broncontract %4 = volgnummer van het blokkerende contract
E02	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat een nieuwer contract voor een andere huurder/leegstand ('%2') dit blokkeert. Volgnummer van het broncontract is: '%3'. Volgnummer van het nieuwer contract is: '%4'	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = naam van het broncontract %3 = volnummer van het broncontract %4 = volgnummer van het blokkerende contract
E03	Betreft OG Eenheidnr: %1. Er is geen nieuw contract gemaakt, omdat de batchcode ('%2') van het contract dat geldig is op '%3' niet correspondeert met de bathcode ('%4') die is gebruikt toen de huurverhoging is gemaakt.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van de batch van het broncontract %3 = ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak %4 = code van de gekozen batch
E21	Betreft OG Eenheid: %1. De eenheid is per ingangsdatum '%2' uit beheer genomen. Hierdoor is de huurverhoging komen vervallen.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = ingangsdatum van uit beheer
E22	Betreft OG Eenheid: %1. De eenheid is per ingangsdatum '%2' verkocht. Hierdoor is de huurverhoging komen vervallen.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = ingangsdatum van verkoop

3.5.5 Excepties n.a.v. mutaties doelcontract (status = ‘Geëffectueerd’)

Code	Omschrijving	Variabelen
E90	Het doelcontract is verwijderd.
E91	Er is een element toegevoegd aan het doelcontract.
E92	Een element van het doelcontract is aangepast.
E93	Een element van het doelcontract is verwijderd.

3.5.6 Excepties n.a.v. terugdraaien huurverhoging

Code	Omschrijving	Variabelen
T01	Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat de verwerkingsstatus '%3' is.	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = status van de OGE Huurverhoging
T02	Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat het contract met ingangsdatum '%3' en volgnummer '%4' de status '%5' heeft (alleen een jaarlijkse huurverhoging voor een contract met status 'Nieuw' kan worden teruggedraaid).	%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid %2 = code van het huurverhogingstijdvak %3 = jaartal van ingangsdatum van het doelcontract %4 = volgnummer van het doelcontract %5 = status van het doelcontract

Code

Omschrijving

Variabelen

T01

Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat de verwerkingsstatus '%3' is.

%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid

%2 = code van het huurverhogingstijdvak

%3 = status van de OGE Huurverhoging

T02

Betreft OG Eenheid '%1'; de jaarlijkse huurverhoging voor tijdvak '%2' kan niet worden teruggedraaid, omdat het contract met ingangsdatum '%3' en volgnummer '%4' de status '%5' heeft (alleen een jaarlijkse huurverhoging voor een contract met status 'Nieuw' kan worden teruggedraaid).

%1 = eenheidsnr van de OG Eenheid

%2 = code van het huurverhogingstijdvak

%3 = jaartal van ingangsdatum van het doelcontract

%4 = volgnummer van het doelcontract

%5 = status van het doelcontract

4 Bezwaarschrift of weigering jaarlijkse huurverhoging

4.1 Aanmaken bezwaarschrift

Nadat de jaarlijkse huurverhoging is aangezegd kan een huurder hiertegen bezwaar maken. Dit kan via het indienen van een bezwaarschrift en door de betaling van de huurverhoging te weigeren. In beide gevallen zal dit kenbaar moeten worden gemaakt in Dynamics Empire.

In het geval van een huurverhoging, en een eventueel protest hiertegen, zijn de volgende stappen te onderkennen:

de huurverhoging wordt aangekondigd
huurders die officieel bezwaar willen maken dienen een bezwaarschrift in
de kenmerken van het bezwaarschrift worden vastgelegd in het systeem (weigeringsbedrag)
er wordt in het systeem een onderscheid gemaakt tussen huurders mét en huurders zónder bezwaarschrift, om een verzoekschrift richting de huurcommissie uit te kunnen doen gaan, en om toekomstige rappelbrieven naar de juiste personen te kunnen sturen (zijnde diegenen zónder bezwaarschrift)
na een eerste betalingherinneringsronde wordt voor huurders die alsnog bezwaar maken alsnog een verzoekschrift ingediend. Na 1 of 2 maanden (wettelijke periode) wordt de rappelbrief aangemaakt voor huurders die niet precies het bedrag van de huurverhoging hebben betaald; deze personen moeten aangeven of dat wel of niet bewust is gedaan. Is dat niet het geval, dan worden deze personen meegenomen met de aanmaanronde; is het wel het geval, dan wordt er een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie en deze wordt alsnog vastgelegd in Dynamics Empire.

