Verkopen eenheden

Inleiding

Verkopen van eenheden komt bij corporaties sporadisch voor. De boekingsgangen van verkoop van reguliere eenheden is al behandeld in hoofdstuk Vaste Activa. In dit hoofdstuk beperken we ons tot Verkoop onder Voorwaarden.

Uitgangspunten en keuzes

  • Verkoopsoort: Er zijn twee varianten op dit moment gangbaar binnen corporaties:
    • een verkoop met terugkooprecht;
    • een verkoop met terugkoopverplichting.
      Een verkoop met terugkooprecht tegen reële waarde wordt als een 'normale' verkooptransactie geboekt. Hierbij wordt de winst/het verlies direct in de exploitatie verantwoord. Een verkoop met terugkooprecht tegen een lagere dan reële waarde op moment van verkoop wordt conform onderstaande journaalposten uitgewerkt.
      In onderstaande uitwerking wordt ingegaan op een verkoop met terugkoopverplichting. De verkoop bevat een terugkoopverplichting, met een winstdeling op basis van het kortingspercentage bij de verkoop.
  • Resultaatverantwoording 1e verkoop vanuit activa in exploitatie: Doordat er sprake is van een terugkoopverplichting is er volgens de RJ geen sprake van een verkoop. De omzet (na korting) en de boekwaarde van de eenheid verkocht onder voorwaarde worden verantwoord als overige waardeverandering vastgoedportefeuille.
  • Eenheid verkocht onder voorwaarde blijft op balans: Omdat er geen sprake is van een verkoop blijft de eenheid op de balans tegen de verkoopprijs na korting. Tegelijkertijd ontstaat er een verplichting voor hetzelfde bedrag. In de loop van de tijd worden de beide posten geherwaardeerd op basis van de mutatie van de waarde economisch verkeer.
  • Tussentijdse waardeveranderingen: Op basis van de stijging/daling van de leegwaarde/waarde economisch verkeer wordt de wederverkoopwaarde en tevens de terugkoopverplichting bepaald. Het verschil tussen de mutatie van de debetpositie en die van de creditpositie wordt verantwoord als niet gerealiseerde waardeverandering VOV.
  • Resultaatneming op teruggekochte eenheid: Omdat er geen sprake is van een verkoop blijft de eenheid op de balans tegen de wederverkoopwaarde. Het saldo van de debetpositie en creditpositie VOV wordt dus toegevoegd aan de terugkoopprijs, die wordt verantwoord als voorraad t.b.v. verkoop VOV. Er wordt dus nog geen resultaat geboekt als gevolg van de terugkoop. Pas op het moment van de wederverkoop wordt het saldo van de debetpositie en creditpositie VOV tezamen met de terugkoopprijs meegenomen als boekwaarde verkopen.​

Correcties

  • Correcties van posten geboekt m.b.v. activamodule: Incorrecte boekingen binnen de vaste activa kunnen ongedaan gemaakt worden via de 'VA-posten annuleren'-functionaliteit.
  • Overige correcties: Een groot deel van de boekingen betreffen memoriaalboekingen. Derhalve zullen correcties ook middels memoriaalboekingen geschieden. Hierbij geldt in beginsel als uitgangspunt dat de foutieve boeking volledig wordt teruggedraaid om vervolgens opnieuw (maar dan juist) geboekt te worden. Hierbij wordt wel een beroep gedaan op een gezonde afweging op efficiëntie.

Gebruikte grootboekrekeningen en cashflowcategorieën

Rekeningnummer

Rekeningnaam

Cashflowcategorie-code

Cashflowcategorienaam

Debet

Credit

 

 

 

0225010.06

 

Desinvesteringen

 

 

0225030.04

 

Desinvestering herwaarderingen

 

 

0227010.02

 

Invest. nieuw aangeschaft onroerende zaken vov

 

 

0227030.02

0227030.02

Resultaat agv aanpassingen van reële waarde

 

 

0227030.04

 

Desinvestering herwaarderingen

 

 

 

0806110.02

Aankoopverpl. uhv onroerende zaken vov (vvl)

 

 

 

0806110.04

Waardestijging verpl. uhv onr. zaken vov (vvl)

 

 

0806110.06

0806110.06

Overige mut. verpl. uhv onr. zaken vov (vvl)

 

 

1101110

 

Handelsdebiteuren nominaal

 

 

 

1203010

Handelscrediteuren nominaal schulden

 

 

1208010

 

Binnenlandse belastingen

 

 

3104025

 

Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarde

 