U legt als volgt een bezwaarschrift vast:

Kies voor OG Eenheden en zoek de juiste eenheid op.
Klik vervolgens in het menu op Verhuurcontracten.
In het contractoverzicht selecteert u het betreffende contract. Via Weergeven wordt de kaart van het contract geopend. Hier kan op de tab Huurverhoging het weigeringsbedrag worden ingevuld, of er een bezwaarschrift is ingediend, of de huurder ondanks het bezwaarschrift toch de huurverhoging wil betalen, wat de status van het bezwaar is (toegewezen of afgewezen), wanneer deze status is ingegaan en wat de reden ervoor is.
Bij het invullen van het weigeringsbedrag (dat is het bedrag aan huurverhoging) worden automatisch de velden Bezwaar huurverhoging en Betalingsbereid aangevinkt. Indien gewenst moeten deze handmatig worden uitgevinkt.
Als een van de opties Ingetrokken bewoner, Ingetrokken verhuurder, Toegewezen of Afgewezen in het veld Bezwaarstatus wordt geselecteerd, zal het systeem de velden Weigeringsbedrag en Ingangsdatum weigering automatisch leegmaken (0,00); dit gebeurt om de voortgang van de werking van de functionaliteit Bezwaren te garanderen.
Als u een status hebt gekozen wordt het veld Datum Ingetrokken, Toe- of Afgewezen automatisch gevuld met de huidige datum; deze is overigens wel muteerbaar.
Vervolgens kiest u in Redencode Ingetrokken, Toe- of Afgewezen met behulp van de lookup-button een reden uit het scherm Bezwaaruitspraakredencodes. Aan dit scherm kunt u ter plekke redenen toevoegen, maar u kunt ze ook instellen via het menu Beheer } Applicatie-instellingen } Wonen } Huurverhoging.
Een andere optie is om niet een weigeringsbedrag in te vullen, maar dit te laten invullen door het systeem. Als u namelijk het veld Bezwaar huurverhoging aanvinkt, wordt het veld Weigeringsbedrag automatisch gevuld met het verschilbedrag tussen de kale huurelementen van de vorige en het nieuwe contract. Er wordt dan dus gekeken naar het laatste contract (dus het meest recente contract) waarvan het veld Huurverhoging verwerkt = Ja en het verschil in bedragen tussen de kalehuurelementen op velden als volgt wordt berekend: Bedrag na huurverhoging – Bedrag van de elementen van het contract te totaliseren.
Voorbeeld: Een huurder krijgt een huurverhoging van 10% over zijn kalehuurelementen voor 01-07-2007. Het contract dat verhoogd is (en leidt tot een nieuw contract) heeft dus in het veld Huurverhoging verwerkt = Ja staan.

De elementen van het contract waren onder andere de volgende:

Element nr.	Elementsoort	Bedrag	Bedrag na huurverhoging
003	Kale huur	400	440
004	Kale huur	20	22
Totaal kale huur		420	462

Het weigeringsbedrag uit bovengenoemd voorbeeld is dus: 462 – 420 = 42. Het veld Weigeringsbedrag op het nieuwe contract waarop het bezwaar wordt aangevinkt wordt dus gevuld met 42.

Let wel! Het veld weigeringsbedrag blijft muteerbaar.

Als men bereid is tot betaling, dan wordt het weigeringsbedrag NIET afgetrokken van de huur en moet de huurder het volledige, nieuwe bedrag betalen. Het voordeel is dat wanneer de huurcommissie, bij de beoordeling van de verhoging, een uitspraak doet die negatief uitvalt voor de huurder, deze niets terug hoeft te betalen. Indien de uitspraak positief uitvalt voor de huurder, dan krijgt deze het door hem betaalde weigeringsbedrag terugbetaald. Had de huurder te kennen gegeven niet-betalingsbereid te zijn, dan geldt uiteraard het omgekeerde.

De belangrijkste velden voor het vastleggen van een bezwaarschrift of weigering staan hieronder toegelicht.

Veld	Omschrijving
Weigeringsbedrag	Het bedrag van de huurverhoging waarmee de huurder niet akkoord gaat. Dit bedrag wordt bij elke prolongatie in mindering gebracht.
Ingangsdatum weigering	De begindatum van de weigering; deze is meestal gelijk aan de huurverhogingsdatum en deze wordt ook initieel ingevuld.
Bezwaar huurverhoging	Hier geeft een vinkje aan dat er een bezwaarschrift is ingediend. Opmerking: De velden m.b.t. 'Bezwaar huurverhoging' worden geschoond als zich één of een combinatie van de volgende situaties voordoet: · Er vindt een wijziging van huurder plaats. · De ingangsdatum van het nieuwe contract ligt op of voorbij de komende huurverhogingsdatum. · De bezwaarstatus is niet blanco of 'In afwachting'. Let op: wanneer het nieuwe contract wordt aangemaakt op of na de huurverhogingsdatum van het contract dat als uitgangspunt gebruikt wordt, dan worden de gegevens m.b.t. 'Bezwaar huurverhoging' niet meegenomen, omdat dan in veel gevallen een actie van de gebruiker gewenst is om het juiste bedrag in te geven waarvoor bezwaar gemaakt wordt.
Betalingsbereid	Dit veld geeft aan dat de huurder ondanks de weigering toch de huurverhoging wil voldoen. Het totale weigeringsbedrag wordt uiteraard wel bijgehouden.
Bezwaar toegewezen (op Contractoverzicht)	Dit veld geeft via een vinkje aan dat het bezwaar is toegewezen.

Wanneer het bezwaar is toegewezen, dan zal het contract handmatig moeten worden aangepast. Dit betekent dat per ‘ingangsdatum weigering’ een nieuw contract met de juiste huur moet worden ingevoerd, waardoor een vordering en een creditnota worden aangemaakt die per saldo het bedrag zullen tonen wat óf terugbetaald zal moeten worden aan de huurder (hij was betalingsbereid), óf betaald zal moeten worden door de huurder (hij was niet betalingsbereid).

4.2 Koppeling met leefbaarheid

Een contractkaart kan aan een leefbaarheidsdossier worden gekoppeld. De reden hiervoor is dat bezwaren tegen een huurverhoging een soortgelijke procedure doorlopen als een leefbaarheidsdossier (zie handleiding Leefbaarheid, voorheen Bewonerszaken). U kunt dan data bijhouden in een dossier om de voortgang van een bezwaar te bewaken.

U koppelt als volgt een contractkaart met een leefbaarheidsdossier:

Ga naar de betreffende contractkaart, klik op Bewerken en ga naar tabblad Huurverhoging.
Klik in het veld op de lookup-button. Kies een bestaand leefbaarheidsdossiernummer en klik op OK; zo is het mogelijk om naar en van het betreffende dossier te navigeren.

4.3 Rappelprocedure

Het komt voor dat huurders, nadat de jaarlijkse huurverhoging kenbaar is gemaakt, het extra huurbedrag niet betalen, zonder dat zij een bezwaarschrift hebben ingediend. Het is thans de plicht van de verhuurder om deze huurders een aangetekende brief te sturen binnen een vastgestelde periode: de rappelbrief. Via de rappelprocedure worden zowel huurders zonder als met bezwaarschrift aangeschreven. Diegenen zónder bezwaarschrift krijgen de zogenoemde rappelbrief thuisgestuurd. De huurders mét een bezwaarschrift krijgen deze brief niet; voor hen wordt direct een verzoekschrift aangemaakt.
Er is nog een derde groep huurders: diegenen die weliswaar (gedeeltelijk) betaald hebben, maar waar op de contactkaart is aangegeven dat ze desondanks bezwaar maken. Deze huurders worden in de lijst Huurverhoging bezwaarprocedure opgenomen met het vinkje Rappelbrief uitgeschakeld, en krijgen dus geen rappelbrief toegestuurd. Vervolgens is in de lijst het onderscheid te zien tussen huurders die niet betaald hebben en huurders waarbij het vinkje Bezwaar staat aangevinkt. Het doel is dat u nu ook voor huurders die hebben aangegeven bezwaar te maken maar toch betaald hebben, een verzoekschrift kunt maken.

De periode voor de huurverhoging loopt wettelijk van 0107xx tot en met 3006xx. De huurders moeten de aanzegging van de huurverhoging vóór 0105xx binnen hebben. Als er vervolgens een bezwaar binnenkomt, dan moet er door de verhuurder een verzoekschrift worden aangemaakt voor deze personen.