 

8042100

8042100

Niet-gerealiseerde waardever. van vgo-port vov

 

 

 

8405230

Verkoopopbrengst vastgoedport. VOV

2.020

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode

8405251

 

Boekwaarde verkochte vastgoedport. mbt VOV

 

 

Effect boeking op cashflow

  • De omzetrekeningen hebben betrekking op een cashflow.
  • De mutatie van de overdrachtsbelasting op 1208010 heeft betrekking op een cashflow.
  • De terugkoop betreft een cashflow. Deze wordt middels de verwerking van een inkoopfactuur als cashflow gegenereerd.
  • Tussentijdse waardeveranderingen en daarmee mutaties van de debet en credit VOV positie betreffen geen cashflows.
  • Boekwaarde verkopen betreft geen cashflows.

Journaalposten

Automatische boekingsgangen

Niet van toepassing.

Handmatige boekingsgangen

Voorbeeld Verkoop onder voorwaarde vanuit bestaand bezit

1e verkoop (vanuit bestaand bezit) Koopgarant

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

 

8405230

Verkoopopbrengst vastgoedport. VOV

 

€       127.500,00

VA-boekingsgroep

Omzetrek. bij BGS: Winstrekening of Verliesrekening

1101110

 

Handelsdebiteuren nominaal

€     127.500,00

 

 

 

 

0225010.06

Desinvesteringen

 

€     113.000,00

VA-boekingsgroep

Aanschafkostenrek. bij BGS

 

0225030.04

Desinvestering herwaarderingen

 

€     10.000,00

VA-boekingsgroep

Afboekingsrek. bij BGS of Waardevermeerd.-rek. bij BGS

8405251

 

Boekwaarde verkochte vastgoedport. mbt VOV

€     123.000,00

 

VA-boekingsgroep

Boekwaarderek. Bij BGS: Winstrekening of Verliesrekening

 

Opboeking VOV positie

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

0227010.02

 

Invest. nieuw aangeschaft onroerende zaken vov

€     127.500,00

 

 

 

 

0806110.02

Aankoopverpl. uhv onroerende zaken vov (vvl)

 

€       127.500,00

 

 

 

Opboeking waardeveran-dering VOV positie na 1 jaar

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

0227030.02

 

Resultaat agv aanpassingen van reële waarde

€     10.200,00

 

 

 

 

0806110.04

Waardestijging verpl. uhv onr. zaken vov (vvl)

 

€     9.300,00

 

 

 

8042100

Niet-gerealiseerde waardever. van vgo-port vov

 

€        900,00

 

 

 

Terugkoop Koopgarant na 12 jr  (bestemming wederverkoop)

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

1329030.01

 

Tussenrekening overige tussenrekeningen overig

€     193.225,00

 

 

 

 

1203010

Handelscrediteuren nominaal schulden

 

€     193.225,00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3104025

 

 

€    188.750,00

 

VA-boekingsgroep

Aanschafkostenrek.

3104025

 

 

€            700,00

 

VA-boekingsgroep

Aanschafkostenrek.

1208010

 

 

€         3.775,00

 

 

 

 

1329030.01

 

 

€     193.225,00

 

 

 

Afwikkeling VOV positie

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

3104025

 

Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarde

€   34.875,00

 

 

 

0806110.06

 

Overige mut. verpl. uhv onr. zaken vov (vvl)

€     3.375,00

 

 

 

 

0227030.04

Desinvestering herwaarderingen

 

€       38.250,00

 

 

 

Wederkoop (vanuit voorraad VOV) Koopcomfort

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

1101110

 

Handelsdebiteuren nominaal

€   204.775,00

 

 

 

 

8405230

Verkoopopbrengst vastgoedport. VOV

 

€     201.000,00

VA-boekingsgroep

Omzetrek. bij BGS: Winstrekening of Verliesrekening

 

1208010

Binnenlandse belastingen

 

€     3.775,00

 

 

8405251

 

Boekwaarde verkochte vastgoedport. mbt VOV

€     189.450,00

 

VA-boekingsgroep

Boekwaarderek. Bij BGS: Winstrekening of Verliesrekening

 

3104025

Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarde

 

€     189.450,00

VA-boekingsgroep

Aanschafkostenrek. bij BGS

 

Wegboeking VOV positie voorraad

 

 

Debet

Credit

Broninstellingen

Kolom

8405251

 

Boekwaarde verkochte vastgoedport. mbt VOV

€   3.775,00

 

 

 

 

3104025

Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarde

 

€     3.775,00