U start als volgt de rappelprocedure:

Kies voor HvH-bezwaarprocedure - Lijst .
Klik op menu-item Selectie huurverhogingsbezwaarprocedure.
Vul de huurverhogingsdatum (0107xx) in in de optie Indexeringsdatumfilter.
Nadat u op de knop OK hebt gedrukt, selecteert het systeem alle klanten voor de bezwaar- en rappelprocedure. Een klant wordt geselecteerd voor de rappelprocedure als deze ten minste één prolongatiefactuur heeft die voldoet aan de volgende voorwaarden:
1. De prolongatiefactuur betreft een periode na de huurverhogingsdatum;
2. De vervaldatum van de prolongatiefactuur is kleiner dan de datum die is geselecteerd in het optieveld 'Vervaldatum vóór';
3. De prolongatiefactuur heeft een restbedrag groter dan 0;

Let op: de betalingstolerantie zit mogelijk in de weg. Een klant wordt namelijk niet op het rappeloverzicht geplaatst als hij na 1 juli een bedrag betaalde dat dusdanig weinig verschilde van het bedrag van de prolongatiefactuur, dat het verschil binnen de ingestelde betalingstolerantie lag en de prolongatiefactuur volledig werd vereffend. Om te voorkomen dat de betalingstolerantie in de weg zit, is op sneltabblad 'Vereffening' van pagina 'Boekhoudinstellingen' een veld beschikbaar genaamd 'Prolongatiefactuur uitsluiten van betalingstolerantie' (vinkvakje). Aan de functionaliteit waarmee de betalingstolerantie kan worden gewijzigd, is veld genaamd 'Prolongatiefactuur uitsluiten van betalingstolerantie' (vinkvakje) beschikbaar. Als de medewerker deze indicatie aanvinkt en de actie uitvoert, dan wordt de betalingstolerantie geschoond bij openstaande prolongatiefacturen en niet toegepast op nieuwe prolongatiefacturen die vanaf dat moment worden aangemaakt. Als gevolg hiervan blijft er bij de vereffening van een betaling met een prolongatiefactuur een restbedrag openstaan op de prolongatiefactuur als de klant een ander bedrag heeft betaald dan het bedrag van de prolongatiefactuur.

Na 1 of 2 maanden, maar in ieder geval vóór een wettelijk vastgestelde datum, moeten de huurders die de huurverhoging níét hebben betaald worden geselecteerd. Dit wordt gedaan door de vorderingen vanuit de prolongatie (de huur) te vergelijken met de betaling op die vordering. Is er een verschil, dan moet voor die huurders een rappelbrief worden aangemaakt. (Let wel: de huurders waarvoor een verzoekschrift is ingediend blijven hier buiten schot.) In deze brief staat dat de huurverhoging niet is betaald, en wordt de huurder gevraagd of hieraan een bezwaar tegen de huurverhoging ten grondslag ligt. In veel gevallen zal de oorzaak liggen in de nalatigheid van de huurder en zal deze kenbaar maken dat het achterwege blijven van een betaling niet bedoeld was als een bezwaar. Is dat laatste echter wél het geval, dan zal de huurder dit moeten berichten aan de verhuurder; deze zal dan alsnog een weigering moeten invoeren.

Hierna kan dezelfde selectie nogmaals worden gedraaid als hierboven en zal alleen voor de huurders met een nieuw ingevoerde weigering een verzoekschrift worden aangemaakt.

De verzoekschriften gaan naar de huurcommissie, waarna de zaak in behandeling wordt genomen.

4.3.1 Procedure starten

U past als volgt de tekst van de rappelbrief aan:

Kies voor Huurverhoging – Bezwaarprocedure ; klik op Rappelbrief tekst in het menu.
Pas in het scherm Rappelbriefteksten de tekst aan. Via Variabelen kunt u met behulp van %1 tot en met %4 een aantal variabelen invoegen.

4.3.2 Huurders uitsluiten van de rappelprocedure

Het is mogelijk om handmatig huurders uit te sluiten voor deze rappelbrief, zoals huurders die een huurachterstand hebben en met de deurwaarder te maken hebben. Ook kunt u huurders die binnenkort gaan verhuizen naar een andere woning, uitsluiten.

U sluit als volgt de huurders uit:

Kies voor Empire Huurverhoging – Bezwaarprocedure .
Klik op menu-item Selectie huurverhogingsbezwaarprocedure en ga naar tabblad Uitsluitingen. U vindt hier de volgende velden terug:
1. Huurders met contract na verwerking [datum X]: dit zijn huurders met contracten die aangemaakt zijn ná de verwerkingsdatum van de huurverhoging, en waarbij tevens geldt dat die contracten aangemaakt zijn ná de aanmaakdatum van de contracten die zijn voortgekomen uit de huurverhoging.
2. Huurders met een einddatum contract vóór [datum Y]: dit zijn huurders die het contract dat onderhevig is aan de huurverhoging hebben opgezegd vóór de hier in te vullen datum. Deze datum ligt meestal dicht na de huurverhogingdatum en voorkomt bijv. dat huurders voor een halve maand een verhoging krijgen.
3. Deurwaarderszaken met ontruimingsvonnis: dit zijn huurders met deurwaarderdossiers waarbij ook al een vonnisdatum is uitgesproken.
4. Lopende deurwaarderszaken: dit zijn huurders met deurwaardersdossiers waarbij nog geen vonnisdatum is uitgesproken.
5. Huurders met zaakwaarnemer: dit zijn huurders met betalingsgegevens waarbij een bankrekening van een zaakwaarnemer deel uitmaakt van betalingen, en waarbij een deel of de gehele huur door een zaakwaarnemer betaald wordt.
  Er is hiervoor een veld Rekening zaakwaarnemer op de bankkaart beschikbaar. Deze is te vinden in module Wonen, map Contactbeheer, kaart Klanten, knop Klant, item Bankrekeningen. Het volgende scherm verschijnt.

4.3.3 Tegelijk afdrukken van rappelbrief en huurverhogingsbrief

De medewerker heeft de mogelijkheid om bij het afdrukken van de rappelbrief, direct de huurverhogingsbrief af te drukken.

U kunt als volgt beide brieven afdrukken:

Ga naar Huurverhoging – Bezwaarprocedure .
Selecteer een klant in het overzicht.
Klik op Rappelbrief.
De optiepagina van de rappelbrief verschijnt. Zet op tabblad Opties een vinkje in het veld Huurverhogingsbrief.
Klik op de knop Afdrukken en selecteer een afdrukkanaal (bijvoorbeeld PDF).
De optiepagina van de huurverhogingsbrief verschijnt. Klik op de knop Afdrukken en selecteer een afdrukkanaal (bijvoorbeeld PDF).

In de huurverhogingsbrief kunt u de aanzegging van de incasso’s voor het komende jaar opnemen indien gewenst. Daartoe zijn in de huurverhogingsbatchteksten 2 variabelen opgenomen: %49 ten behoeve van het incassant-ID en %50 ten behoeve van de mandaatcode. Wat het systeem zal doen bij het afdrukken van de huurverhogingsbrief is zoeken naar het laatst geldige betalingsgegeven voor de betreffende eenheid en daarvan de mandaatcode tonen.

LET OP! Deze mogelijkheid is voor de huurverhogingsbrief alleen beschikbaar in het standaard Huurverhoging – Document report 11024033. Als een aangepaste versie gebruikt wordt van dit document dient u deze aan te (laten) passen of een nieuwe versie te (laten) maken op basis van report 11024033.

4.3.4 Filteren op cluster en divisie

Er kan bij de rappelprocedure gefilterd worden op cluster en op divisie. Om dit mogelijk te maken zijn in de contracttabel de velden Cluster en Divisie beschikbaar. Het veld Divisie vindt u terug op de kaart OG Eenheid (OG Eenheden ).

Bij het aanmaken van een nieuw contract wordt het veld Cluster gevuld met het clusternummer van de eenheid, te vinden op de eenheidkaart via de knop Clusters.

De clustersoort wordt bepaald uit de instelling Clustersoort, te vinden in Empire-instellingen , tabblad Algemeen, veld Clustersoort.

De divisie wordt bepaald vanuit de divisie die is ingesteld op de eenheid, tabblad Algemeen, veld Divisie. Is op de eenheid geen divisie ingesteld, dan wordt de divisie van het cluster overgenomen.